4月9日，建誠晟業與鳳凰網房產正式發佈“2020中國城市房地產市場價值研究”成果，得到業內廣泛關注。
本次研究聚焦“城市房地產市場價值”，在覆蓋範圍、指標選擇等方面均有創新，是首個全面覆蓋337個地級以上行政區（地市州）的研究成果，並在第四次經濟普查的基礎上對影響城市房地產價值的多個重要指標進行全面修正。
本次研究根據城市房地產市場價值評價結果，打破嚴格的城市地理區域和行政級別，將337個城市分成特級、一級、二級等六個等級；系統梳理高等級城市區域分佈情況，梳理出中國城市房地產市場價值地理分界線——齊大線、中國城市房地產市場價值骨架：三圈三橫兩縱金三角，幫助企業更直觀地理解各城市地理位置和城市價值表現，指導其戰略佈局和具體業務開展。
這是本次研究報告連載的最後一篇，聚焦城市房地產價值的根本決定因素：人口聚集和財富創造。
在本次研究中，建誠晟業在廣為關注的常住人口之外，引入就業人口，並創造性的編制常住人口低估指數，將就業職工數量、繳納社保數量、移動電話數量等數據引入到研究中，更加準確衡量房地產市場的基礎“人口”的實際水平，特別是在高等級城市，被低估的狀況和比例都較為常見，而在一些中西部城市或低等級的省會城市，這類數據往往被高估。
在財富創造能力方面，本次研究將人均儲蓄、人均工資、人均可支配收入等不同類型的數據進行對比分析，發掘各地財富分佈特徵差異和潛在購房需求特點，形成了諸多有價值的結論，有助於相關機構精準發掘城市價值，優化業務佈局。
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就業人口
相比常住人口，就業人口對城市價值貢獻更大
人口是城市經濟和房地產市場發展的源動力，準確衡量人口規模及其結構，是客觀評價各城市房地產市場價值的重要一環。現有研究更多通過常住人口及其增量、外來人口占比等指標來進行測算。當地社保局每年例行統計的就業人口數據，應當比通過抽樣調查獲得的常住人口更準確。因此，本次研究以城鎮社保繳納人數為標準，對各地就業人口規模及其結構進行評價，能夠更直接體現地反映當地房地產市場購買力。
圖：各城市城鎮就業人口占比與外來人口占比對比
數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業整理
相比常住人口，就業人口能更準確地反映當地人口規模。實證分析顯示，外來人口（即常住人口-戶籍人口）佔當地常住人口的比例與城鎮就業人口占比（即城鎮就業人口占城鎮人口的比例）緊密相關，兩者均是當地人口吸引力的重要指標。上圖顯示（分別為所有城市的散點圖和局部放大），深圳、東莞外來人口占比超過60%，且就業人口占比高達80%（幾乎沒有老人、小孩等非就業人群），趨勢線上方的城市（佛山、廈門、上海、蘇州等），就業人口占比相對更高。這些城市基本同屬城市管理水平類似的省會和地級市，工作人口的社保繳納率不會出現顯著差異，我們認為，就業人口占比高，更大可能是因為分母（城鎮常住人口）被低估。
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人口低估指數
高等級城市就業機會多，常住人口有低估可能
通過各種指標的交叉分析，能夠對常住人口和就業人口的低估水平進行估算，這是建誠晟業挖掘真正具有人口吸引力、提供更多就業機會城市的一個嘗試。2020年，國家將組織十年一度的人口普查（建國以來的第七次），建誠晟業將積極關注相關數據的發佈，不斷完善評價指標，發掘房地產市場價值更高的城市。
外來人口一般更為年輕、工作人口占比高（單身比例高，或雖有家庭但攜老人、小孩外出務工相對少）。數據實證分析顯示，各地城鎮就業人口占比可視為當地人口規模或就業人口的估算指標，城鎮就業人口比例高且規模大，表明當地就業人口被低估（進而導致抽樣調查獲得的常住人口規模偏低）的概率更大，當地房地產市場的潛在購買力更為突出。
圖：各城市城鎮就業人口規模及其低估指數
數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業測算整理
通過各城市城鎮就業人口絕對規模和低估指數的散點圖可以看出（超過500萬人的城市共有10個，除京滬廣深外，還有蘇州、杭州、東莞、成都、重慶、天津等6個城市；為清晰展示更多城市，隱去這10個城市）：大連、無錫、廈門、紹興、惠州、貴陽、金華、台州等地就業規模較為突出，且就業人口低估指數高（多為各地省會和長三角、大灣區城市），表明這些城市能夠提供更多就業機會，房地產市場具有長足的發展空間。部分城市以社保作為購房和落戶條件，能夠提供社保證明的就業人口，其購房需求不受限購等相關政策影響，是當地房地產市場最直接的購買力，建議企業和金融機構重點關注。
建誠晟業採用人均移動電話擁有數、戶均家庭寬帶、人均居民用水規模三個指標的綜合水平，對各地常住人口低估水平進行估算。假設各地人口在用水量上沒有系統性差異，反過來講，更高的用電用水量表明當地居民支付能力更強，是當地房地產需求的恰當指針。
圖：各城市常住人口規模及其低估指數
數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業測算整理
數據顯示，眾所周知的人口大市，如重慶、上海、北京、天津等人口的低估指數仍相對較高（超過40，低估比例在所有城市處於中等水平）。考慮到京滬等地一直有明確的人口控制目標，上述低估指數有較高的可靠性。更值得關注的是趨勢線上方的城市，即常住人口統計數據並不十分突出但低估指數較高的城市（即人均用水量、人均移動電話數高，實際人口規模可能高於統計數據），如貴陽、太原等省會城市，還包括珠海、湖州、金華、莆田等經濟發達地區的地級市，這些城市或位於區域經濟中心或因經濟發達提供了豐富的就業崗位，可能有較多人口沒進入到政府統計數據，潛在購房需求較為突出。
3
財富水平
儲蓄與工資代表不同財富水平，需求特徵分化
根據國民經濟分類相關標準，結合數據可獲得性，本次研究將信息產業、金融業、房地產業、科研和技術服務等四大產業視為高收入行業，通過高收入行業就業比重來分析各城市的就業層次和潛在財富水平。
工資水平和高收入行業就業佔比是衡量當地財富水平的重要指標。全國來看，高收入行業就業佔比為7.7%，其中86個城市大於10%，北京高達30.4%。除廣為人知的“中國房地產市場價值一級城市”（如廣州、杭州、南京等）外，西安、大連、濟南、長沙、大慶、綿陽、麗水等城市的高收入行業就業佔比較為突出，居民財富水平可觀。這些城市要麼是區域經濟中心，要麼有較強的產業基礎：如大慶的石油相關產業、綿陽在信息軍工等領域優勢突出，良好的產業基礎是當地城市價值持續增長的重要動力。
圖：各城市平均工資及高收入行業就業佔比
數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業整理
由於統計方式不同，人均可支配收入、人均儲蓄、人均工資三項指標存在一定差異，通過其交叉對比，能夠更好地發現各地財富狀況差異，為企業準確判斷當地需求結構提供參考借鑑。
圖：各城市城鎮居民人均可支配收入及人均儲蓄對比
數據來源：全國及各地統計局，建誠晟業整理
以人均儲蓄和可支配收入為例，通過其交叉分析可以發掘三類有特點的城市：
一類是北京、上海、廣州、杭州、蘇州等全國特級城市和一級城市，人均儲蓄和可支配收入均處於全國較高水平，這類城市居民財富水平突出，各類住房均有較高的市場需求。
蘭州、海口、西安、瀋陽、成都等城市雖然居民可支配收入相對一般，但人均儲蓄超過7萬元，位居全國前列，作為省會城市吸引全省高收入人群的聚集，是其人均儲蓄較高的重要原因，除普通住宅外，這些城市的中高端住房需求面臨更大機會；太原、鄂爾多斯、克拉瑪依等以煤炭、石油等能源行業發展為特色，儘管近年受行業景氣影響財富增長受限，但居民儲蓄仍在全國前列，市場仍有一定機遇。
經濟發達地區的地級市（在本次研究中多被評為“中國房地產市場價值二級城市”甚至“一級城市”），如中山、鎮江、泉州、湖州、舟山、嘉興、紹興等，雖然這些城市人均儲蓄並不突出，但就業人口多，工資水平高（人均可支配收入5萬元以上），吸引外來人口就業，其中端置業需求更為突出，高端樓盤需求相對有限。
來源：建誠晟業 建和城
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