一、納稅人
1、土地增值稅的納稅人是如何規定的？
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。”
二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第六條規定：“條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。
條例第二條所稱個人，包括個體經營者。”
二、徵稅範圍
2、土地增值稅的徵稅範圍是什麼？
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規定:“轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。”
二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規定：“第二條條例第二條所稱的轉讓同有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
第三條條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規定屬於國家所有的土地。
第四條條例第二條所稱的地上的建築物，是指建於土地上的一切建築物，包括地上地下的各種附屬設施。
條例第二條所稱的附著物，是指附著於土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。
第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
第六條條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。
條例第二條所稱個人，包括個體經營者。”
3、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，是否徵收土地增值稅？
根據《財政部稅務總局關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規定：“四、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不徵土地增值稅。
……
五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。
……
九、本通知執行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。”
4、企業合併，原企業將房地產轉移、變更到合併後的企業，是否徵收土地增值稅？
根據《財政部稅務總局關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規定：“二、按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合併為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合併後的企業，暫不徵土地增值稅。
……
五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。
……
八、本通知所稱不改變原企業投資主體、投資主體相同，是指企業改制重組前後出資人不發生變動，出資人的出資比例可以發生變動；投資主體存續，是指原企業出資人必須存在於改制重組後的企業，出資人的出資比例可以發生變動。
九、本通知執行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。”
5、企業改制，改制前的企業將房地產轉移、變更到改制後的企業，是否徵收土地增值稅？
根據《財政部稅務總局關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規定：“一、按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改製為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改製為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業將國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制後的企業，暫不徵土地增值稅。
本通知所稱整體改制是指不改變原企業的投資主體，並承繼原企業權利、義務的行為。
……
五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。
……
八、本通知所稱不改變原企業投資主體、投資主體相同，是指企業改制重組前後出資人不發生變動，出資人的出資比例可以發生變動；投資主體存續，是指原企業出資人必須存在於改制重組後的企業，出資人的出資比例可以發生變動。
九、本通知執行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。”
6、房地產開發企業將土地（房地產）對外投資或聯營是否繳納土地增值稅？
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定：“三、非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。”
7、地方政府要求房地產開發企業代收的費用是否繳納土地增值稅？
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定：“六、關於地方政府要求房地產開發企業代收的費用如何計徵土地增值稅的問題
對於縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一併收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。
對於代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對於代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。”
8、建造高級公寓，增值額未超過扣除項目金額的20%，是否繳納土地增值稅？
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條第一項規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。”
二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規定：“條例第八條(一)項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。”
