01 原由
因為我們通常看到的房地產屬於土地二級開發，其中的政企關係是簡單的土地使用權買賣關係，可以通過現行的《合同法》來約束。
土地一級開發中的政企關係相當模糊且複雜，目前存在土地法規盲區，必須藉助已有的工程管理、資產託管、招標法、拍賣法、政府採購法、公司法等法律法規創新成適合各地各階段各項目實情的開發模式，以規範政企關係。
02 階段
最初，政府是毛地出讓，土地收益有限，土地開發整理由拿地的開發商自理。
後來出現了
土地收儲制度，政府獨攬土地整理，政府既當裁判又當運動員，政府債務風險，市場敏感性不足。眼下，土地成片一級開發進入了政企合作階段，政府主導、統一規劃、市場化運作，一直在探索、磨合合適的合作模式，但也一直在磕磕碰碰中前行。
03 現狀
有錢有思想的政府不用拉企業合作開發土地，沒錢沒思想的政府不敢拉企業合作，最可能跟企業走到一起的政府是錢不足但有一定思想的政府。
有錢沒思路的企業想不到跟政府合作開發土地，
沒錢有思路的企業想也成不了跟政府合作，最可能跟政府走到一起的企業是錢不少且有一定思路的企業。04 動因
政企合作開發土地的動因分析：
▲政府稅收財力不足
▲銀行融資嚴格限制
▲中央發債杯水車薪
▲自行發債遙遙無期
聯姻社會資金雖無奈之舉，也許是不錯的選擇
05 模式
歸納一下，自一級開發市場化以來，出現了以下八種政企合作開發模式：
（1）理論模式
開發成本返還、土地增值分利
（2）代建模式
市政工程BT，設計總承包EPC，工程管理費
（3）託管模式
土地所有權、使用權、開發權、經營權分離，直接委託或公開招聘一級開發商，委託管理、開發與運營
（4）聯動模式
低價曲線拿地二級開發獲利彌補一級開發投入
由於政策的限制及時代發展，以上四種模式基本已經淘汰。
尤其是聯動模式，由於二級開發經營性用地出讓必須公開方式，所以不能在書面材料中約定“聯動開發”，以免被督察，實際操作中只能改頭換面。
（5）合資模式
政府國有公司與企業合資註冊一級開發項目平臺公司
（6）PPP模式
政府與社會資本合作模式
（7）購買服務
購買徵地補償服務、採購基礎設施工程、棚戶區改造購買服務
（8）收益權模式
土地開發權暨收益權公開出讓
以上四種模式目前正在同步使用。
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