經濟轉型背景下的城市地位變遷
如果把廣州比擬做一個人，那麼他的2020年初無疑是極度鬱悶和失落的。
從2017年GDP總量被深圳超越之後，廣州暗地裡憋著一股勁想要反超回去。2019年廣州經濟的表現本來很不錯，前三個季度的GDP增速達到了6.9%，比深圳的6.6%高了0.3%。再加上兩座城市的GDP總量差距不大，只有6%左右，所以廣州民間喊出了三年反超深圳的口號。
但是2019年全年的GDP數據出爐後，結果卻是非常令人失望。由於剛剛完成的第四次全國經濟普查對GDP統計口徑進行了調整，調整之後深圳的GDP總量被調高了，而廣州的GDP總量卻被調減了，所以2019年廣深之間的GDP總量差距不僅沒有縮小，反而進一步擴大到了14%左右。
如此一來，廣州不僅短期內趕超深圳無望，而且還要今年還要面臨被重慶趕超的危險 ，因為根據新的GDP統計口徑，2019年重慶的GDP總量僅比廣州略低23億，但是重慶近年來的GDP增長勢頭卻一直很迅猛，廣州“老四”的位置顯然是難以坐穩的。
從新統計口徑下2019年全國GDP總量前20強城市的數據變化來看，新統計口徑對於高科技、電商、互聯網、金融產業發達的城市是比較有利的，而對於以傳統制造業為主的城市是不利的。
例如從表中可以看出，高科技、電商、互聯網、金融產業發達的上海、北京、深圳、重慶、成都、杭州、寧波、泉州、合肥、東莞等城市的GDP明顯是被上調的，而以傳統制造業為主廣州、蘇州、天津、長沙、青島等城市的GDP明顯是被調低的。
這一調整其實反映出中國經濟轉型大背景下，“新經濟”的進一步崛起和“舊經濟”的日趨沒落。所以這這種新趨勢之下，我們買房和定居更加要選擇“新經濟”發達的城市或地區，未來個人獲得的生活質量提升和房子獲得的升值空間才會更加巨大。
廣州的舊城在沒落，新城在崛起
其實就廣州這座城市來說，並不像蘇州、天津、青島那樣完全屬於傳統制造業為主的城市，而是新舊結合的矛盾體。
一方面，廣州的第二產業仍然是以傳統制造業為主，像汽車、石化、造船、機械等重化工業仍然是廣州的支柱性產業，佔第二產業的比重很高。與此同時，廣州還是一個傳統商貿型城市，各類專業批發市場遍佈全市，大體上有服裝、食品、藥材、汽車零配件等。
另一方面，廣州的“新經濟”也實力不俗，像天河的金融產業算得上是僅次於京滬深之後的中國第四大金融中心，而黃埔的廣州科學城也擁有大量的高新科技企業，雖然規模和實力跟深圳比起來遜色很多，但是放在全國而言也是妥妥的名列前茅。
正是因為廣州的一個新舊結合的矛盾體，所以在第四次全國經濟普查的GDP調整中，廣州新舊經濟互相抵衝，所以並沒有像天津和青島那樣出現GDP總量大幅下滑的情況，而只是少量被調低了而已。
實際上，這種趨勢也可以通過廣州內部各區的GDP變化情況來反映出來，“新經濟”發展得好的行政區，GDP增速明顯跑贏全市平均水平，而過度依賴“舊經濟”的行政區，則GDP增速普遍跑輸全市平均水平。
根據近日廣州市各區公佈的2019年GDP情況來看，全市12個行政區當中，表現最好的是南沙、黃埔和天河這三個區，而表現較差的則是老城的行政區和比較遠郊的行政區，當然了，這裡邊番禺是個例外，不過番禺GDP表現不佳與汽車行業去年整體不景氣有關。
實際上，廣州內部各個行政區的經濟增長表現，也跟全國經濟發展的大趨勢相似，即近年來中心城市圈外的小城市和以傳統產業為主的城市經濟增長表現都不好，而新興產業發達的中心城市則普遍增長勢頭良好。
嘴上說愛南沙，實際卻擁抱黃埔
從目前廣州的產業佈局和經濟發展表現來看，未來相當長一段時間內，南沙、黃埔和天河將是廣州發展前景最好的三個行政區，同時這三個區也是買房置業的最佳選擇。
不過這三個區裡面，天河已經是發展較為成熟的新中心城區，當地可供開發的空地較少，並且房價水平已經不低，所以並不是大部分剛需所能承受得起的，因此接下來我們就來重點對比下黃埔和南沙。
在廣州市的未來規劃當中，南沙是放在一個很高的定位，未來將要建設成為廣州唯一的城市副中心和粵港澳大灣區的核心門戶。相比之下，黃埔區並沒有很高大上的定位和規劃，基本上只能算是天河新城區的外延和拓展方向。
不過從廣州近年來的城市建設和房地產的開發情況來看，卻表現出一種明顯的“腦臀分離”行為，即嘴巴上說要大力發展建設南沙新區，但是實際行動上卻主要發展和建設了黃埔區。
例如我們來看現代城市中最重要的交通基礎設施——地鐵，廣州在過去10年中總共建設了7.5條地鐵（含廣佛地鐵，另外14號線知識城支線算半條），其中有3.5條是經過黃埔區的，但是沒有一條是通往南沙區的。
南沙自2005年從番禺劃分出來正式建立行政區，到2012年被國務院批准成為南沙新區成為全國第六個國家級新區，至今分別已有15年和8年之久了。但是這麼多年來，廣州只有一條4號線通往南沙，並且這條線是2006年建成通車的。
至此以後，整整14年裡廣州在南沙建成的地鐵，就只有2017年通車的4號線南延段的6個站，總長度僅有12.6公里，可能還不及黃埔區建成的地鐵長度的一個零頭。
東邊的黃埔PK南邊的南沙
為什麼廣州會嘴上說要重點發展南沙，而行動上卻大力建設黃埔呢？
其實這也跟這兩個區的地理位置有關係，南沙的潛力雖好，但是無奈距離廣州市中心太過於遙遠了，近50公里的直線距離幾乎已經相當於兩座城市之間的距離了。再加上隔在廣州市中心和南沙之間的番禺區，本身就還有很多空地沒有被開發，所以通地鐵的好事就一直輪不到南沙。
實際上，城市發展和地鐵建設上面往往需要考慮投資回報率的問題，南沙距離廣州市中心過於遙遠，如果大規模開發和建設地鐵的話，最終可能出現建好了卻沒有人去的尷尬，如此一來就會造成投資遲遲無法回本和發揮效益的窘境。
相比之下，黃埔區近在咫尺，而且旁邊就是天河，很容易就能夠接受輻射，所以往那邊建設不僅可以實現連片開發、無縫對接，而且也不用擔心房子賣不出去和地鐵沒有人搭乘的問題，因為在天河上班的大批剛需，正愁著沒有便宜的房子可以購買呢。
另外從外部聯絡方面，黃埔區往東邊跨過增城就可以到達東莞，目前東莞的發展勢頭非常強勁，也可以為黃埔區帶來助力。相比之下，南沙新區雖然跟深圳的寶安隔海相望，但是由於深中通道只有一條支線連接南沙，並且還要在2024年才能建成通車，另外即使是通車之後，南沙到達前海的距離也比較遙遠，所以外部力量對南沙的拉動作用相對有限。
綜合來看，未來5年內南沙區要想有大的發展還是比較困難的，而黃埔區則在天河的帶動下，很有可能複製當年深圳前海、寶中片區的爆發勢頭。因此我們建議，有考慮買房的廣州剛需族們，還是選擇黃埔區的房子比較靠譜，南沙暫時還只是一個遙遠的夢想。
