御澜道的“外挂”

龙门阵财经·出品

（图片来源：网络）

2018年上半年，龙门阵财经问了一个问题“那些有着“吴彦祖的颜，高晓松的才华”的楼盘，后来都怎么样了？”

当时的答案是：都被人珍藏了，比如万科·御澜道。

2018年下半年，这个问题有了另一种回答：后来它还开外挂了，还是比如万科·御澜道。

11月底，它对外宣传，楼盘有重大利好，前期购房业主可以同等享受。“重大利好”吊足胃口之际，也让市场不断揣摩：

①御澜道有了什么“重大利好”？

②万科葫芦里卖的什么药？

③这对当下市场，能有什么启示？

“重大利好”

消息在11月底发酵。

万科自己的官宣很简单，就是“寻找全球业主，重大利好”，简直留着伏笔“勾引”你去售楼部问十万个为什么。

到底是什么“重大利好”？雪泥鸿爪，人人化身福尔摩斯。

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龙门阵财经的读者群里最开脑洞的猜测是：

有读者是万科·御澜道的业主，她已经接到通知，需要补签协议。而御澜道的销售们，也把这条消息发到了自己的朋友圈里。

信息又多了一点：教育配套方面的。

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官宣上并未指明利好来源于教育配套，朋友圈里的话不能作为判定真实性的论据，但龙门阵财经分析，

对于御澜道来讲， 地段、交通、商业、楼盘定位品质，都是重庆楼市的“四旦双冰”那种大花级别了，还能有什么重大利好？

360度里，它都300度无死角了，剩余的60度短板并不突出。

从地段上讲，形容御澜道的地段不费唇舌，淡淡一句“它在江北嘴”就足够，根本不需要到处去搜集江北嘴有多牛的论据。

从交通上来讲，紧邻御澜道的轻轨9号线溉北路站即将通车。

从商业配套上讲，除了鎏嘉码头滨江商业街、三洞桥民俗风情街等，还有IFS、财信广场、东方国际广场等购物中心，丽晶酒店、尼依格罗等超五星级酒店。

此外，万科·御澜道自身也有轻奢商业空间万科生活汇，包括BG野兽花园、MR HUANG、clove新娘、零悦轻体生活馆、笨小姐靓汤等已经入驻。

从楼盘定位和品质来讲，就是霸气冲着“万科·御澜道=江北嘴核心资产”去的，龙门阵财经不少外地读者，对这个盘都了若指掌。

据说御澜道的最典型“收藏家”，在这个楼盘里投入上亿。

御澜道的教育呢？并没有很值得说道的地方。

我们找了找它周边的教育设施。长长的名单里，不少是名校，但很多并不是划片入学。这使得御澜道的业主，只能是名校的邻居，唯一的优势是：住在御澜道，距离名校近，但能不能进就是八仙过海了。

必须要承认，在御澜道其他强大的卖点衬托下，它原本的教育配套略平庸。

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如果你是万科，你要发布一个“重大利好”，会在哪方面下力气？

自然会从均衡楼盘基本面的各个子项入手，本来就95分的，花大力气做到100分，这是量变，能算什么“重大利好”？

本来70分的，做到95分，这是质变，立刻就是飞跃了，惊艳了。

所以它家“重大利好”的风声一出，购房者们也很容易找到蛛丝马迹：

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到底要怎么教育配套？

一是万科自建并引入知名教育设施，就像当年的重庆天地、鲁能星城、金辉城一样。但这更适合大盘建造之初，御澜道都快清盘了，也就剩最后2栋没有卖，现在自建，太晚了吧。

二是万科寻找优质教育设施合作，这在时间上更吻合。

那么，到底是哪家优质教育设施呢？万科的口风太紧了，悬念都留到了售楼部现场。业主剧透的“重大利好”里，该教育配套距离御澜道并不远！

为什么要开外挂？

龙门阵财经认为，这符合万科对御澜道整体的策略考虑，这里万科要名、也要利。

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就单个作品来考虑，这是对“御澜道生活体”的圆满。

上半年，我们提出一个观点，叫“御澜道生活体”，它包括地段、商业、交通、产品品质等，请注意，里面对教育问题是回避了的。

（御澜道实景图）

这让它前期还是丢了很多粉，有一名读者，就反反复复纠结过很久，到底是买江北嘴的新鸥鹏教育城呢，还是买御澜道，后者哪里都满意，就是还得多一道程序：单独考虑孩子的教育问题。

此次的“重大利好”若真和我们推测的一样，算是让“御澜道生活体”实至名归。

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“万科重庆高端一号作品”这种地位来讲，御澜道的优势需要不断升级强化。

御澜道是什么？

万科在重庆人心目中留下“高端烙印”最初的一个盘，它的“盘设”（相对于人设而言）不能崩，而是需要不断强化。

想一想，它家在门面上重视程度就很高， “万科·御澜道之父”、同时也是全球最昂贵的豪宅之一纽约的“中央公园西15号之父”。

这是个万科舍得砸银子的盘，后期的翡翠方舟、翡翠都会也是万科的新代表作，但御澜道依然是万科在重庆“终于高端了”形象的奠基者。

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这可以让御澜道在江北嘴的众多高端楼盘里，更有辨识度。

别忘了，御澜道还有2栋没有卖，慢慢去化问题也不大，毕竟有没有教育，基本面都够优良了。

但加一个疑似教育配套方面的“重大利好”就不一样了，在当前在市场环境下这妥妥就是一个楼盘外挂，是要在江北嘴的楼市小气候里，形成一个“虹吸效应”哪。

而看准江北嘴的购房者，并不仅是重庆人，它是全国的江北嘴、世界的江北嘴，它里面的楼盘，自然也需要这种格局。

得渝中区、江北嘴、南滨路三者之一，容易出“比高端更高端”产品。万科的翡翠方舟和翡翠都会、鹅岭峯“占据”了渝中区的焦点，御澜道则要“占据”江北嘴的焦点。

这很让人感慨：御澜道“重大利好”案例告诉我们，好的资源迅速集中到有限的楼盘上，越来越好，和普通楼盘的差距越来越大——

真是一个特别公平的楼市，丛林法则残酷又真实。

“重大利好”背后，凸显的还是万科的聪明和忧患意识。

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包括万科在内，整个全国开发商，面临的大环境都有改变，市场不再是一飞冲天，应变是种能力，反应要快。

11月30日，万科方面在万科上海区域的媒体交流会上称，认真读了此前《人民日报》刊登的权威人士关于经济L型走势的文章，万科做了充分的准备，会按自己的方式做下去。

（来源：《证券时报》2018年12月1日）

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具体到重庆，御澜道发布“重大利好”之时，正是整个市场观望气氛浓厚之时。

如果节约成本又吸引人气的常规做法，应该怎么样？

一是打价格体系的擦边球。

那是下策，既要绕过相关部门的限价令，又要安抚前期业主的情绪，伤害前期业主、还伤害自己品牌。

二是各种赠送。

不实惠，不重磅，就像衣服料子的花边，锦上添花都嫌繁琐，也不够诚意，没办法打动购房者的钱包。

三是减配。

这样可以平衡成本，但后患无穷，非诚信开发商所为。

以上“节约成本三连”，越来越被负责任的开发商们抛弃。而万科显然是高级玩家，反其道而行之，不减配反而增配，一则“重大利好”，一举数得，高段位。

①对潜在购房者，可以坚定犹豫者和观望者的信心，加速下叉时间；

②对前期购房者，资产增值，房子含金量更高，皆大欢喜；

③对项目，进一步巩固高端形象。不得不承认，口碑过硬的盘，真是有它的理由。御澜道要的可不是只撑得起段子，而是要成一篇故事，活一段传奇，代言整个时代。

④对区域，虹吸效应，给同行以压力；

⑤对市场，留下一个“万科式打法”的经典一战。

⑥对万科品牌，下行期，万科不减配，反而额外增配，一言不发就霸气开外挂，原本它有国民度，有基数众多的路人粉，很容易就此转为铁粉。

所以，万科果然是万科，出招的手段娴熟老道，破解了“胶着市场如何突围”难题。

这是御澜道“外挂事件”中的业主-御澜道-万科的一场三赢。

这很像一部大片，你购票进了场，看得酣畅淋漓，明明看到最后的演员表了，也看完彩蛋了，忽然某天告诉你，其实这部大片里还有个隐藏彩蛋，请你去领取。

真是有天上掉馅饼的“赚了”的感觉。

so，你是不是业主，12月3日起，这隐藏彩蛋，去领了没？

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