01 原由
因为我们通常看到的房地产属于土地二级开发，其中的政企关系是简单的土地使用权买卖关系，可以通过现行的《合同法》来约束。
土地一级开发中的政企关系相当模糊且复杂，目前存在土地法规盲区，必须借助已有的工程管理、资产托管、招标法、拍卖法、政府采购法、公司法等法律法规创新成适合各地各阶段各项目实情的开发模式，以规范政企关系。
02 阶段
最初，政府是毛地出让，土地收益有限，土地开发整理由拿地的开发商自理。
后来出现了
土地收储制度，政府独揽土地整理，政府既当裁判又当运动员，政府债务风险，市场敏感性不足。眼下，土地成片一级开发进入了政企合作阶段，政府主导、统一规划、市场化运作，一直在探索、磨合合适的合作模式，但也一直在磕磕碰碰中前行。
03 现状
有钱有思想的政府不用拉企业合作开发土地，没钱没思想的政府不敢拉企业合作，最可能跟企业走到一起的政府是钱不足但有一定思想的政府。
有钱没思路的企业想不到跟政府合作开发土地，
没钱有思路的企业想也成不了跟政府合作，最可能跟政府走到一起的企业是钱不少且有一定思路的企业。04 动因
政企合作开发土地的动因分析：
▲政府税收财力不足
▲银行融资严格限制
▲中央发债杯水车薪
▲自行发债遥遥无期
联姻社会资金虽无奈之举，也许是不错的选择
05 模式
归纳一下，自一级开发市场化以来，出现了以下八种政企合作开发模式：
（1）理论模式
开发成本返还、土地增值分利
（2）代建模式
市政工程BT，设计总承包EPC，工程管理费
（3）托管模式
土地所有权、使用权、开发权、经营权分离，直接委托或公开招聘一级开发商，委托管理、开发与运营
（4）联动模式
低价曲线拿地二级开发获利弥补一级开发投入
由于政策的限制及时代发展，以上四种模式基本已经淘汰。
尤其是联动模式，由于二级开发经营性用地出让必须公开方式，所以不能在书面材料中约定“联动开发”，以免被督察，实际操作中只能改头换面。
（5）合资模式
政府国有公司与企业合资注册一级开发项目平台公司
（6）PPP模式
政府与社会资本合作模式
（7）购买服务
购买征地补偿服务、采购基础设施工程、棚户区改造购买服务
（8）收益权模式
土地开发权暨收益权公开出让
以上四种模式目前正在同步使用。
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