最近，有人在困惑：為什麼自己富力城140㎡的大三室掛牌220萬就無人問津？
按理說，富力城二手房成交均價在14500元左右，而掛牌價通常都在15000朝上。
220萬/140㎡=15700/㎡，
乍一看，這個掛牌價也不算離譜啊，況且這一套還是11F小高層，房東始終覺得其價值高於小區平均水準，稍微貴一點點嘛實屬正常。
總之，“這個價格已經是誠心賣了！”
既然誠心賣，那為什麼又沒人感興趣呢？
一般來講，房子賣不出去無非兩個原因：一個是渠道推廣不到位，另一個就是賣貴了！
有的時候，房東覺得自己定價已經很合理了。但那估計只是一廂情願，跟真正的市場有所偏差。
一些人想當然的以為：同一個小區，在相近的得房率與梯戶比條件下，80㎡的兩室可以賣15000，160㎡的大三室也可以淨拿15000。
殊不知，在房屋總價差距2倍的情況下，流動性完全有著天壤之別。
這兩天，剛好抽空整理了西安二手房成交總價區間分佈，數據來源於貝殼/鏈家，有著這一年多來的成交數據;
最近三個月，貝殼旗下的門店已經佔據了西安二手房成交26%的市場份額。
從上面這個數據統計中，可以發現80-150萬的總價區間成交佔據了53.4%的比例，這已經過半了，剛好對應著佔據主體數量的剛需市場。
另外，西安二手房成交的中位數大概是113萬，也就是說只有一半的成交高於這個數字。
你可以清楚地看到，隨著總價的逐步提升，成交數與成交比例是斷崖式下降。
100萬以上的房屋成交比例為61.5％;
200萬以上的房屋成交比例為9.1%;
而400萬以上的房屋成交比例為0.8%。
西安每成交100套二手房，大概有61套總價在100萬以上，有9套總價在200萬以上，只有1套總價在400萬以上！
房屋總價每提升一倍，接盤俠的數量至少銳減85%，房子的流動性是驟然下降。
可能有些人想不通，為什麼隨著總價逐步下降，成交數與成交比例也是大幅度下降呢？
道理很簡單，因為西安總價60萬以下的房子幾乎不存在了。
這種要麼是小面積開間，要麼非常不適宜居住。
總價越低，市場需求就越強勁有力。
如果市場存在總價60萬以下的像樣房子，一定是哄搶。
目前在西安買房，如果總價預算在200萬以上，選擇面是比較寬廣的，甚至有城郊四室洋房可以選擇，不過得登記搖號。
因此，總價200萬以上的二手房流動性是比較匱乏的，如果沒有顯著的優點與性價比就比較尷尬。
富力城的二手房交易，幾乎90%的成交總價在200萬以下，基本是對韭菜剛需的收割。
而如果想要收割200多萬的買家，想要把一個140㎡三室賣出高價，那需要巧妙的包裝推銷與守株待兔的運氣。
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