《土地法典》對於不動產權的定義及外國人合法購買土地的規定
大家都知道泰國法律禁止外國人擁有土地，只能購買無土地產權的公寓。但擁有一塊永久產權的土地對一般人引誘很大，特別是對土地這種不動產來言，其具備保值及升值的空間相當可觀。
泰國不動產業這幾年蓬勃發展，其中離不開外國買家強勁購買力。以曼谷、芭提雅和普吉島最為集中。目前這三個城市推出的不動產項目基本上以公寓為主，小部分為帶地的別墅。外國人購買公寓不是問題，可直接用護照簽署買賣合約，定金也可用信用卡支付，尾款再以海外匯款方式就可辦理過戶手續。但對於帶地別墅而言，情況相對複雜的多。泰國法律禁止外國人擁有土地，已成為一種普通法律常識，但以例外規定的方式允許外國人擁有土地，可謂非普通法律常識。
這些法律例外規定體現於《土地法典》和《投資促進法案》。《土地法典》第八章關於外國人依據雙方條約（指美國國籍）獲得的土地權利。
《土地法典》第86條 外國人可依據本法案條款規定憑藉其不動產所有權第條款規定可取得土地使用權。
在依據第84條的規定下，外國人取得的土地使用權用於住宅、商業、工業、農業、墓地、公共慈善或者宗教等用途的必須要依據部門規章所規定的相關條件和方法執行，此外，還須通過內閣的批准。
《土地法典》第87條如下規定：
（1）用於住宅用途的，每戶不超過一萊土地
（2）用於商業用途的，不超過一萊土地
（3）用於工業用途的，不超過十萊土地
（4）用於農業用途的，每戶不超過十萊土地
（5）用於宗教用途的，不超過一萊土地
（6）用於公共慈善用途的，不超過五萊土地
（7）用於墓地用途的，每一家族不超過半萊土地
第96甲條規定如外國人以投資者身份攜帶不少於四千萬泰銖的資金進入泰國，可獲得用於住宅用途的不超過一萊的土地。
除了上述《土地法典》相關規定以外，外國人也可依據《投資促進法案》的第27條獲得工商農業用土地。工農業用土地可依據實際需要而申請，商業用土地面積因用量少所以有所限制。
上述為外國人全資擁有土地的相關規定，如還需購買土地或帶地別墅的話，職能選擇合資公司方式了。合資公司要求泰國人佔股份比例超過百分之五十，外國人不超過百分之五十，通常持股比例是泰國人百分之五十一，外國人百分之四十九。篩選合適合夥人作為公司股東應是購買泰國土地的關鍵所在。以法律角度審視合資公司的話，理所當然的推薦實際合資人為準，所以須找到有一定經濟能力的泰國親戚或朋友作為合資人，其身家匹配所購買土地的一半價值。再者可讓泰國人以貸款方式獲得公司股份資金，最終以抵押方式給貸款人，地契歸貸款人保存。
如以風險角度看泰國合資公司，是有一定風險存在。不過換個角度來看這世界上其他事物，也都存在著不同等級的風險。關鍵在於如何將風險控制到合理範圍內。
《土地法典》對於不動產權的定義
土地為人類的寶貴財富，屬於越來越少的有限資源之一。土地可用於工農業，日常生活用住宅也需土地。許多人的夢想是擁有自己一塊土地用於耕種或住宅用途。在現代社會，隨著可用土地資源的減少，土地價值也變得越來越昂貴。在泰國購買土地時，因土地價值不菲，對於各類土地產權證件的瞭解變得異常重要。因土地法律對土地產權證件種類的定義屬於專業用語。土地的限制性行為也有所不同。在泰國《土地法典》第1條規定闡述五類不同等次的土地產權證件，分別為土地佔有權通知，搶佔證書，土地使用權證書，調查證及地契。
瞭解上述五類土地產權的定義之前需對《土地法典》對立法理由進行詮釋。在第一版《土地法典》之前，泰國境內無人耕種荒地特別多，勤奮農民只要在某些荒地開墾種植農作物後就可佔有該塊土地。也有些在他人或國家公園或森林的土地進行種植，產生眾多土地侵佔糾紛。這些早期善意或不善意開墾荒地者從事種植多年都無法獲得官方頒佈認可的法律文件，《土地法典》的推出令這兩類人獲得合法土地產權證件。為了鼓勵農民從事種植並擁有自己土地，《土地法典》規定一些限制性行為，例如某些地區依據某些規定獲得地契者，15年內不得轉讓土地給第三方，除非是遺傳方式的轉讓。
土地佔有權通知
土地佔有權通知為土地佔有者持有土地的證據，主要目的為對外宣佈本人為該塊土地的佔有者。土地佔有權通知非土地產權憑證，因其並非政府單位發出的官方文件。在泰國土地法律規定土地佔有權通知可以轉讓給第三方，僅需對承讓人表達轉讓意願及放棄佔有該塊土地，並將佔有權及土地送交給承讓人就完成交易行為。這類交易獲得法律認可，屬於合法行為。目前因為無主土地已很少見，所以土地佔有權通知也比較罕見了。土地佔有權通知可用於申請地契或土地使用權證，以下兩種情況可申請：
第一種：依據全國地契調查項目規劃下以土地佔有權通知作為證明申請地契。在這種情況下，官方將逐個地區發出地契證明，並將提前公佈行程安排。
第二種：土地佔有權人向當地土地局申請地契或土地使用產權證。地主需以土地佔有權通知為證據向土地局申請。
搶佔證書
搶佔證書為官方頒佈給搶佔人同意其臨時使用土地的證件，為官方依據《土地法典》規劃土地給人民耕種的證明。官方會在某些地區隨機公佈何處有土地搶佔的機會，有需要的可緊密跟蹤官方發佈的信息。
自從獲得搶佔證書之日開始，搶佔者須於六個月內開始利用土地於耕種，並於三年內完成土地耕種作業。搶佔證書不能轉讓給第三方，除非以遺產方式傳給繼承人。若完成佔有土地的耕種作業以後，搶佔證書就具備申請土地使用權證書或地契的資格。由搶佔證書獲得的土地使用權證書或地契，受《土地法典》所闡述的限制性行為，不得於規定期限內轉讓給第三方。
土地使用權證書
所有第三種類土地使用權證書意指土地工作人員已經對土地進行使用權認證了。
第三類證明為發給普通土地佔有者的土地使用權證書，主要是那些還未規劃，固定座標及航空拍攝地理位置的地塊，內務部部長還未公佈取消區長，縣長或副縣長關於依據《土地法典》執行權力的規定。本類證書由當地縣長負責頒發。
第三類證明甲為發給已有航空拍攝地理位置的地區，有明確規劃地塊座標的航拍。本類證書由當地縣長負責頒發。
第三類證明乙為發給沒有航空拍攝地理位置的地區，內務部部長已公佈取消區長，縣長或副縣長關於依據《土地法典》執行權力的規定。本類證書由土地局工作人員負責頒發。
調查證
調查證為官方頒佈土地已通過調查的書面證書，以用於申請地契。調查證可依據《土地法典》規定進行登記有關土地的手續。調查證並非土地產權證，但可登記轉讓給第三方。
有調查證及使用權證的土地證明為當地縣長已對該塊土地的使用權進行認證了。如進行轉讓登記時需在土地使用權證預先登記後才可在調查證登記事項。有土地佔有權證書或沒有其他土地證據的調查證，以及還未經過當地縣長對土地使用權認證的，該塊土地不得進行轉讓登記，除非為遺產繼承方式的轉讓。
地契
地契為土地所有權證明，其頒發為依據現版《土地法典》。地契還包括地圖，以及依據舊版本《土地法典》顯示的搶佔圖章，和蓋有“已耕種”的圖章。擁有土地地契的地主可謂擁有完整產權證書，可全權支配及使用土地，出讓，也可阻止第三方對土地進行的任何違法行為。
地契有以下優點：
地主可合法佔有土地，並持有土地所有權證明作為證據。
地主的個人財產得到法律保障。
當作證據萊證明對土地擁有財產權，不論是與國家和個人之間的財產權。
知道具體土地位置，包括每塊土地的範圍。
可防止入侵及將佔有區域擴大到國家土地，因國家土地大部分都為荒野，禁入區，公益用地，或政府規範為森林的土地。
它可防止各塊土地之間產生的爭議，糾紛或侵佔他人土地。
可用作申請貸款的標的物或抵押證明。
可當做財產用於員工在企業工作擔保，也可當做向審訊警官，檢察官或法官申請保釋嫌疑人或被告人的資金。
對土地進行的任何法律行為，例如：交易，交換，抵押，銷售等，必須在當地土地局進行登記才能合法。
縱觀上述出現於《土地法典》的五類不同層次的土地產權證書，除了土地地契為完整所有權證書以外，其他四類證書受到土地法律規定的限制性行為影響，不能於規定期限內作轉讓等的登記，除非是遺傳方式的轉讓給繼承人。土地地契作為完整的永久所有權證據，土地擁有絕對權利支配其財產而不受法律限制。地契所有權人可用土地於履行相當多的法律行為，例如最基本的買賣交易，交換，抵押，當做財產用於信用擔保及保釋嫌疑人或被告人等等。
最後，希望在泰國居住的同胞們做好功課保護好自己權益，通過合法途徑辦理適合自己的簽證，有效避免踩坑。並以身作則，做良好公民，促進中泰一家親，華人華僑團結友愛，共創美好文明家園。
㊗️生活愉快。
作者介紹
@貞希姐姐
工商管理碩士｜中泰精英律所合夥人｜泰華女投資人
通過整理泰國相關實用法律，為將要或已經在泰國遊學旅居、投資經商、退休養老、移民居留等精英人士，提供維權投訴、訴訟糾紛等協助。
