中國的房價在過去的近20年裡幾乎是直線上漲，小週期裡有些許反覆（如2008年金融危機），但是基本上沒有完整經歷過中長週期漲跌。這也是即便是房價漲到天，還是有人一路看漲。不可否認，過去20年裡，一路看漲的人可謂是賺發了（前提你是看多也做多）。
但我始終認為任何行業都有其發展的週期性，投資也只有踏準了週期才可以立於不敗之地而長久不衰。在投資領域，永遠遵循都是低買高賣的的鐵律，只是何為高、何為低，則是仁者見仁智者見智。尤其是在房地產這個過去只漲不跌的行業，是誰也無法說服誰。
那麼房地產行業目前究竟處於週期什麼階段？本人認為目前已是來到了中長週期性轉折點的位置，我不想（或者你也可以認為我沒有這種能耐）用複雜的經濟模型來論證我的觀點。但是且聽我先說幾點處於拐點的跡象：
（1）GDP增長的拐點漸顯現
這兩年，國內GDP一隻在6.5-7.0%之間徘徊，從目前的增長態勢來看，再也很難有高增長的可能性。一是基數已經過於龐大，再保持很高的增長率，是需要多大的絕對增量來支撐？二是除了房地產行業能對GDP產生巨大的拉動作用外，目前仍沒有其他單個行業或是幾個行業能夠產生房地產行業如此大的拉動作用。
GDP增長減緩暗示房地產投資放緩，房地產增長放緩也會導致GDP增長減慢，兩者相互影響，互為因果。
（2）物業租賃回報率長期低位
由於人口過度集聚和貨幣政策的擴張，國內物業資產的價格一路攀升。與之形成鮮明對比是物業租金回報率長期處於低位，主要一二城市住宅租賃回報率在1-2%左右，寫字樓租金回報率在4-5%，即便資產價格相對低廉物流地產租金回報率也難以超過6%，資產的投資者大多是通過資產價格上漲來彌補租賃期的虧損。這點倒是與A股市場很相近，股息率長期低位的A股還能經常賣出好價格，也正是靠擊鼓傳花式的換手來造就價格的虛高。
試問，會不會傳到某一天就沒有下一個接盤者？
連A股投資都在逐漸迴歸價值投資。那麼地產的投資者們，敢於拿樓面地價高於售價的土地、敢於接手毛租金回報率才3%的物業，你們的投資邏輯何在？勇氣何在？當然，如果你說有錢有任性，那我也沒有什麼可以多說了。對於一個理性投資者是不是應該思考下，下一段資產的是否能夠上漲，或是否可以保持如此高速的上漲，快速上漲的基礎是否還存在？
（3）大宗交易頻出，多空雙方矛盾尖銳
這兩年，地產行業的大宗交易頻出。先前是李嘉誠不斷拋售在大陸的物業，大家似乎也都沒感覺，因為李超人拋售後，國內物業的價格仍是快速爬高。炒股的人也許會經歷過這樣的感受——牛市後期都是價格上漲最快的時期，那麼房地產市場是不是在經歷著牛市的後期？
雖說房地產行業在這個問題上沒有人能夠完全說服其他人。但是有些人開始用腳投票告訴你他的選擇了。在李超人投資案例裡，他幾乎沒有失手過，但有人肯定會說他拋售資產是有其他原因。或許確實如此，但是你也可以仔細進一步思考下，影響李超人拋售的其他原因難道就不能成為阻止房地產繼續上行的因素嗎？或者就不會成為影響你自己發展的原因嗎？
李超人暫就不說了。今年以來，國內地產商之間的交易也可謂是大戲迭出。萬科易主、潘石屹賣掉了外灘SOHO、融創四面出擊、萬達將持有優質資產剝離一心走自己的輕資產路線、中資財團接手物流地產巨頭普洛斯。以融創、恆大為代表四面出擊或許是在分散投資風險，或是企圖做到大而不倒；那麼以萬達、SOHO中國為代表處置資產又是為了什麼呢？
不要總是以為自己比別人聰明，很多時候更是因為你比聰明人慢了一步。大宗交易頻頻，成交量不斷放大，價格似乎沒有太大的鬆動，但這足以說明多空雙方的矛盾已經相當尖銳了，也就是變盤的前夕。在當前的市場水準下，你說如果變盤，該怎麼變？
（4）貨幣政策不會再繼續寬鬆
毋庸置疑，過去20來年房價的快速增長，擴張的貨幣政策無疑是助推其上漲的重要原因之一。伴隨經濟快速增長，擴張的貨幣政策也無可厚非。由於資本的逐利性，貨幣很大一部分都流到回報巨大的房地產市場，同時作用於房地產推動價格快速上漲。但從另一個角度來看，這何嘗不是一件好事，貨幣供應的快速增長並沒有導致過度通脹的發生。
但擴張的貨幣政策邏輯已經發生變化，貨幣供應增加對GDP的影響的邊際作用越來越小。同時，在去槓桿的大基調下，貨幣政策不可能再像以往一樣如此寬鬆，今年以來幾度宏觀資金面緊張不正是說明的這個問題嗎？
如果貨幣政策收緊或是趨緊，房價上漲是不是缺乏重要支撐的基本面之一？
（5）大型城市人口過度集聚將發生逆轉
在我看來，過去20年房價快速上漲另一個重要原因就是城市化進程使得人口集聚程度更高，尤其是一線城市，人口呈現過度集聚的現象，以深圳為例，1996平方公里的轄區面積管理超過1500萬的人口（之前有媒體報道，根據用水用電推算大概在2000萬人口左右），這是何等的人口密度，房價不漲才怪。
但這種現象也不可能一直維繫下去。深圳不像香港和新加坡，轄區無法外擴，人口流動相對較困難。但中國也算是幅員遼闊，城市發展一向都是齊頭並進，尤其這幾年，一些二線城市開始崛起。而從應屆畢業生向二三線城市流動也開始在印證人口過度集聚將會發展逆轉。
租賃市場可以說是接近完全競爭市場，租金是以市場供需來決定的。由於資產價格的不斷爬高，導致租金回報率長期低位，缺乏內在投資價值，這顯然是不可持續。靠資產價格上漲來彌補租賃期的虧損，這隻有在預期資產價格會繼續快速上漲的時期才是有效的。但是如果資產上漲的基礎已經開始出現轉變的跡象，投資也必將回歸其本源，同時也在預示房地產中長週期的轉折點的來臨。
如果房地產已經很具有金融屬性，那麼世界上任何具有金融屬性的東西都是具有極強的投資週期性，“盛極而衰。否極泰來”是不變的真理。如果說房子是用來住的而不是用來炒的，那麼房價更不應那麼貴，就要符合房價/收入比的邏輯。不管從哪個角度來看，都似乎預示轉折點的來臨。
