4月20日，中國人民銀行深圳中心支行貨幣信貸處發佈《關於房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況的緊急自查通知》（以下簡稱“《通知》”），其中要求各銀行針對今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人）情況立即開展自查。央行此次的這一舉措給當下樓市透露了什麼信息，對當下樓市有何啟示？有關這個問題，幸福錦囊邀請了房產專家來幫你分析分析！
問：此次央行緊急徹查深圳銀行年內房抵經營貸給當下樓市透露了什麼信息？對當下樓市有何啟示？
回答一：
央行的徹查完全有必要：
以前是騙經營性貸款來買房，雖然惡劣但部分購房者（甚至投資客保全資產）的心情可以理解；如今是“用尚未還清貸款的房子抵押獲得經營性貸款，然後獲得的貸款再買房”，等於是利用銀行的槓桿給自己做了“自助型低首付”。
看起來，這是購房者鑽了銀行的空子，但事實上一旦價格下跌，這種貸款套著貸款的方式，風險是成倍疊加的，如果導致斷供成風，最終受損失的還是銀行，當然購房者本身也承擔了極大的財務和徵信風險。
結合前幾天關於“深圳樓市瘋狂”的報告，雖然其中有自媒體一葉障目不見泰山的裝傻或真傻，但事實上深圳樓市的近期火爆，也的確夾雜著一些投機分子在作祟。他們希望在流通中獲利，押注在“樓市調控放鬆”，並寄望於“綁架銀行”，這都是賭政策的常規做法，是刻舟求劍（用以往的所謂經驗來博未來）。
疫情之後，銀行響應中央號召，適度放寬銀根支持中小企業的發展，這個初心正邂逅某些“樓市必將放鬆調控”的投機主義者，所以想出了這個“以房抵經營貸（再購房）”的刀口舔血招數。
及時叫停，是進一步強化房住不炒的大政方針，也是銀行自我保護防範被不法分子利用政策鑽空子的方式來實現個人綁架銀行的糾偏手段，倒是應該為銀行的行動力較好。
樓市可以有反彈，但不要指望“再回到從前”。
回答二：
果然不出所料，在深圳房價逆勢上漲後，在為了儘快恢復經濟生產出臺經營貸後，深圳房價的快速上漲（3月份環比增長1.6%）後引起了央行的注意。雖然說經營貸、消費貸等資金進入樓市已經不是什麼秘密，但是顯然此次經營貸的年利率在3.9%到4.5%，算上深圳疫情期的小微企業財政貼息後，利率可低至2%，已經刺激了不少一部分銀行和企業開始“鋌而走險”。 央行緊急徹查深圳銀行年內房抵經營貸無疑透露了這樣一個信號“不允許違規資金流入樓市”。藉此機會簡單談談我的觀察。
深圳此次出臺的企業貼息政策、經營貸剛出臺就被很多人士擔憂為“資金違規使用”，結果不出所料
- 深圳此次的例子說明了一個事實“房產投資風仍然沒有過去”，起碼在一二線是這樣
雖然說很多數據都表明了“未來一二線城市的房價是要持續上漲的”，但是不希望大漲還是普遍的願望。起碼在“房住不炒”的定調下，各個城市的房價要維持低速穩定增長才是我們期望的。而在疫情期間深圳房價卻逆勢大漲，除去有大量投資資金湧入外，其實沒有其他可以解釋的。所以，永遠不要說“我國房價足夠高了，不需要調控了”這樣的話。
- 深圳住建局發佈稱“近期部分熱點片區、熱點樓盤二手房價格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的”，到底有多少可信度？大家心裡自明
可以肯定的是，哪怕是深圳這樣的一線城市的住建部門其實也不是太願意房價不漲（或者說叫管不了）。畢竟土地財政在深圳還是很有市場的，哪怕是富士康、華為等這樣的巨頭企業都不能減緩深圳房價的上漲速度，更何況是此次“疫情”？這個主要還是由深圳本身的地位與土地資源有限決定的。
圖上所示是過去10年深圳房企土地購置面積和商品房價格走勢圖，可以看到過去10年深圳的房價始終處於上漲的趨勢，哪怕是在公認的房產調控最為嚴格的2017、2018年；與之相對應的是深圳房企購置土地面積在減少（2017年同比減少30多萬平米，2018年同比減少20多萬平米）不是因為房企不想買更多的土地，而是因為深圳壓根沒有更多的土地來滿足房產開發。企業經營貸的本質是減少企業的資金困難，銀行資金沒有足夠的監管肯定會流向利潤大、風險低的行業
- 深圳等城市出臺企業經營貸的本意是好的，可惜被“念歪經”，資本不可以沒有嚴格監管
永遠不要對資本抱有幻想，資本的本質就是逐利的。至今記得資本論裡面有一句話“如果有百分之二十的利潤，資本就會蠢蠢欲動；如果有百分之五十的利潤，資本就會冒險；如果有百分之一百的利潤，資本就敢於冒絞首的危險；如果有百分之三百的利潤，資本就敢於踐踏人間一切法律。”這句話放到永遠都不會過時，這也是為何一直有“資本監管”的原因。
近現代歷史上出現經濟危機的最終原因都是可以歸咎到“資本監管不力”上，上世紀80年代日本的房地產泡沫破裂，2008年美國次貸危機等其實都是資本監管缺失的後果。而深圳此次不少企業或者投資者利用經營貸的低利率來哄抬深圳房價，其背後也是有監管缺失的原因。
- 樓市和股市是目前全球任何國家資本最密集的兩個行業，可惜國內這兩個都“不堪重用”
央行緊急徹查深圳銀行年內房抵經營貸這則消息出來後，我的第一個評論就是“股市搞不起來，房市肯定要起來的！畢竟資金這麼多需要個去處”，短時間就受到了數萬網友的閱讀，數百的點贊。足以說明了多數人是認可這個事實的，作為我國創新中心的深圳市，如果資本也不看好除房地產之外的其他產業，那麼足以說明很多問題了。要想解決好資本流向房市的問題，主要還是為那麼多的資本找到更多的投資渠道，趕緊想方設法提振股市是最好的途徑。
央行緊急徹查深圳銀行年內房抵經營貸，還是給予了“房住不炒”的明確信號
- 不允許房價有大漲大跌是底線，這也是包括央行等金融機構在內的首要任務
圖上所示是2010-2018年房企總資產及負債率走勢圖，可以看到伴隨著房企資產不斷增加的是負債率越來越高，2018年房企總資產已經超過85萬億，負債率高達79.1%；這麼高的資產，這麼高的負債率，哪怕是央行都不敢輕視房企，也不敢對房企下“死手”。畢竟房產調控的目的是穩而不是徹底封殺。
- 當下樓市還是有投資風險反彈的可能性（而且很大），千萬不要試圖“放鬆或放開調控”的想法
包括目前國內不少主流經濟學家和房產專家已經有不少的聲音在說“過去兩年調控過於嚴格”，作為老百姓或者理工科人士來說其實用“結果導向”就可以看到到底房產調控是松還是緊了。根據數據顯示（如上圖）眾多經濟學家和專家公認的房產調控最嚴格的2017和2018年，房價漲幅卻沒有絲毫減弱，直到2019年商品房漲幅也有6.5%；從這點來看我是不認可“過去兩年調控過於嚴格”這個觀點的。
綜上，央行緊急徹查深圳銀行年內房抵經營貸給當下樓市透露出了“堅持房住不炒”的調控理念不動搖，對於炒房投資者還是處於嚴格打擊的情況；堅持做好對於流入房地產市場的資金監管也是我們必須做好的事情，雖然說疫情對於經濟衝擊有影響，但是放水的時候還是要“定向”。
