#在幸福敲門看測評#
基本面缺失，賣房全靠吹
多年以來，中山是廣東房地產市場中是最低調的存在。
比惠州、清遠這些更邊緣化、GDP更低的城市，還要低調。
惠州東莞，依靠深圳炒作。
深圳版圖不大，導致東莞、惠州等臨深板塊，在8年前就開始打造話題，碰瓷深圳。
廣州的地域面積約等於深圳的4倍，按理說，清遠無法碰瓷廣州，但清遠樓盤宣傳頁長期主標題是：廣州北xxx
清遠美林湖
更有多個神盤，業主大半都是廣州客，比如美林湖、北部萬科城、銀湖城。
這些樓盤的名字前都不會加清遠，特別是北部萬科城這個命名非常有水平啊，北部？對於清遠來說，跟花都接壤的是南部。北部就是特指廣州北。
萬科城以前叫清遠萬科城，聽說銷售業績不理想。才請高人改了樓盤名。
中山，就沒有東莞、惠州、清遠這種福氣了。
5年前的中山，賣房全靠本地剛需。
2015年有媒體曾報道，中山庫存高達7萬套，按照中山當時的銷售情況，庫存可消化近10年。
近年中山住宅庫存
2014年中山均價5000
不久後，國家出臺一系列棚改政策，大喊去庫存口號。
敏感的深圳人率先全國啟動一輪暴漲，一年多的時間裡，不僅深圳，東莞、惠州多數樓盤實現單價翻倍。
同年，國家發展改革委正式批覆同意建設深圳至中山跨江通道。
即深中通道。
敏感的深圳人發現，原來除了東莞、惠州，還存在第三個30分鐘生活圈的城市。
那就是——
中山。
深中通道規劃圖
深中通道起自廣州至深圳沿江高速公路機場互通，接已建的廣州至深圳沿江高速公路，向西跨珠江口，在中山馬鞍島登陸，接規劃建設的中開高速和中山東部外環高速，全長約24公里。
其中，建一條長約7.1公里的海底隧道，橋樑長約16.9公里，隧道兩端各設置1處人工島。全線採用雙向八車道高速公路標準建設，設計時速100公里/小時。
按照100公里每小時的設計時速，深中高速全程24公里的確只需要15分鐘。
深中通道出口
2016年起，中山樓盤開始打出，深中同城，30分鐘生活圈的口號。
深圳出入口確定設在寶安區，根據房天下銷售數據顯示，寶安區房屋均價位列深圳第二名。
房天下頁面
從通勤時間上，對於自駕車用戶，深中通道的動工刺激了深圳或剛需或投資的客戶心理。特別是寶安區客戶。
小君姐一好友J就在深圳寶安區工作，2015年上半年A股大漲，他想賣掉股票在深圳買房，當時在寶安區看中一套60方複式，總價240萬。月供9000多，J從事電子商務行業，通俗來講就是開天貓店的。
因為做生意收入不穩定，一時猶豫。
跟家人商量，家人都覺得房價太高，於是作罷。
同年，下半年A股大跌，J股票被套，不忍心割肉離場，眼看深圳房價一步步暴漲卻無能為力。
忍不住了
2016年底，J終於忍不住了，搶在中山房價暴漲前，以每平方6500買下一套中山西區的二手房。根據最新數據，該小區最新成交價約11000/平方。
去年跟J聊天，無意中談起這個房子，J問我，現在中山買賣二手房需要多少稅費。
他說，房子裝修好兩年多，除了過年過去住了一段時間，再也沒住過。感覺很雞肋，現在過去一次要一個半小時，希望深中通道開通後，能減少一半時間，不然不知道怎麼住。
小君姐心理很矛盾，以中山目前的經濟現狀，不知道該不該勸好友賣掉房子。
持有的理由是：
1深中通道，2024年建成通車。
2粵港澳大灣區一體化，根據我們的認知，目前大灣區的東岸，也就是香港、深圳、東莞相對成熟， 房價不菲。而東灣區的西岸，分別是南沙、中山、珠海、澳門，而南沙和中山又是絕對的窪地。
3按照深中通道的說法，15分鐘到達深圳，而且是深圳寶安區，寶安區2019年GDP位列深圳第四名，GDP總量超3800億。對比惠州接壤深圳坪山區，深圳坪山區2019年GDP深圳第八，GDP總量達760億。只有寶安區的1/5。
坪山區GDP只有寶安區的1/5
再看房價，坪山區的房價只有寶安區的一半，同樣是30分鐘通勤，但是接壤的鎮區不一樣，人群淨值完全不一樣。惠陽和大亞灣的房價普遍15000左右，跟中山房價類似。相比惠州，中山的投資價值高得多了。
坪山區房價親民
拋售的理由是：
1中山投資客戶太多，多數人沒有自住打算，拋盤巨大，泡沫化狀態。
2中山2019年GDP負增長，這是非常嚴峻的問題。人民的生活水平降低，房價還能漲嗎？
3中山房價漲，全靠深圳速度，如果2024年深中通道開通，發現高速很貴，或者說實際作用不大。後果不敢想。
小君姐水平有限，港珠澳大橋開通的意義在小君姐看來就是一個國家名片，對外展示我們中國人的造橋能力超群，順便消耗我國產能過剩的鋼鐵，對廣東人民展示我們聯通大灣區，打造世界一流灣區的決心。
港珠澳大橋建成通車
對於人民？
實際的意義不大。
因為港珠澳互通車程僅需要不到半個小時的時間，但很多車主卻不能上去，並不是因為大橋的收費昂貴，因為這三個地方汽車行駛的規則不一樣，所以內地普通家用車是不能通過的，辦理手續就複雜很多。
深中通道能上，但是因為建造工程複雜，從2016年至2024年，歷經8年的建設週期，可想而知，哪怕對於我們基建狂魔來說，這也是一個有難度的大橋，建成後過橋費不會低。
如果來回200元，偶爾一個月走幾次還可以接受，如果天天走，不然一個月6000元在深圳租房子不香嗎？
租房
持有和拋售的理由各三個，而且距離2024年還有4年，目前來看，中山的風險不大，近2年可以繼續持有。
未來的變數，未來才知道。
小君姐欲言又止，最後還是沒跟J說。免得他擔心。
中山房價分佈
5年前，中山市全市均價約5000，東區均價6000-8000，古鎮鎮部分樓盤高達7000。
中山人都知道的一個梗：全國70%燈飾產自古鎮，古鎮燈飾銷往全世界90%的國家和地區。
古鎮燈都
在中山，改革開放早期的經濟格局是：鎮區強，中心弱。
直至近十年，火炬開發區在政策利好下，奮力直追，才形成了如今西、北、中部平分秋色，東部經濟薄弱但是獨佔海岸線和深中通道出口，南部與珠海接壤但經濟落後的局面。
根據中山市的房價地圖，目前中山均價最高的地方在火炬開發區、東區、石岐區。
中山市房價分佈
參考目前各區的經濟情況，部分鎮區比如小欖、三鄉、坦洲、東鳳的生產總值位居中山市上游，但房價卻不如南朗鎮。
中山各區GDP排名
說到南朗，不得不說翠亨新區。
翠亨新區位於廣東省中山市東部臨海區域，總規劃面積約230平方公里，包括南朗鎮全境及火炬開發區臨海工業園，集中建設區約80平方公里，起步區約35平方公里。新區北承廣州南沙新區，南接珠海橫琴新區，東經深中通道承接深圳前海新區，西連火炬開發區，1小時內可抵達珠三角5個國際機場和5個國際港口，廣珠輕軌、京珠高速、港珠澳大橋緊密環繞。
沒錯，聽起來很厲害好嗎？
才賣20000？
你已經迫不及待要想要買一套吧？
買買買！
首先，翠亨新區確實有很多規劃，早在2015年底，為了翠亨新區的規劃，中山市政府便對翠亨新區招標超過5000萬的規劃設計。
說回房價，目前翠亨新區普遍均價在18000左右，最貴的是萬科一個樓盤，率先突破30000。
翠亨新區目前正在排隊參與國家級新區的審核。
BUT！
同時在排隊的還有全國9個新區。
誰將脫穎而出？
你猜！
而近年，關於國家級新區的審核自2017年雄安新區設立後，沒有更新審核通過的國家新區。
回想2017年，雄安新區設立之初，瘋狂的炒房人群蜂擁而至。
小君姐想，這是從根本上抑制炒房，所以暫停審核國家級新區。
全國19個國家級新區
再看，翠亨新區位置是北接南沙，南接橫琴，可抵達xx機場和xx港口，反觀我們南沙，本身規劃為進出口貿易港，有天然港口，有直升飛機場，更有廣州商務機場的規劃。基本面不是強太多了？
現在廣州南沙均價約25000，靈山島尖均價35000，城市面貌和經濟水平都比翠亨新區強得多，在2019年12月，南沙為進一步吸納人才，更是率先放開了對本科及以上人群的購房限制。
試問，如果是為了投資而購買滿地綠油油、香蕉樹砍不完的翠亨新區，為什麼不直接買南沙？？？
難道是圖翠亨新區的韭菜更綠一些？
不，小君姐說的是草！
草！
我吃的是草，產的是奶！
說句題外話：市區的帥哥最喜歡求娶古鎮女孩、小欖女孩，這些地方女生不僅性格豪爽不造作，而且嫁妝絕對少不了。
多次刷爆朋友圈的豪華婚禮，最後發現都是中山的。
是的，中山人很俗，俗得可愛
小君姐建議未婚的男士們留意一下身邊的中山美女哦！
小君姐不是這個意思，主要是中山美女豪爽又顧家，絕對是性價比一流的大筍盤！
每個片區都有自己的特長，比如古鎮燈飾，
中山是典型輕工業城市，是早期的廣東四小虎之一。
廣東四小虎
1978年，憑藉改革開放的春風，廣東四小虎當年GDP接近。
1978年-1995年發展情況
直至1995年，東莞在四小虎中脫穎而出，GDP達到296億，接近同年中山GDP總量的2倍。
經過時間的推移，南海和順德後來併入佛山，我們參考東莞，發現中山與東莞的距離越來越遠。
直至2006年，東莞的GDP總量達到中山市的2.5倍
2019年廣東GDP排名裡，中山差點跌出前十，排在第九位。
東莞繼續維持高增長7.4%增速，2019年廣東有部分城市增速明顯放緩。比如惠州、茂名、江門、湛江，增速僅4%多點。中山增速僅1.2%。
2019年GDP排名1
2019年GDP排名2
小君姐算了一下，如果明年湛江繼續4%增速，中山1.2%增速，那麼，湛江市GDP總量將以3187億反超中山市3138億！
屆時，中山將滑至廣東第十名。
哎。心疼中山！
就在2年前，中山跟惠州，因為誰才是廣東省第五城市而爭得熱火朝天！
轉眼，就成了第十？？
再看曾經的小夥伴東莞穩居第四名，中山如今是望塵莫及了！
收入水平決定消費水平，中山整體增速落後於廣東平均增速，房價作為大宗消費的一項，外來投資客畢竟非常住人口，一旦深中通道通車後，投資客或獲利離場，或發現無法常住，容易造成二手房天量放盤。
俗話說：利好出盡是利空！
中山房價趨勢
房價漲跌：
短期看金融，中山的房貸政策一直很嚴格，非本地戶口非首套房不能按揭。除非房貸政策更改，不然短期上漲難度不小。
中期看土地，近2年，中山商品房庫存居高不下，外地朋友經常說，中山哪裡都在開發房子。近4年土地供應不斷增加。
長期看人口，隨著計劃生育落實，低出生率帶來老年化社會，人口，特別是年輕人，在各地均被視若珍寶。
自2016年以來，各地爭先出臺人才政策。
這些地方政府，明裡是爭奪人才，實際上是爭奪年輕人。
年輕人不僅帶來勞動力，繳納社保，還要消費，還要置業，財政收入大部分依賴年輕人，反過來，老年人是政府的負擔。
最直觀的例子就是東北三省，因為計劃生育執行嚴格，加上重工業的低落，東北出生率低，可發展產業稀少，青壯年勞動力長期處於流出狀態。
體現在經濟數據上上，便是東北GDP落後於全國增速。
體現在房價上，5萬一套房的鶴崗，便是東北房價的縮影。
鶴崗
作為長期人口吸引力第一名的廣東，中山2018年人口流入5萬人，與東莞持平。並列第五名。這意味著，長期來說，中山還是具有不錯的城市競爭力的。
只要有年輕人，不怕掉下來的GDP名次不漲回來。（只要有外來韭菜，不怕掉下來的房價不漲回來）
寫到這裡，小君姐竟然有點欣慰，畢竟中山是我家鄉。
昨天，我因中山驕傲。
明天，中山因小君姐……
說笑了。
問就是，
愛過。
