编者按：两会前，3-4月核心是复工复产，这是市场和政府高度关注的核心。房地产是中国经济压舱石，房地产是否复工复产顺利是经济复工复产的重要环节，甚至是发动机。售楼处是否全面开放、开盘成交量如何、中介带看量多少？乐居买房携手乐居财经全面调查2020年4月，后疫情时代，中国经济“压舱石”的各城复产状况。
随着国内疫情减缓，多地楼市、土地市场迎来“反扑”。先是多地降低土地出让标准、降低落户门槛，后又是部分项目开盘即售罄消息不绝于耳。值金三银四之际，苏州楼市再起涟漪。3月上旬，新希望锦麟府、海月平江、湖西星辰、中旅名门府、万科锦上和风、苏悦湾、伴山澜湾7盘领取预售证。3月下旬，位于苏州吴中区的龙湖首开湖西星辰采用线上开盘，数据显示，湖西星辰仅用了60秒就销售了12亿，首开去化率在85%到90%之间。
4月，疫情形势进一步好转，复工复产进程加速推进，楼市进一步回暖！苏州新房市场有哪些新变化呢？
新房市场调查：
城市复苏力指数位居全国第一 4月预计33盘推新
近日，贝壳研究院发布了《房地产市场复苏力指数城市排行榜》，综合各城市基本供需情况、年末市场状况和复工复产节奏等维度，用复苏力指数衡量各城市房产市场的恢复潜力与速度。榜单显示，主要城市圈中，长三角恢复潜力更大，市场复苏力top15城中70%为南方城市。苏州甩开南京、杭州、深圳等城市，以0.8排名第一。
（数据来源：贝壳研究院）
2月底，苏州乐居曾对苏州58家在售热盘售楼处进行线上调查，结果显示，有32家已完全开放，占总数的55%；22家采取有限开放模式，即客户须提前预约，才可前来咨询、签约，此类售楼处占总数的约38%；仅4家售楼处仍处于关闭状态，乐居还特别咨询了其预期开业时间，结果显示，预计有望在3月恢复开放。
进入3月，预售证也开始爆发！自3月6日以来，苏州市区共计13个楼盘获销许，其中包括3个纯新盘，新增供应3600套。13个领证项目先后开盘推新，其中新盘海月平江、碧桂园伴山澜湾雅苑、中旅名门府均取得开门红，龙湖首开湖西星辰、龙湖大境天成、翡翠河滨雅院加推也基本售完，天鹅港华庭、锦上和风华苑亦达到了80%以上的高去化率。
如今，随着各地售楼处逐渐恢复开放，楼市似乎又开始热闹了。4月初，本站对全市范围内的热盘进行了实地探访，发现各大案场均严格执行防疫工作，售楼处的人气也正在复苏；有的购房者甚至戴口罩、戴护目镜、穿防护服都要出门看房，部分高端、高性价比的项目售楼处用“热火朝天”形容都不为过，市场热度回升超乎想象。实探中，位于狮山板块的仁恒运河时代花园、滨河四季云庭项目，位于浒关的苏悦湾、璞玥风华项目售楼都相当热闹，几乎每隔20分钟左右，就有一组访客前来看房。
（热门项目售楼处）
据苏州乐居调查，苏州市区4月预计有33个楼盘推新，其中14个为首次入市的纯新项目。从各区上新情况来看，新区10盘推新，牢牢掌控推盘大户地位；相城区、吴中区各有8盘上市；其次，吴江区有4盘亮相，园区、姑苏区均有项目计划开盘或加推。
（统计日期为2020年3月31日）
据苏州乐居统计，苏州4月第一周住宅共计成交1867套，较前一周增加480套，环比涨幅34.61%。4月1日达到了单日成交量顶峰396套，当天吴中区207套，或涉及龙湖首开湖西星辰、龙湖大境天成、碧桂园伴山澜湾雅苑等项目的集中签约。4月2日-3日，苏州市区相继有洛克公园、中骏天荟、首开棠前如苑、新澎湃国际社区、新湖明珠城、楠香雅苑获销许，短短2天新增供应2578套，直追整个3月3600套的入市量。
房价变化方面，克而瑞数据显示，2020年3月苏州（含吴江）商品住宅的成交均价为26656元/平米，同比上涨30.68%，环比维稳，依旧延续去年的高位水平。主城区商品住宅成交均价为28523元/平米，环比维稳，同比上涨15.63%。吴江区商品住宅成交均价为20478元/平米，环比上涨5%，同比上涨24%。
从板块成交均价来看，因疫情影响，2月份苏州楼市基本处于停滞状态，多数楼盘也并未有推新等动作，但是3月份整体市场回暖，众多楼盘开售表现喜人，多数板块上涨明显，核心位置呈现微跌，也属于正常波动。个别涨幅均比较大，比如吴中区木渎、天平山板块和吴江区的盛泽板块均是涨幅破40%。虽然较以往同期市场成交有所下滑，但整体市场回暖势头强劲，预计4月备案成交将进一步回暖。
土地市场调查：
楼市热度传导至土地市场 房企拿地热情提升
2月19日上午，苏州市自然资源和规划局发布了关于调整土地出让规则的通知，最大亮点若用一句话概述，就是“不再对现房销售、封顶销售作统一要求”。有业内人士表示，接下来经济将逐步复苏，被迫失去的“小阳春”，房企会在疫情过后把它找回来。
3月25日，苏州6宗因疫情影响延迟出让的涉宅地块开始竞拍，引来了超70家房企争夺，86家房企争夺一宗地，6幅地块一天揽金约124亿元，总出让面积41.68万平方米。6宗地溢价率均超10%，4宗地进入一次性报价，最高楼面价18485元/平米，最高溢价率14%。
（苏地网挂[2020]1号公告成交结果）
“即便是在降温的大趋势下，部分城市也出现了高溢价拿地的现象。”严跃进表示，个别房企拿地动作更为积极，说明不少房企依然看好今年的土地市场，客观上会带动土地溢价率的上升和地价的反弹。
4月1日，苏地网挂[2020]2号公告落下帷幕，历时7小时，8宗涉宅地块全部成功出让，总成交金额131.5亿，这场土拍延续了1号公告的热潮，最令大家印象深刻的莫过于新区浒关16号地块，地块竞争激烈到土拍服务器直接崩溃40分钟······最由金地斩获。
（苏地网挂[2020]2号公告成交结果）
“房企积极布局以苏州为代表的二线城市或新一线城市，抓住这些城市未来潜在的利润增长空间。”同策集团首席分析师张宏伟指出，从参拍企业来看，主要分为四种类型。第一，战略补仓型，其华东地区占集团份额较高，但华东地区土地储备不足，如果不积极补仓，那么极有可能会因为华东优势地区业绩的下滑导致整个公司业绩下滑；第二，战略加强型，原来不够重视华东区域，近一两年才开始把战略重心放到华东；第三，战略回归一、二线城市类型，从2018年开始在三、四线城市积极布局并快速成长的房企，回归一、二线城市布局；第四，区域深耕型，以大部分TOP20品牌开发商为主，按照区域深耕“整盘策略”的思考去拿地，或许今天拍下的单块地不一定赚钱，但从整盘角度考量，这些企业会因为今天土拍价格上涨而整体获益。
二手房市场调查：
成交量同比下降 有经纪人表示今年难言乐观
3月19日，基于疫情防控形势持续向好，为更好地满足群众生产生活需要，在严格落实防控措施的前提下，苏州进一步加快各行业复工复产复业，全力推动城市常态化运行。苏州市关于加快全市各行业复工复产复业的通告苏州市疫情防控第14号通告发布，宣布包括中介在内的商贸服务行业，可不备案直接复工营业。
4月2日，上海易居房地产研究院发布《13城二手房市场报告》。报告显示，3月份，易居研究院监测的13个城市二手房成交量为5.1万套，环比增长381.2%，同比下降28.6%。3月份苏州二手房成交量为4623套，同比下降21.7%。从历史数据来看，2019年4月份苏州二手房市场强势爆发，作为2019年上半年被多次调控收紧的城市，在5月份成交量到达高点后，下半年后大幅萎缩。
有中介告诉乐居君，因为疫情他们失去了两个月，目前虽然已经复工，但二手房市场似乎已经没有往日的火热，现在大部分时间都是在忙着找客户。“今年不太乐观，现在市场死气沉沉的，还是希望市场继续火起来，这样日子才好过。”
总结：
复工复产稳步推进 购房需求有待释放
受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。再加上一季度的房企促销潮，吸引力大批客户的眼球，这或许是苏州二手房预冷的原因。有业内专家表示，随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求将在二季度开始释放，前期积累的刚需快速入场或带动市场回暖。
*部分内容来自证券日报
