房產過戶稅費問題之一：個人所得稅

一段時間以來，經常有客戶諮詢關於房產過戶稅費的問題，比如房產過戶需要繳納哪些稅費、以何種形式過戶最省錢、滿五唯一是什麼政策、繼承房屋在稅收上有哪些優惠……諸如此類的問題，千頭萬緒，花樣繁多。

這些問題，若依賴於表層的網絡檢索，得到的答案或者是房產經紀人的侃侃而談，或者是律師同行的輕描淡寫。推銷與廣告齊飛，渾水共摸魚一色，要麼答案之間相互矛盾，要麼沒有給出明確的法律依據。

作為一名研究型的執業律師，筆者深感有必要做些微分享，以正視聽，為此特別推出《房產過戶稅費問題》系列，以回饋故雨新知的信任與關懷。話休絮煩，直接進入本期主題——個人所得稅。

個人所得稅，是主要以自然人取得的各類應稅所得為徵稅對象而徵收的一種所得稅，房屋轉讓所得也是應稅所得之一。

納稅義務人

個稅的納稅義務人是取得應稅所得的自然人。在房產轉讓中為房產轉讓方，即賣方；在贈與的情況下為房產受贈方。

法律依據：

1.《稅收徵收管理法》

第四條　法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。……

2.《個人所得稅法》

第一條　在中國境內有住所，或者無住所而一個納稅年度內在中國境內居住累計滿一百八十三天的個人，為居民個人。居民個人從中國境內和境外取得的所得，依照本法規定繳納個人所得稅。……

二、徵稅對象和稅率

徵稅對象為財產轉讓所得，稅率為20%。此處的“財產轉讓所得”系房價款總額減去原值和合理費用之後的餘額，因此其稅收往往表述為“差額”的20%。若房屋系接受贈與所得，則按照受贈收入的20%徵稅。

若無法提供原值憑證，不能正確計算原值的，採取核定徵收方式，按照轉讓收入的1%~3%徵稅。上海地區，此種情況下轉讓普通住房按照轉讓收入的1%徵稅，轉讓非普通住房則按照轉讓收入的2%徵稅。

法律依據：

1.《個人所得稅法》

第二條　下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：……

（八）財產轉讓所得；……

第三條　個人所得稅的稅率：……

（三）利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

第六條　應納稅所得額的計算：……

（五）財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額，為應納稅所得額。

2.《個人所得稅法實施條例》

第六條　個人所得稅法規定的各項個人所得的範圍：……

（八）財產轉讓所得，是指個人轉讓有價證券、股權、合夥企業中的財產份額、不動產、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。……

第十七條　財產轉讓所得，按照一次轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額計算納稅。

3.《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）

三、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

4.《上海市地方稅務局關於本市貫徹的操作意見》（滬地稅所二[2006]12號）

一、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據《通知》第三條的規定實行核定徵稅。對納稅人轉讓普通住房及自建住房、經濟適用房、已購公有住房和城鎮拆遷安置住房的，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額；對納稅人轉讓非普通住房的，以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額。

5.《財政部、稅務總局關於個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部、稅務總局公告2019年第74號）

二、房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。……

優惠政策

符合“滿五唯一”條件的房屋，在轉讓時免徵個人所得稅。其中，“滿五”指的是個人購房至轉讓的時間屆滿5年；“唯一”指的是單身公民或夫妻雙方在省內（或自治區、直轄市內）只有一套住房。

繼承、遺贈，或將房屋贈與近親屬或贍養、撫（扶）養人，免徵個人所得稅。

法律依據：

1.《國家稅務總局關於個人轉讓房屋有關稅收徵管問題的通知》（國稅發〔2007〕33號）

三、根據《財政部、國家稅務總局、建設部關於個人住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規定，個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房，取得的所得免徵個人所得稅。

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。……

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市範圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。……

2.《財政部、稅務總局關於個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部、稅務總局公告2019年第74號）

二、……按照《財政部 國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不徵收個人所得稅：

（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；

（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部 國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規定計算。

過戶形式與納稅的關係

房產過戶的個人所得稅知識簡單分享到此，歡迎各界朋友批評指正。下期推送《房產過戶稅費問題之二：增值稅》，敬請關注！