我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：你好，我是60 後，想改善住房，最近剛剛賣完一處西三旗房子，想換大的，看到珠光御景西苑樓盤單價39700，158平米，620w，毛坯房。樓盤在豐臺區長辛店這邊幫忙看看這個樓盤怎麼樣？給點評一下，以後有升值空間嗎？或給個好的推薦，謝謝啦
回答：選籌邊界： 北到天通苑； 東北來廣營，酒仙橋； 東到常營，管莊； 東南十里河； 南邊宋家莊； 西南大興線，豐臺站； 西面正常不過東二環。 投資不要超過這個選籌邊界。 長辛店屬於漲幅非常弱的補張區，利好刺激非常少。
提問：房姐您好，無戶口剛拿到北京工作居住證，手上現金300，稅後家庭月收入5W，外地曾有貸款記錄，屬二套。想買北五環沿線兩居，首先考慮小學學區，如果有投資屬性就完美了（孩子2021年上學），傾向昌平、朝陽，個人認為海淀好學校沒有戶口進不去。 問題1：請推薦二三流小學學區房（一流小學沒戶口怕進不去） 問題2：能否考慮共有產權 問題3：望京、西三旗、回龍觀、天通苑，您推薦的排序 問題4：2022年初有大概率會一次性收入400W，不知道對現在買房決策有何影響 買房小白，辛苦詳細解答一下，拜託
回答：推薦望京片區： 陳經綸中學分校在望京學區綜合實力最強，中考成績在朝陽區前五。 望京實驗學校、首師大附屬實驗學校、北師大三帆中學朝陽學校的中考成績在朝陽區排名也比較靠前。 花家地實驗小學是朝陽區老牌校，市重點，建校時間久 共有產權自住可以，想有投資屬性就別選 望京>回龍觀>tty>西三旗 可以預借一部分現金，總價做高選擇性更強，三年後的房價和今天可能完全不一樣
提問：房姐，您好！想問下剛需房，在西二旗附近上班，從居住 升值 性價比考慮: 1.海淀清河附近的二手房，智學苑，銘科苑,怡美家園當代等，上班方便，但是樓齡擔心投資屬性是不是不高？。 2.海淀清河附近的安寧莊共有產權房 西三旗共有產權房，跟周圍的房子比，是否可購？。 3.朱辛莊附近的華潤和小米的萬象悅府，精裝新房，離地鐵近，但是，畢竟屬於昌平區，配套好像也不好，有投資性嗎跟1 2地段比呢？ 4.16號線西北旺附近的西山錦繡府，精裝修，學校很好，但是，上班稍遠一點，雖然是海淀區，但是相比1 2，優勢是精裝修新房，劣勢是不是地段不好？投資屬性如何？ 麻煩從居住，地段投資，性價比方面幫忙分析下，謝謝
回答：推薦1，樓齡在2000年後沒有問題。 共有產權不適合投資，朱辛莊附近這兩個盤性價比不高 西北旺也屬於高溢價區西山錦繡府不適合投資
提問：房姐你好，之前tty房子賣掉，不考慮學區，自住兼顧投資，工作在西二旗，有現金300萬，不想還貸壓力太大，看了弘善家園，小兩居77-80平米總價在350-380之間；慈雲寺，90年60平，總價388萬；還有京棉新城，77.8平，總價415；北苑繡菊園79.5平，385萬，99年；這幾個盤都有不用的缺點，目前想入手京棉新城的房子，但總價高些是否可以入手，想聽聽房姐建議，或者有其他區域樓盤推薦，我算二套，想公積金+商貸混合是否合適。
回答：京棉新城還可以，你的價格屬於市場價 這幾個也可以看看 石佛營西里，日月東華，紫羅園，海華堂，城市廣場。
提問：美麗的房姐～之前提問過好像木有回覆… SFSD，子彈260左右，自住為主，工作在望京，有一套長陽加州兩居，準備出手。目前看了以下3個盤。 1.酒仙橋卡布奇諾南北兩居。 2.超青華紡易城，東南或西南兩居。 3.百子灣沿海賽洛城或者金都杭城。 因為請問一下以下幾個地區未來發展潛力如何，如何選籌，感謝。
回答：卡布奇諾可以入，最好買西側一列，東邊有京沈高鐵要建 華紡易城有輕微溢價，能否入手要看標的價格 金都杭城偏貴，沿海賽洛城相比更好 沿海賽洛城>卡布奇諾>華紡易城
提問：我在北京北清路上生命科學園上班，首房首貸，手裡130w首付,本人女性外地人，想給孃家家人來京自住和投資用，附近周邊哪些房子更有價值？謝謝
回答：你好，沙河是農村鄉鎮地段，只適合北清路上班族居住，如果不是新房癌，投資不建議買這麼遠，自住和投資都不合適。 林萃橋和清河板塊也是學區+高戰+碼農溢價板塊，溢價130%左右，我們通常回避。 自住兼顧投資可以考慮沒有溢價的回龍觀板塊，也可以在清河淘淘老破小。 今年是北京的底部行情，自住很適合建倉，你有非常大的砍價空間，年底會有更多降價甩賣盤，除夕之前入手。逢筍入。 建議把子彈擴充到150左右，選擇空間更大。 感謝付費！
提問：房姐，您好！想問下剛需房，在西二旗附近上班，從居住 升值 性價比考慮: 1.海淀清河附近的二手房，智學苑，銘科苑,怡美家園當代等，上班方便，但是樓齡擔心投資屬性是不是不高？。 2.海淀清河附近的安寧莊共有產權房 西三旗共有產權房，跟周圍的房子比，是否可購？。 3.朱辛莊附近的華潤和小米的萬象悅府，精裝新房，離地鐵近，但是，畢竟屬於昌平區，配套好像也不好，有投資性嗎跟1 2地段比呢？ 4.16號線西北旺附近的西山錦繡府，精裝修，學校很好，但是，上班稍遠一點，雖然是海淀區，但是相比1 2，優勢是精裝修新房，劣勢是不是地段不好？投資屬性如何？ 麻煩從居住，地段投資，性價比方面幫忙分析下，謝謝
回答：推薦1，樓齡在2000年後沒有問題。 共有產權不適合投資，朱辛莊附近這兩個盤性價比不高 西北旺也屬於高溢價區西山錦繡府不適合投資
提問：房姐，我買新房，接待我看房的一直是開發商的銷售，開發商說有個50萬抵80萬的活動，簽訂了合同，付首付後對我說，需要讓我把這50萬打到一個不知名的公司賬戶裡，而不是首付款開發商賬戶裡。我懷疑是銷售關聯的公司賬戶，我不想打款到這個沒有給我任何協議的賬戶,我該怎麼辦？
回答：你好，這種情況可能是直接進了銷售代理公司的帳戶，建議去跟項目的案場經理和財務核對帳戶信息，給個合理的解釋，並簽寫一份承諾書。
提問：房姐，你好！本人目前和孩子兩人租住在和平里，孩子在中央工藝美院附中上學，四年後高考，目前上學車程半小時，工作較自由，不考慮上班時間。想買400萬以內的兩居老破小，期望能保值，適合孩子上學。近期看了和平里，柳芳，潘家園，團結湖，勁松，包括百子灣，價格差距很大，不知道怎麼選，盼回覆給些建議，謝謝！
回答：400萬在從十號線東段到南段都可以選擇 另從1\/6號線延伸的四惠，甘露園，金臺路，石佛營，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河，都是可選的類型，具體你可以說下標的信息幫你分析下 推薦看看你，甜水園金臺路光輝裡，石佛營東西里日月東華，甘露園路口那三個00後老小區
提問：房姐您好，我在廣州看中一套房，因為我的社保還要半年才滿五年，但是房子我太喜歡了我又怕被別人看中，我現在不知道怎麼辦！
回答：任何一個城市如果要趕場上車，無法破限購的話，結婚是最快的辦法。 廣州樓市還有時間。 只要首付足夠多，總能找到筍盤； 首付不夠，菜擺面前也下不了手。
提問：房姐您好，目前手上150左右，想買一套總價控制在350左右的房子，對教育資源沒有要求，希望交通便利一些。目前看了大興瀛海的中海寰宇時代，南苑附近的陽光星苑與南庭新苑，雙井附近的百環家園，常營附近的首開暢新園，宋家莊附近的政馨園與慧時欣園，以上提到的房子大部分是經濟適用房，交易時還需要交一筆不菲的稅，最後算下價格跟相同位置的商品房也差不多。問題1：請問買經濟適用房值不值？問題2：以上提到的房子房姐有沒有認為不錯的，另外希望房姐能根據我的情況給我推薦一下值得上車的盤。萬分感謝。
回答：經適房相當於變相提高了你的首付，經適房正確的方法是全款，能省下不少稅費，否則商品房更合適 上面幾個區域 雙井、常營、宋家莊可以看，其他都不推薦 350萬就買核心地段兩居老破小，太偏都不考慮
提問：房姐，您好，請問朝陽慧忠裡小兩居現在值得買嗎？首付300-400左右
回答：同樣熱鬧的大社區，勁松5.5萬，團結湖6+萬，望京6+萬。 慧忠裡呢，7-8萬，都趕上其他人次新水準了，而且別人地段更好。 亞運村的溢價還沒有洗乾淨啊，加上學區小溢價。 自住可以考慮，投資迴避。
提問：您好，我在北京買了兩套，兩套各貸款不到50%，剩下1000w貸款。 當時貸款的時候想的是多貸款，手頭留現金去做別的，但是現在感覺利息很高，並且手頭現金沒處用，考慮是否把貸款還清。 想問一下，大家都主張貸款要足，但是這個前提是，現金在別處能創造比貸款利息更高的價值對吧。 如果沒找到更好的投資方式，是不是還了貸款比較好？
回答：選擇貸款的前提，是投資的標的物正確，本身有良好的漲幅。 這樣一來，槓桿的乘數，就是利潤的乘數。 如果投資選籌的標的物錯誤，漲幅低於持有的成本，包括貸款的利息，那麼這個標的物可以選擇一個合適的時間出手，我們俗稱"優化"選籌。 選籌正確，利潤是正數，所以盡力貸款； 選籌錯誤，利潤是負數，所以貸款越多，虧損越多，在合適的機會賣掉。 如果選籌錯誤，還清貸款是正確的。 但是如果有現金，又可以進行正確的選籌和貸款。 如果新增的利潤，大於虧損的利潤，那麼就把資產投入到新的利潤標的物上，在一個合適的時間，出手虧損標的，也就是賣房。 這裡的關鍵，在前後時機的把握，樓市不是穩定的行情， 往往是3年不漲給，一漲3年漲幅，漲幅跑輸的標的，也要扛到上漲階段，才是最佳出手機會。 在此之前，買入的動作，也要同步進行。 支付的利息，換取了新的利潤機會。
提問：我計劃將廣東東莞的萬科棠樾雙拼別墅賣了，目前貸款280萬，2010年買的，貸款利率7折，目前看此房漲的不多，我想賣了，一直在猶豫，因為貸款利率低，不知道是否划算？我們夫妻都在深圳工作，小孩現在在國外讀大一，深圳有2套房，如果東莞萬科棠樾此套房賣了，想在北京買套學位房，小孩與我夫人都是北京戶口，有票房，預算600萬內，有什麼小區可以推薦？另外領秀新硅谷樓盤怎麼樣？
回答：短期非剛需不建議直接持有學位房，政策變動風險較大 東莞的別墅可以出掉，長期看必然跑速大盤，利率的優惠是小事，資金成本機會成本浪費是大事 領秀新硅谷屬於品質溢價盤，投資屬性較弱，價格7左右可以考慮
提問：房姐您好，第一次提問，是sfsd在選天通苑的頂復房子，有兩套考慮中，請您幫忙看看可以出手嗎？哪個更合適些？一個是東二200平總價560，南北戶型。另外一個是東一東西方向的戶型，朝向不好面積大一些，但相比單價能低10%多，會不會難出手呀。另外還有一個問題想諮詢，現在疫情快過去了。會不會價格有變化，有說疫情過後供應更多會有更多房源買方更有利，也有說疫情過後需求更多房源更緊俏，請問房姐怎麼看？
回答：推薦東二 當前看疫情對北京房價影響不大，供需並不會因為疫情發生根本變化。反而貨幣的放水長期看會對樓市有影響，但短期由於政策壓制不會凸顯，前段時間多地放鬆調控又被撤回 原因大家都懂。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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