經濟越差，疫情越嚴重，房價漲的越高。
之前我們談過韓國「韓國房價暴漲給我們什麼啟示」，今天談談美國。
疫情期間，美國很多公司頻頻傳來裁員的消息，失業率大幅增長，美國勞工部表示，僅僅是上週就超過80萬人在申請失業救濟金。
現在疫情愈發嚴重，完全看不到好轉的跡象，美國著名左翼經濟學家理查德·沃爾夫最早喊出，“新冠病毒大流行可能導致比次貸危機更嚴重的美國房地產市場崩潰。”
但事實上，5月20日，美國所有的州都解封后，樓市便開始獨自美麗。
美國房地產6月份就開始逐漸活躍，買房熱情逐漸升溫，成交量和房價甚至創下歷史新高。
先看看價格。
6月份，美國房屋中位數首次突破30萬美元整數關口，創下歷史新紀錄。
7月份，記錄再次被刷新，房屋中位數價格同比上漲8.5％，8月份，房價中位數已經突破31萬美元。
疫情後的美國樓市強勢迴歸，甚至遠超2007年金融危機前樓市泡沫頂峰時的23萬美元；
再看看成交量。
之前我們說過，美國的統計方式和我們不一樣，他們是算一年的，比如7月摺合年化586萬套，那就是統計了去年7月份到今年7月份的，也就是最近一年的成交數據，是586萬套。
我之前查過資料，美國2000年後，大多一年都是500多萬套的成交水平，2003-2007年最高峰則是600-720萬套，此後好幾年都是低迷期，
2020年美國的房屋銷售中位數比2019年同比增長了15%
數據丨REDFIN
全國房地產經紀人協會數據顯示，8月現房銷售環比增長2.4%至600萬套，創2006年12月以來新高。
美國商務部統計的新房銷售也遠超之前預計，環比增長了4.8%，連續4個月保持增長，創十四年來新高。
截至9月底，過去4周內新簽約的房屋銷售同比增長了20%。
房價上漲，離不開需求激增，目前美國房屋成交週期越來越短，房屋上市後平均僅需17天便可簽約售出，36天便可完成過戶。
我在網上看到一個硅谷華人中介說自己最近晚上7點以後，天都黑了，還在帶客戶看房，大家最近買房熱情居高不下。
與以往我們理解的不一樣，美國這輪上漲更青睞郊區，而非市中心。
美國和中國還不一樣，美國富人不喜歡扎堆市區，市區都是一些剛打拼的年輕人和黑人群體為主，美國富人都是喜歡買郊區的獨棟house。
同時因為在家工作、居家避疫，也影響了很多人的購房選擇。
根據CoreLogic（核心邏輯公司）的數據，紐約長島的拿騷和薩福克郡，7月份的房價每年上漲4.3%，但紐約大都市區的房價僅上漲0.4%。
舊金山一直都是美國房產投資的熱門選擇，但今年房價年漲幅也不到1%，而華盛頓特區的大都市區房價漲幅超過5%。
波士頓就更加明顯了，根據沃倫住宅公司(Warren Residential)剛發佈的波士頓第三季公寓市場 報告顯示。
越來越多買家選擇遠離市中心，這導致市中心公寓價格暴跌，今年7月到9月，海港和後灣地區的公寓平均銷售價格分別比去年下降35.1％和21.9％；
在西洛士百利(West Roxbury)和羅斯林代爾(Roslindale)等擁有更多綠色空間的偏遠社區的公寓還保持穩定價格；牙買加平原(Jamaica Plain )仍受到年輕家庭歡迎，價格上漲13.1％。
關鍵是長時間的疫情困擾，遠離人群密集地是最重要的，現在網上辦公這麼方便，也不是非要去辦公室，各種現實條件下，那些獨門獨戶的大別墅就成了香餑餑。
建別墅需要木材，但今年加利福尼亞山火造成的木材短缺和木材價格的急劇上漲，所以大別墅的價格漲幅就更厲害了。
像波士頓的公寓，以往很多都是靠學生撐起來的，但今年在芬威地區，待售公寓數更激增257％。
除了成交不如郊區之外，現在市中心房子還面臨更嚴重的問題，租不出去，今年5月，紐約曼哈頓區的新租約下降了60%以上。
這和國內也是一樣的，想要好轉，只能等疫情過去，一切經濟秩序恢復才有機會。
美國乃至全世界房價上漲，都不開美聯儲放水，這個我們之前講過很多遍了。全球大放水，多個國家房價上漲！中國是漲是跌？
放水對於窮人來說可能最直觀的感受就是物價貴了，生活更加難了，但是對於富人來說，他們變得更富裕了。
根據瑞銀(UBS)的年度研究顯示，今年夏季，全球億萬富翁的集體財富達到了10.2萬億美元，超過2017年的最高水平。其中，美國仍是全球億萬富豪最多的國家。
富人有錢了會怎麼樣？
形勢越是恐慌，富人的投資方式就越趨向保守，這個時候去創業投資，風險太大了，最好的保值方式還是買房，這在全球都一樣的。
所以這一兩個月，美國的房屋庫存逐漸下行。
截至8月底，住房總存量為149萬套，比7月份下降0.7％，比去年同期的183萬下降18.6％。
一些房屋中介預計，這個存量不到3個月被消化完了。
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再加上美國房貸利率不斷下行，30年期的已經跌破3%，為近50年以來首次；15年期抵押貸款利率也跌破了2.5%。
對於富人來說，這明擺著送錢啊，不買房就是傻瓜。
即便這次房價漲到一個頂點後再回落，這對於富人來說，也不算什麼，回想起2008年，跌得夠狠了，但現在房價照樣起來了，窮人和中產或許等不起，但是富人無所謂。
而房價的天花板是由富人決定的，不是由窮人決定的，只要水量充足，美國房價將再創新高。
