近日，深圳湾流青年公寓彩田社区的租户们，房子明明还没有到期，却被物业要求月底前搬走。
在湾流国际共享社区APP，深圳市海寓公寓管理在深圳有布局超过20多家湾流国际青年社区。而位于深圳市福田区新浩壹都B座的深圳湾流青年公寓彩田社区的租户们，据不完全统计有100多户。
该公寓每层楼均已张贴了3月24日深圳新浩地产有限公司发布的告知函。告知函显示——
新浩壹都B座为深圳市海寓公寓管理有限公司转租的房屋，深圳新浩地产有限公司系该房屋的所有权人及出租人。
由于深圳市海寓公寓管理有限公司存在长期拖欠租金等行为已构成严重违约，深圳新浩地产有限公司已于2020年1月20日合法解除与其签订的租赁合同，并要求其退还原租赁房屋。
因此，自租赁合同解除之日起，深圳市海寓公寓管理有限公司对该房屋已无任何租赁使用权利，要求其于2020年3月31日前搬离房屋，如逾期不搬离的，将采取停水、停电等措施处置和接收房屋，由此导致的一切不利影响和法律后果自行承担。
深圳新浩地产有限公司工作人员称，张贴告知函一事，是想在法律允许的情况下，保护自身的权利，现在正在和各方沟通解决，在达成解决方案之前，适当延长租户搬离的期限。
【颜宇丹律师法律解析】
房屋租赁合同与房屋转租合同相互独立，二者之间不属主从或依附关系；房屋租赁合同解除，合法有效的房屋转租合同并不必然解除。次承租人在满足特定条件下可击破合同相对性抗辩出租人的合同解除权。
租赁合同解除之后，出租人可依据合同约定要求承租人返还房屋，也可依据《物权法》第三十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第十八条规定，行使物权保护请求权，要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋，并赔偿占用损失。由于合同的相对性原则，转租合同不能对出租人构成约束，次承租人不能基于转租合同向出租人主张租赁权。同时，租赁合同因为承租人的原因被解除，导致转租合同履行不能的，次承租人在返还给出租人房屋之后，可以提出解除转租合同并同时向承租人主张违约损害赔偿责任。
关于租赁合同解除后，转租合同是否当然解除的问题，颜宇丹律师认为，租赁合同的解除并不必然导致转租合同的解除，也即在满足一定条件的情形下，次承租人可以击破”合同相对性“原理，抗辩出租人的合同解除权。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第22条规定：“出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内（一般为三十日），按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。”
关于租赁合同纠纷案件中次承租人（转租合同承租人）的诉讼地位问题，因租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告或第三人的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且因合同权利义务约定不同，各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。实务中究竟是否追加次承租人或其他转租合同承租人为租赁合同纠纷案件的第三人参与诉讼，应主要遵循诉讼”两便“原则，即既要便利法院及时和公正审理案件原则，又要便利当事人诉讼原则。具体可依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”同时可参考上海市高级人民法院在《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》第6条中的规定：“因原租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。”北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462号）第17条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。”
