2020，房地產行業遭遇了一場嚴酷的開局，由新型冠狀病毒引發的肺炎疫情席捲全國。
戰“疫”當前，時代共渡。時代聯行溫馨提示：勤洗手，常通風，人多不去湊熱鬧！
如今，疫情已進入相對緩和階段，2020年成都房地產行業將何去何從，且聽時代慢慢道來。
城市地位：
“成渝城市群”是中國第四大城市群，成都作為中心城市角色引領著成渝城市群的發展，城市能級得到極大提升。
在2019年4月發改委發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中，“成渝城市群”再次被放在凸出位置。成渝城市群作為第四大發展的城市群地位穩固。
成渝城市群的總體定位是：立足西南、輻射西北、面向歐亞，高水平建設現代產業體系，高品質建設人居環境，高層次擴大對內對外開放，培育引領西部開發開放的國家級城市群，強化對“一帶一路”建設、長江經濟帶發展、西部大開發等國家戰略的支撐作用。
成都以建設國家中心城市為目標，增強成都西部地區重要的經濟中心、科技中心、文創中心、對外交往中心和綜合交通樞紐功能。
城市規劃：
2019年成都在產業、環境、交通、鄉村、文化、配套等多方面提出相應發展規劃，加速成都國家中心城市打造。
成都在2019年提出6個三年計劃（2018~2020年），提出將成都打造成為“三城三都”，目標瞄準 “國家向西向南文化交往的國際門戶樞紐和泛歐亞有重要影響力的文化交往中心城市”。 通過“三城三都”落地打造，帶動城市文化建設，促進城市經濟發展，同時提升城市文化配套，城市居住生活方式得到多元化發展。
城市發展：
成都目前正大力推進TOD建設，並著力於市中心、城南與東進區域，首批TOD示範項目13個覆蓋11+2除青白江外各區，有效加速實現軌道交通引領城市發展的新格局。
2019年開通地鐵5號線及10號線二期工程，2020年將全面覆蓋到成都主城區、近郊區及天府機場。
地產相關政策信息：
● 2020年房地產市場政策基礎
房地產主線由“因城施策、分類指導”細化為“城市更新、存量房改造、發展租賃住房”和“因城施策、三穩”並重，突出穩字當頭。
2019年年底成都樓市相較於2018年出現一定鬆動，預計短期內成都限購條件和基本政策不會改變。土地政策堅持“不將房地產作為短期刺激經濟手段”基調持續從嚴執行，土拍門檻不斷提高，企業拿地難度加大。
● 搶人戰持續升級，成都既保量又保質
成都自17年“人才新政策12條”實施以來，截止2019年3季度，人才落戶總量達32萬，19年新增逾5萬人。
對比各城人才落戶門檻來看，成都在追求量的同時又保證人才質量，對於樓市而言，需求購買力得以保證。
成都納入一城一策試點城市，限購限價點狀鬆動，土拍市場火熱，土拍政策趨嚴，天府新區、高新南區限購區域鬆動。預計短期內成都政策隨市場變化調整，鬆弛結合。按照目前趨勢，遠郊區域存在限購放鬆的可能。
土地市場：
2019年大成都範圍供應土地20095.98畝，較去年下降13.54%；
成交土地17631.52畝，環比下跌15.03%；
流拍率15.09%，環比上漲4.36個百分點；
溢價率11.9%，環比上漲3.56個百分點。
全年成交土地累積可建住宅面積1679.15萬㎡，佔可建總面積68%；
累積可建商業面積777.73萬㎡，佔總建面積32%但距2017年的高點仍有距離；
在成交區域中成華區、天府新區及都江堰為各圈層供銷主力區域。
● 低密地塊仍佔主力，產品改善週期延長，剛需小戶面臨斷供
19年大成都容積率1.5以下低密地塊佔比持續加大，環比增加7.47個百分點；
3.0以上高密佔比持續減小，本年度降至5.82%，環比下降1.74個百分點。
分圈層看來，一圈層19年主力成交容積率為2.5-3.0，但1.5以下佔比較上年仍上漲10.04個百分點；
二圈層以2.0為分水嶺，2.0以上與2.0以下平分秋色；
三圈層2.0-2.5以上佔比居高不下，本年佔比為51.6%，3.0以上佔比持續減小。
三級圈層整體市場仍以打造高低配產品為主。因“中優”規劃指導，近年成都中心城區持續以低容積率為主，此趨勢今年得以延續，對應住宅市場產品改善週期再延長，小戶型愈發稀缺。
房企對於主城優質地塊預期高，帶條件出讓頻繁，提高房企拿地成本。拿地競爭壓力大，多渠道儲備土地；二三圈層為土地未來集中放量區域，優質二三圈層區域值得房企關注。
住宅市場：
● 政策趨穩背景下，成交穩中微跌，供需結構趨於失衡
2019大成都商品住宅供應 2514萬㎡，環比+5.5%；成交2209萬㎡，環比-2%，全年供求比1.13 。
供應方面，在政策趨穩及整體金融環境趨緊的背景下，全年累計供應量較去年微漲。
成交方面，全年成交穩中有降，上漲動力略有不足，供需結構趨於失衡。
1受政策背景影響；2因供應結構改善化，疊加價格高企，剛需轉至二手，改善獨撐新房市場。預計2020年在“三穩”政策的大基調下，供應穩中有漲，市場產品以大面積、高總價為主導，成交下行壓力仍在。
2015-2019年大成都商品住宅供銷走勢
大成都市場價格整體呈上漲趨勢，預期未來高價地入市將持續上漲；目前供過於求，市場競爭激烈，2019年供銷結構平衡，價格上漲，2020年低價地存量逐步消化，高價地頻繁入市，預期整體量穩價漲。圈層結構化發展愈發明顯，主城持續量低價漲，產品高端改善化。近郊承接外溢，量價持續上漲。遠郊量價趨穩，短期內需求為主。
商辦市場：
高庫存壓力下，供應量持續下滑，自2017年高位成交後，近兩年成交量再次下降，成交均價保持平穩，整體市場呈供大於求態勢，長期去化壓力較大。
【SOHO年度供銷量價】受政策影響，供銷價在2018年達到頂峰，今年以來，受住宅市場供應放量擠壓，SOHO以價換量趨勢明顯，同時存量高企。小面積、低總價產品為去化主力，同時類住宅產品受政策影響也有一定走量。
【LOFT年度供銷量價】與SOHO產品整體走勢類似，在2018年供銷價達到頂峰，2019年以量換價，2016年限購政策出臺後，LOFT產品面積從50㎡以內擴張至70㎡以內。
【寫字樓年度供銷量價】低位供銷，存量持續去化，整體市場低迷。
商業市場存量高企，去化緩慢，市場競爭激烈，辦公市場目前供過於求，城區分化明顯，遠郊整體發展空間小。
時代觀點：
2020年，政策維穩大基調，主城近郊維持目前政策為主，遠郊有局部鬆動可能性。
住宅市場供應上漲，銷售量縮價漲，以致於庫存上漲；商辦物業供銷放緩，庫存壓力大，主要為去庫存，二三圈層為未來房企爭奪市場重點區域。
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