以30個三四線城市為樣本，分析熱點三四線城市的潛在庫存情況。
◎ 作者 / 馬千里、周奇
在優質土地大量入市的刺激下，紹興、常州、徐州等熱點三四線城市土地市場熱度近來不斷上升。據CRIC機構反饋重點城市土地競拍信息，無錫、常州、金華等城市均有地塊吸引數十家房企參拍地塊，部分地塊甚至出現競拍超百輪的現象，這些三線城市儼然是規模房企佈局的熱點。
然而，多數三四線城市2019年商品房成交規模下滑，庫存壓力重現，當前拿地未來可能面臨較大的去化壓力。那麼，在這些熱點三四線城市中是否也存在同樣的現象？當下拿地是否安全？接下來，本文將以30個三四線城市為樣本，結合2017年~2019年土地成交情況和商品房成交情況來分析熱點三四線城市的潛在庫存情況，為房企在這些城市拿地提供參考。
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熱點三四線近年來供求關係較均衡
當前潛在庫存仍處於較低水平
從地理位置來看，作為樣本的30個三四線城市，主要集中於長三角和珠三角區域，除此之外，還包括洛陽、九江、柳州等中西部的強三四線城市。這些城市中，9成以上的城市近三年商品房成交規模均值超過了300萬平方米，有一定的需求支撐。
在需求支撐下，這30城的市場供求關係的健康程度並不弱於一二線城市。聯繫近三年土地成交規模和商品房成交規模的供求趨勢來看，雖然30城與一二線的供求比均呈現上升趨勢，但30城的漲幅相對較為緩慢，市場上供求關係仍處於一個較為健康的水平，庫存壓力雖有上漲但仍處於較低水平。而一二線城市為了穩定房價和城市建設需要，近兩年明顯加大了土地供應，同時又由於調控政策相對更加嚴格，導致購房需求被積壓，近兩年商品房成交規模多出現回落趨勢，導致供應端壓力逐年增加。
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多數城市潛在庫存較低
徐州、鹽城供地規模明顯過量
分城市來看。通過分析這30個城市近三年成交土地消化週期和土地成交規模，可以看出，大多數城市供求關係較為合理，潛在庫存壓力較小，不過還是有少數城市存在供應明顯過量的問題，未來面臨庫存積壓的風險較高。具體來看，這些城市可分為四類：1）潛在庫存處於高位：供地規模明顯過量在30個城市中，徐州、鹽城兩個城市的土地消化週期明顯偏高，特別是徐州，近三年成交土地的消化週期高達8.1年，土地供應明顯過量。雖然這兩個城市人口基數比較大，有一定的需求支撐，但隨著投資購房的減少，本地需求規模基本見頂，即使是商品房成交規模連續三年上漲的徐州，其漲幅也明顯回落，未來商品房成交規模大概率會回落；而這兩個城市土地供應量又明顯偏高，近三年土地成交面積均值均超過了1500萬平方米。就此來看，徐州和鹽城潛在庫存量明顯處於高位。
2）潛在庫存偏高：土地供應規模處於相對低位，但市場容量更小這類城市中包括舟山和麗水這樣土地供應規模相對較小的城市，近三年土地成交規模雖不及500萬平方米，但土地消化週期卻基本都在4.5年以上，處於較高水平。對於這類城市，由於人口基數相對較低，加之距離核心城市較遠，難以受到核心城市輻射利好，因此市場容量也相對較小，2019年商品房成交規模基本都在250萬以下，僅約當年土地成交量的一半。就此來看，這些城市也存在一定的庫存風險。而如金華和鎮江這樣商品房成交規模雖然近年來有所增長但仍處於較低水平，然而其土地供應量都在1000萬平方米以上，供地量顯著超過商品房成交規模，導致城市潛在庫存偏高。3）潛在庫存較低：市場供求關係健康熱點城市中，大部分城市包括近來熱度較高的佛山、常州、南通、紹興等，市場供求關係相對均衡，潛在庫存處於較低水平。究其原因，主要是佛山、常州等城市近年來發展不斷向好，對人才的吸引力明顯提升，持續流入的人口使得當地的購房需求增長動力充足，因此雖然不少城市年均供地規模在1000萬平方米左右的高位，但土地消化週期均處於合理水平，未來面臨的庫存壓力也相對較低。 4）庫存風險極低：土地供應較為緊缺這類城市共有7個，分別是無錫、泉州、蕪湖、清遠、惠州、東莞和中山。除無錫和惠州外，餘下5個城市的近三年土地成交規模均值不足500萬平方米，對比其商品房成交體量明顯偏小。以東莞為例，2017年~2019年三年內商品房成交規模均在650萬平方米以上，但東莞近三年土地成交面積均值僅為343萬平方米，僅為商品房成交規模的五成左右，土地供應明顯緊缺。另一方面，這些城市中多數城市居民購買力相對較強，同時在人才政策利好下，近年來人口增長相對較快，能充分支撐當前的需求規模。綜上來看，這些城市的庫存風險比較低。值得一提的是，中山主要是由於土地市場招拍掛出讓佔比較低，大量地塊通過三改等方式供應，導致土地消化週期指標“虛低”，實際土地供應要更多。
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鹽城、舟山、株洲近期供求關係惡化
進入拿地應慎之又慎
再聯繫各城市供求關係變動來看。首先，對於潛在庫存偏高的城市，大部分城市供求關係並未有實質性的改善，如鹽城、柳州、舟山等近期供求壓力反而進一步加大，庫存風險極有可能再度上升。不過，徐州、鎮江等城市雖然前期供求壓力較大，但近來土地供應規模有所縮減，且商品房成交規模在2019年呈現上升趨勢，市場健康程度明顯好轉。而近三年供地緊缺的城市方面，除了東莞和無錫外，其餘城市的供地規模並沒有顯著增加，市場供求關係仍然較為緊張。並且，即使是2019年供地規模有所回升的東莞和無錫，由於商品房成交規模仍顯著高於土地供應量，當前市場供求關係並未能有太大的改善。進入這些城市拿地，仍大概率會面臨更加激烈的競爭，拿地成本可能會進一步攀升。對於庫存風險處於低位的城市，
最值得關注的城市，當屬佛山、南通、紹興這樣供地規模和商品房成交規模一直比較匹配的城市，市場健康程度最高，進入拿地安全係數較高。另外，珠海、九江、肇慶雖然前期供應壓力較大，但近三年商品房成交規模連年上漲，供求關係明顯得到改善，未來也可重點關注。值得注意的是，在庫存風險處於低位的城市中，滁州、洛陽和株洲商品房成交規模即將見頂或已經見頂回落，如株洲2019年商品房成交規模下降幅度超20%，而土地供應又一直輕微過量，庫存風險有較大可能性上升，進入這些城市拿地還需謹慎佈局。
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熱點三四線中半數拿地機會值得關注
佛山、南通安全係數最高
綜上，在選取的30個熱點三四線城市中，大多數城市的潛在庫存較低，處於可控範圍，但仍有少數城市風險較高，具體來看：
半數城市拿地機會值得關注，其中南通、佛山等五市更佳。對於房企來說， 一方面，這些城市除了受臨近的核心城市需求溢出利好外，自身吸引力也在不斷提升，流入人口明顯增加，後續市場需求有保障；另一方面，市場供求關係良好，潛在庫存壓力小，同時供地規模也不低，拿地機會較多，可擇機避免高成本拿地風險。對於這類城市，房企可重點關注後續拿地機會。其中常州2019年供地規模雖顯著增加，但考慮到商品房成交規模亦快速攀高，且整體來看近三年一二級市場規模仍處於供求平衡的範圍，未來拿地機會亦值得關注。 此外部分前期庫存壓力較高，但市場規模較大，且近期有所改善的城市也值得關注， 以庫存壓力較大的徐州為例，近三年來的供求關係在逐步改善，考慮到徐州市場容量較高，未來仍可適當把握這類城市拿地機會。風險特徵明顯，需審慎拿地的城市方面，主要可分為三類： 1，謹慎佈局城市：衢州、滁州、台州等5市
此類城市近期供求關係惡化，土地成交量快速攀升，需警惕部分板塊新增商品房供應激增、去化速度下降的風險。
2.競爭壓力過高城市：無錫、泉州、蕪湖等7市
這些城市土地供應過於緊缺，但同樣需要警惕競爭壓力過高的風險。由於土地供應較少，商品房週轉速度快，房企佈局意願也十分強烈。如果後續供應規模仍然維持在低位，拿地時競爭會比較激烈，高成本拿地風險不容忽視。需要指出的是，在土地市場相對不透明、招拍掛成交佔比較低的中山，企業拿地時更應審慎。
3.不建議進入城市：鹽城、舟山、柳州
此類城市由於土地供應量太大、市場難以消化導致潛在庫存風險較高，且近期潛在庫存壓力進一步攀高。其中舟山市場需求規模較小，拿地佈局更需慎之又慎。
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