接着上期，本期计算投资回报率需要很客观和理性的计算投入和产出，从而保证投资收益的稳定。
下面我们按照房屋出租计算收益率。
１、一次性付款
一次性付款购房的投资买家要计算投资收益，需要计算买房的总成本，包括房款、入住费、办产权费用以及装修费。
其后，再计算每年在房子上的投入，包括物业费、供暖费等。
首先，我们计算对于房屋的投入，以一套建筑面积40平方米，单价7000元／平方米的商品房为例——
Ａ、购房款：房屋单价×房屋面积（建筑面积）＝7000元／平方米×40平方米＝280000元；
Ｂ、办理入住费用：楼盘不同，有些许出入，但费用大致包括燃气入网费、物业费、装修抵押金、水电费预交、如逢供暖季，则还应交纳供暖费。
举例房屋入住费以１００００元计算；
Ｃ、办理产权证费用：契税１．５％（非普通住宅为３％），物业维修基金２．５％交易手续费３元／平方米。该房屋办产权证费用为11320元；
Ｄ、简单的房屋装修（地板、卫生间等基础装修和设施投入，购精装小户型可省去这部分费用，但房屋单价较高），这里按3万元计算，含普通家具；
以上４项费用合计约为331320元，这些为一次性需要交纳的费用，计算投资回报率，做分母的应该是这个数字，而非简单的280000元。
房屋出租，以后每年陆续还要交纳的费用有：
Ｅ、住房租赁中介费：假设每年转租一次，一个月的房租。
如果不是中介，请计算你的时间陈本和空置成本，来回奔波看房的时间成本和路费暂时不计。
Ｆ、物业费：按1.5元／平方米计算，年物业费需交纳720元；
Ｇ、采暖费：5.8元／平方米，该房屋采暖费用为928元／年；
该房屋出租所得收益：假设该房屋地段好，很好出租，月租按1500元计算，但每年仍需要预留房屋空置期以较准确的计算投资回报率，这里按每年有１个月的房屋空置期计算。
全年所得：１５００元×（１２－１）个月＝１６５００元；
全年付出：参照以上Ｅ、Ｆ、Ｇ项，共3148元；
投资回报率＝165000元－3148元（每年需要支出的费用）／331320元＝4.88％。
目前的住宅投资回报率多为３％－５％，所以，能达到这个标准，回报率还是不错的。
２、分期付款
目前很多投资者受资金限制而采取“以租养房”的方式进行房产投资，以行者的计算来看，除非是地理位置奇好的小户型房屋；其他面积大，总房款多，贷款年限短的房屋则较难完全实现“以租养房”。
同一次性付款购房相比，以出租为目的的按揭房的投资回报率计算起来要复杂一些，因为除了首期付款、保险费、入住费、办产权费用、装修费用之外，还要涉及月还款等费用。
以购入一套40平方米，单价为7000元／平方米的住房为例，房屋总价为280000元，首付30％为84000元，入住费用为10000元，简装费为3万元，办理产权费用为12000元。
办理7成２０年贷款，按照等额本息还款方式，贷款总额为196000元，则月还款1277.33元；
计算上面举例房屋的投资回报率：假设地段好，月租金为１5００元，则年租金为16500元。
按买家办7成20年按揭计算，年还款15336元，供暖费928元，物业费720元，年租赁手续费1500元，年总费用18484元。
购房总费用：306558.56+84000=390558
投资回报率1＝165000元／369680元＝4.％。
投资回报率2＝165000元－3148元（每年需要支出的费用）／390558元＝4.14％。
加上首付款收益损失、房屋空置率等因素，即使这套房屋的地理位置特别占优势，能租上较高的房价，“以租养房”才刚刚算“入能敷出”，但也存在风险。
需要考虑以下风险：
1、 断供风险。
2、 租金下降风险
3、 空置风险。
4、 学区房政策改变风险。
5、 市场疲软供应增加风险。
6、 流动性风险，一旦投资变现较难。
总结：很多人投资房产准备出租，但基本都没仔细算过账，划算不划算只是靠感觉，基本都在等着放假暴涨，以后房价能否暴涨，看来是有些难度了。
在第一篇的时候，国内外数据显示，国人配置的房产比例过高，而金融资产过低，而金融资产的收益还是非常不错的，只是需要学习很多金融知识做基础。
上面给大家看的这个图片，这是我的老师自己投资基金大半年的收益率，超过40%，远比投资房产收益高。
