文｜iliby
单价10万+的红山，值不值得买？
要说深圳的原关外发展最快、最引人注目是这两个新发展出来的城区：
“价居高位”的宝安中心，和北边“城市规划焦点”的红山，所以在2015年-2016年期间，就有很多人把红山和宝中放在一起分析比较，讨论度颇高。
此外，它们还有个共性，分别得益于南山区和福田区的外溢，且现在宝安、龙华（红山）两个片区内的楼盘成交单价动辄达10万+，成为深圳近几年自带话题的热门成交区域。
图：2019年龙华区成交TOP30
从2019年一整年成交的数据看，排在龙华红山成交量第一位的是莱蒙水榭春天，而第一套以10万/平成交的房源就出现在莱蒙水榭春天的5期。
红山其实并不是一个街道，只是人为的把红山地铁口附近的范围称之为红山。
在区域位置上，红山与福田区仅一山（银湖山）之隔，自地铁4号线开通，沿线区域面貌逐年提升，加上2011年龙华深圳北站开通运营，龙华区域规划重点更多是落到了深圳北站和红山一带。
踩盘小分队从4号线红山站A口出来，看到红山地铁口附近的几个项目还在施工，此外，4号线地铁深圳北站、红山站、上塘站皆为高架站，轨道铁路声音响，道路两旁的工地施工声也不绝于耳，在所有设施还未完工之前，只能说目前感受很一般。
图：还在招商中的红山6979
而连通了红山地铁A口、号称龙华首个开放式街区的商业中心——红山6979，据传今年6月底将会投入运营，但现在商业中心围板都还没拆，近距离观察，底层商铺都还空置着，品牌商业均还未入驻。
红山规划：打造福田会展中心2.0版本
红山的规划定位为商业文化配套+居住的区域。
图：地铁红山站面向着的深圳美术新馆
规划中的商业、图书馆、美术馆、新华医院等市政配套也全都集中在红山站附近。
探盘期间，我们顺着民塘路走，我们发现片区全是崭新的面貌，楼盘都是2010年以后的次新盘；市政配套上，现已落地动工的“龙华两馆”——
深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆正如火如荼地进行着。
图：红山片区规划
从深高北校区一路延伸至深圳北站，除了少量的农民房，这周边的空地都挺多，据带看的经纪人介绍，用地多规划为商务和商业为主，龙华政府规划有60栋写字楼，目前还在待建状态。
短短几年时间，龙华红山的变化确实让人感到惊叹，从前的深圳北站西向2公里内都是菜地，但现在已遍地起高楼，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，这里开始有福田会展中心2.0的初始模样。
“草根盘”的逆袭：教育划片，让莱蒙水榭春天5期迎来“春天”
如果说宝中的底气在于前海扩容和西部地区的持续火热，那么红山的信心似乎来源于名校——深圳高级中学（北校区）。
红山上塘一带，住宅均价更多的还是6字头和7字头，8万及以上多是项目品质特别好，或是有学位支撑的。
带看的经纪人提到，其实这10万/平的成交价格，最早是去年7月份以870万卖出的莱蒙水榭春天5期的一套87平3房户型。经纪人说：“可以说，这一套红山莱蒙水榭春天5期房源的成交，突破了龙华10万+的天花板。”
图：红山区域
水榭春天开盘均价为2.3万/平，目前在卖均价已经达到了10.2万/平了，事实上，在整个红山上塘片区，单价8-9万的住宅也算是高价了...
水榭春天是整个红山片区规模最大的楼盘，整个社区经过近十年的规划开发，配套和环境都要好于其他楼盘，居家氛围浓厚，三期楼下有沃尔玛，旁边还带华润万家，步行不过900米可到红山地铁站。
从在售楼盘信息可知，蒙莱水榭春天1、2期均价7.7万元/平左右，位于民塘路边上与红山6979为邻的蒙莱水榭春天5期、6期，已到10.5万/平左右。
图：部分在售楼盘价格
二手房住宅中，红山片区36个二手房小区，均价8万/㎡以上的只有12个小区，蒙莱水榭春天5期、6期因深高北划片，价格自是水涨船高。
社区共分为1-3期、5期、6期A区和B区三个部分，1-3期花园面积大，内部花园建设对比5、6期讲究。而5期、6期A区和B区为空中花园，且小户型居多，户型较紧凑，居住舒适度远没有1-3期好，得房率也不算高，比如套内87平米，实际可使用面积64平米，早期成交量也一般。
然鹅！今非昔比，相比非深高学区，但花园环境更好户型选择性更多的水榭1-4期的单价相差近3万。
花园环境和户型舒适一般不如1-3期舒适的水榭5期，房价迎来了逆袭！
单价每平米10万起步的房子，背后的真相是...
单价都达到10万/平，有这个预算买福田、南山成熟舒适的豪宅片区不是更香吗？
如果了解过深圳教育现状，会发现深圳“四大”高中分别有对应的初中，深高级就位列深圳“四大”之一，其优质教学质量和历年来稳定升学成绩向来都是有目共睹的。
同一梯队下，其余三所学校——罗湖的深中，福田的深实验、深高级，也是招收地段生，划片的楼盘较老，其中，深实验划片的房源平均楼龄高达到25年，价格已比肩深圳湾，房源总价虽千万起步但生活居住体验差强人意；
除此之外，福田教育缺口大：积分不够，或是家庭购房时间短的学生都会面临分流，深高级本部所在的香蜜湖属于改善片区，划片的楼盘均价超过10万，但本部只有初中。
而南山区，南山第二外国语学校（集团），后起之秀的海德中小学覆盖的学区范围特别小，仅有3个社区，价格也是年年攀升；蛇口育才集团里划片初中，一部分是海上世界、沿山路的豪宅，一部分是比较老旧的楼梯房，楼龄在10-20年以上。
图：深高北正门
图：深高北
而深高北是深圳高级中学（集团）于2016年经深圳市政府批准的九年一贯制学校，带有小学，也就是说，买莱蒙水榭5、6期，约等于解决了孩子小学+初中的教育问题。
同以上其余“三大”学校的地段对比起来，红山各项配套新、未来规划比较高大上、划片楼盘都是2010年后建成的次新盘等等，这几项加分条件，还是比较吸引家长关注。
不过最主要的一点是，买深高北划片学区的买家，多数是都是附近小区业主置换，像世纪春城、金地梅陇镇、风和日丽的老业主，不用改变大的生活环境在市区去重新置业，何乐而不为。
图：水榭5期正门
图：5期其中一个出入口，也是停车场的入口处
整个莱蒙水榭春天系列楼盘都比较新，小区建筑年代为2012年-2014年，楼盘户型特点都是奇数层出阳台，即阳台在主卧一侧，偶数层正出阳台，阳台与客厅相连，莱蒙水榭春天系列楼盘的建筑设计现代简约，铺设均是玻璃外墙从高层往远望，视野不错。
图：连接5、6期楼盘的通道
图：5期花园环境
图：水榭5期花园平面图
小区由五大栋组成，其中1栋为大平层，2-3-4栋分别有两个单元，5栋类似于公寓楼设计。
小区面积段：75-255平米的两房到五房，主要在卖的户型以75-89平米的两房三房为主，基本是两梯五户。
3栋和4栋户型是差不多的，只是3栋位置比4栋相对安静一些，4栋的B、C、D户型朝民塘路会受建筑施工影响，E户型相对也会受到一些影响。
4栋A单元也算比较安静，靠红木街这边车流量不大，其中3栋4栋B户型是比较靠花园内侧的（4栋A单元B户型除外）。而2栋被称为水榭5期的楼王，单价会比其他楼栋高。
莱蒙水榭热门户型
热门户型1：78.48平米的2室2厅
安静看花园的西向2房户型，还带有两个阳台，有的户型阳台是相通的；阳台还可做改造，像是这种齐平的阳台可打通做一个大阳台，观景效果不错。目前在售价格约900万。
热门户型2：88.61平米的3室1厅
主要分布在2、3、4栋的E户型、D户型。
价格方面，88.61平米户型目前在售房源总价在1020万-1080万元；关于得房率，产权面积88.61平米，实际套内面积69.5平米，2+1户型，有个房间比较小只能做书房，略微有点尴尬，户型使用功能性略微差点。
图：水榭5期背后是龙华绿廊公园
图：华侨城商业项目
现在各大地产商，诸如鸿荣源、华侨城、金地等地产大鳄，均在此集中规划有商业综合体和公寓办公楼等。按原关外区域来说，地段内地铁、商业体、学位综合都有的并不多。而红山距离深圳北站不远，深圳北站的空地较多，规划商务和商业为主，目前还在待建状态。未来是不是可以依托深圳北站的崛起再次享受发展的红利，相信也值得期待！
