近日，深圳灣流青年公寓彩田社區的租戶們，房子明明還沒有到期，卻被物業要求月底前搬走。
在灣流國際共享社區APP，深圳市海寓公寓管理在深圳有佈局超過20多家灣流國際青年社區。而位於深圳市福田區新浩壹都B座的深圳灣流青年公寓彩田社區的租戶們，據不完全統計有100多戶。
該公寓每層樓均已張貼了3月24日深圳新浩地產有限公司發佈的告知函。告知函顯示——
新浩壹都B座為深圳市海寓公寓管理有限公司轉租的房屋，深圳新浩地產有限公司系該房屋的所有權人及出租人。
由於深圳市海寓公寓管理有限公司存在長期拖欠租金等行為已構成嚴重違約，深圳新浩地產有限公司已於2020年1月20日合法解除與其簽訂的租賃合同，並要求其退還原租賃房屋。
因此，自租賃合同解除之日起，深圳市海寓公寓管理有限公司對該房屋已無任何租賃使用權利，要求其於2020年3月31日前搬離房屋，如逾期不搬離的，將採取停水、停電等措施處置和接收房屋，由此導致的一切不利影響和法律後果自行承擔。
深圳新浩地產有限公司工作人員稱，張貼告知函一事，是想在法律允許的情況下，保護自身的權利，現在正在和各方溝通解決，在達成解決方案之前，適當延長租戶搬離的期限。
【顏宇丹律師法律解析】
房屋租賃合同與房屋轉租合同相互獨立，二者之間不屬主從或依附關係；房屋租賃合同解除，合法有效的房屋轉租合同並不必然解除。次承租人在滿足特定條件下可擊破合同相對性抗辯出租人的合同解除權。
租賃合同解除之後，出租人可依據合同約定要求承租人返還房屋，也可依據《物權法》第三十四條和《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃糾紛案件具有應用法律若干問題的解釋》第十八條規定，行使物權保護請求權，要求次承租人（實際使用房屋的承租人）騰退房屋，並賠償佔用損失。由於合同的相對性原則，轉租合同不能對出租人構成約束，次承租人不能基於轉租合同向出租人主張租賃權。同時，租賃合同因為承租人的原因被解除，導致轉租合同履行不能的，次承租人在返還給出租人房屋之後，可以提出解除轉租合同並同時向承租人主張違約損害賠償責任。
關於租賃合同解除後，轉租合同是否當然解除的問題，顏宇丹律師認為，租賃合同的解除並不必然導致轉租合同的解除，也即在滿足一定條件的情形下，次承租人可以擊破”合同相對性“原理，抗辯出租人的合同解除權。依照《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條規定：“因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。”《北京市高級人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第22條規定：“出租人以承租人欠付租金為由主張解除房屋租賃合同，次承租人依據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條第一款規定主張代承租人向出租人履行租賃合同債務的，可以作為無獨立請求權第三人參加訴訟，法院應當根據案件具體情況要求次承租人在合理期限內（一般為三十日），按照出租人主張的租金和違約金數額向法院提供等額現金擔保，逾期不提供的，對次承租人的該主張，不予支持。”
關於租賃合同糾紛案件中次承租人（轉租合同承租人）的訴訟地位問題，因租賃合同解除而產生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告或第三人的，考慮到判決生效後的執行問題以及保護次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作為無獨立請求權的第三人參與訴訟。如果次承租人人數過多，且因合同權利義務約定不同，各方的利益也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據情況需要，由當事人另行訴訟。實務中究竟是否追加次承租人或其他轉租合同承租人為租賃合同糾紛案件的第三人參與訴訟，應主要遵循訴訟”兩便“原則，即既要便利法院及時和公正審理案件原則，又要便利當事人訴訟原則。具體可依照《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條第二款規定：“因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”同時可參考上海市高級人民法院在《關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(一)》第6條中的規定：“因原租賃合同解除而產生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效後的執行問題以及保護次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作為無獨立請求權的第三人參與訴訟。如果次承租人人數過多，且各方的利益也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據情況需要，由當事人另行訴訟。”北京市高級人民法院《關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》（京高法發﹝2013﹞462號）第17條規定：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除，轉租合同亦不能履行，出租人既可以依據合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權人名義要求次承租人（實際使用房屋的承租人）騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可以向其釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告，或者申請通知次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟；法院也可基於判決生效後的執行以及保護次承租人利益的需要，直接通知次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。如果次承租人為多人，且各方利益不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據案件實際情況，由當事人另行分別解決。”
