#在幸福敲门看测评#
基本面缺失，卖房全靠吹
多年以来，中山是广东房地产市场中是最低调的存在。
比惠州、清远这些更边缘化、GDP更低的城市，还要低调。
惠州东莞，依靠深圳炒作。
深圳版图不大，导致东莞、惠州等临深板块，在8年前就开始打造话题，碰瓷深圳。
广州的地域面积约等于深圳的4倍，按理说，清远无法碰瓷广州，但清远楼盘宣传页长期主标题是：广州北xxx
清远美林湖
更有多个神盘，业主大半都是广州客，比如美林湖、北部万科城、银湖城。
这些楼盘的名字前都不会加清远，特别是北部万科城这个命名非常有水平啊，北部？对于清远来说，跟花都接壤的是南部。北部就是特指广州北。
万科城以前叫清远万科城，听说销售业绩不理想。才请高人改了楼盘名。
中山，就没有东莞、惠州、清远这种福气了。
5年前的中山，卖房全靠本地刚需。
2015年有媒体曾报道，中山库存高达7万套，按照中山当时的销售情况，库存可消化近10年。
近年中山住宅库存
2014年中山均价5000
不久后，国家出台一系列棚改政策，大喊去库存口号。
敏感的深圳人率先全国启动一轮暴涨，一年多的时间里，不仅深圳，东莞、惠州多数楼盘实现单价翻倍。
同年，国家发展改革委正式批复同意建设深圳至中山跨江通道。
即深中通道。
敏感的深圳人发现，原来除了东莞、惠州，还存在第三个30分钟生活圈的城市。
那就是——
中山。
深中通道规划图
深中通道起自广州至深圳沿江高速公路机场互通，接已建的广州至深圳沿江高速公路，向西跨珠江口，在中山马鞍岛登陆，接规划建设的中开高速和中山东部外环高速，全长约24公里。
其中，建一条长约7.1公里的海底隧道，桥梁长约16.9公里，隧道两端各设置1处人工岛。全线采用双向八车道高速公路标准建设，设计时速100公里/小时。
按照100公里每小时的设计时速，深中高速全程24公里的确只需要15分钟。
深中通道出口
2016年起，中山楼盘开始打出，深中同城，30分钟生活圈的口号。
深圳出入口确定设在宝安区，根据房天下销售数据显示，宝安区房屋均价位列深圳第二名。
房天下页面
从通勤时间上，对于自驾车用户，深中通道的动工刺激了深圳或刚需或投资的客户心理。特别是宝安区客户。
小君姐一好友J就在深圳宝安区工作，2015年上半年A股大涨，他想卖掉股票在深圳买房，当时在宝安区看中一套60方复式，总价240万。月供9000多，J从事电子商务行业，通俗来讲就是开天猫店的。
因为做生意收入不稳定，一时犹豫。
跟家人商量，家人都觉得房价太高，于是作罢。
同年，下半年A股大跌，J股票被套，不忍心割肉离场，眼看深圳房价一步步暴涨却无能为力。
忍不住了
2016年底，J终于忍不住了，抢在中山房价暴涨前，以每平方6500买下一套中山西区的二手房。根据最新数据，该小区最新成交价约11000/平方。
去年跟J聊天，无意中谈起这个房子，J问我，现在中山买卖二手房需要多少税费。
他说，房子装修好两年多，除了过年过去住了一段时间，再也没住过。感觉很鸡肋，现在过去一次要一个半小时，希望深中通道开通后，能减少一半时间，不然不知道怎么住。
小君姐心理很矛盾，以中山目前的经济现状，不知道该不该劝好友卖掉房子。
持有的理由是：
1深中通道，2024年建成通车。
2粤港澳大湾区一体化，根据我们的认知，目前大湾区的东岸，也就是香港、深圳、东莞相对成熟， 房价不菲。而东湾区的西岸，分别是南沙、中山、珠海、澳门，而南沙和中山又是绝对的洼地。
3按照深中通道的说法，15分钟到达深圳，而且是深圳宝安区，宝安区2019年GDP位列深圳第四名，GDP总量超3800亿。对比惠州接壤深圳坪山区，深圳坪山区2019年GDP深圳第八，GDP总量达760亿。只有宝安区的1/5。
坪山区GDP只有宝安区的1/5
再看房价，坪山区的房价只有宝安区的一半，同样是30分钟通勤，但是接壤的镇区不一样，人群净值完全不一样。惠阳和大亚湾的房价普遍15000左右，跟中山房价类似。相比惠州，中山的投资价值高得多了。
坪山区房价亲民
抛售的理由是：
1中山投资客户太多，多数人没有自住打算，抛盘巨大，泡沫化状态。
2中山2019年GDP负增长，这是非常严峻的问题。人民的生活水平降低，房价还能涨吗？
3中山房价涨，全靠深圳速度，如果2024年深中通道开通，发现高速很贵，或者说实际作用不大。后果不敢想。
小君姐水平有限，港珠澳大桥开通的意义在小君姐看来就是一个国家名片，对外展示我们中国人的造桥能力超群，顺便消耗我国产能过剩的钢铁，对广东人民展示我们联通大湾区，打造世界一流湾区的决心。
港珠澳大桥建成通车
对于人民？
实际的意义不大。
因为港珠澳互通车程仅需要不到半个小时的时间，但很多车主却不能上去，并不是因为大桥的收费昂贵，因为这三个地方汽车行驶的规则不一样，所以内地普通家用车是不能通过的，办理手续就复杂很多。
深中通道能上，但是因为建造工程复杂，从2016年至2024年，历经8年的建设周期，可想而知，哪怕对于我们基建狂魔来说，这也是一个有难度的大桥，建成后过桥费不会低。
如果来回200元，偶尔一个月走几次还可以接受，如果天天走，不然一个月6000元在深圳租房子不香吗？
租房
持有和抛售的理由各三个，而且距离2024年还有4年，目前来看，中山的风险不大，近2年可以继续持有。
未来的变数，未来才知道。
小君姐欲言又止，最后还是没跟J说。免得他担心。
中山房价分布
5年前，中山市全市均价约5000，东区均价6000-8000，古镇镇部分楼盘高达7000。
中山人都知道的一个梗：全国70%灯饰产自古镇，古镇灯饰销往全世界90%的国家和地区。
古镇灯都
在中山，改革开放早期的经济格局是：镇区强，中心弱。
直至近十年，火炬开发区在政策利好下，奋力直追，才形成了如今西、北、中部平分秋色，东部经济薄弱但是独占海岸线和深中通道出口，南部与珠海接壤但经济落后的局面。
根据中山市的房价地图，目前中山均价最高的地方在火炬开发区、东区、石岐区。
中山市房价分布
参考目前各区的经济情况，部分镇区比如小榄、三乡、坦洲、东凤的生产总值位居中山市上游，但房价却不如南朗镇。
中山各区GDP排名
说到南朗，不得不说翠亨新区。
翠亨新区位于广东省中山市东部临海区域，总规划面积约230平方公里，包括南朗镇全境及火炬开发区临海工业园，集中建设区约80平方公里，起步区约35平方公里。新区北承广州南沙新区，南接珠海横琴新区，东经深中通道承接深圳前海新区，西连火炬开发区，1小时内可抵达珠三角5个国际机场和5个国际港口，广珠轻轨、京珠高速、港珠澳大桥紧密环绕。
没错，听起来很厉害好吗？
才卖20000？
你已经迫不及待要想要买一套吧？
买买买！
首先，翠亨新区确实有很多规划，早在2015年底，为了翠亨新区的规划，中山市政府便对翠亨新区招标超过5000万的规划设计。
说回房价，目前翠亨新区普遍均价在18000左右，最贵的是万科一个楼盘，率先突破30000。
翠亨新区目前正在排队参与国家级新区的审核。
BUT！
同时在排队的还有全国9个新区。
谁将脱颖而出？
你猜！
而近年，关于国家级新区的审核自2017年雄安新区设立后，没有更新审核通过的国家新区。
回想2017年，雄安新区设立之初，疯狂的炒房人群蜂拥而至。
小君姐想，这是从根本上抑制炒房，所以暂停审核国家级新区。
全国19个国家级新区
再看，翠亨新区位置是北接南沙，南接横琴，可抵达xx机场和xx港口，反观我们南沙，本身规划为进出口贸易港，有天然港口，有直升飞机场，更有广州商务机场的规划。基本面不是强太多了？
现在广州南沙均价约25000，灵山岛尖均价35000，城市面貌和经济水平都比翠亨新区强得多，在2019年12月，南沙为进一步吸纳人才，更是率先放开了对本科及以上人群的购房限制。
试问，如果是为了投资而购买满地绿油油、香蕉树砍不完的翠亨新区，为什么不直接买南沙？？？
难道是图翠亨新区的韭菜更绿一些？
不，小君姐说的是草！
草！
我吃的是草，产的是奶！
说句题外话：市区的帅哥最喜欢求娶古镇女孩、小榄女孩，这些地方女生不仅性格豪爽不造作，而且嫁妆绝对少不了。
多次刷爆朋友圈的豪华婚礼，最后发现都是中山的。
是的，中山人很俗，俗得可爱
小君姐建议未婚的男士们留意一下身边的中山美女哦！
小君姐不是这个意思，主要是中山美女豪爽又顾家，绝对是性价比一流的大笋盘！
每个片区都有自己的特长，比如古镇灯饰，
中山是典型轻工业城市，是早期的广东四小虎之一。
广东四小虎
1978年，凭借改革开放的春风，广东四小虎当年GDP接近。
1978年-1995年发展情况
直至1995年，东莞在四小虎中脱颖而出，GDP达到296亿，接近同年中山GDP总量的2倍。
经过时间的推移，南海和顺德后来并入佛山，我们参考东莞，发现中山与东莞的距离越来越远。
直至2006年，东莞的GDP总量达到中山市的2.5倍
2019年广东GDP排名里，中山差点跌出前十，排在第九位。
东莞继续维持高增长7.4%增速，2019年广东有部分城市增速明显放缓。比如惠州、茂名、江门、湛江，增速仅4%多点。中山增速仅1.2%。
2019年GDP排名1
2019年GDP排名2
小君姐算了一下，如果明年湛江继续4%增速，中山1.2%增速，那么，湛江市GDP总量将以3187亿反超中山市3138亿！
届时，中山将滑至广东第十名。
哎。心疼中山！
就在2年前，中山跟惠州，因为谁才是广东省第五城市而争得热火朝天！
转眼，就成了第十？？
再看曾经的小伙伴东莞稳居第四名，中山如今是望尘莫及了！
收入水平决定消费水平，中山整体增速落后于广东平均增速，房价作为大宗消费的一项，外来投资客毕竟非常住人口，一旦深中通道通车后，投资客或获利离场，或发现无法常住，容易造成二手房天量放盘。
俗话说：利好出尽是利空！
中山房价趋势
房价涨跌：
短期看金融，中山的房贷政策一直很严格，非本地户口非首套房不能按揭。除非房贷政策更改，不然短期上涨难度不小。
中期看土地，近2年，中山商品房库存居高不下，外地朋友经常说，中山哪里都在开发房子。近4年土地供应不断增加。
长期看人口，随着计划生育落实，低出生率带来老年化社会，人口，特别是年轻人，在各地均被视若珍宝。
自2016年以来，各地争先出台人才政策。
这些地方政府，明里是争夺人才，实际上是争夺年轻人。
年轻人不仅带来劳动力，缴纳社保，还要消费，还要置业，财政收入大部分依赖年轻人，反过来，老年人是政府的负担。
最直观的例子就是东北三省，因为计划生育执行严格，加上重工业的低落，东北出生率低，可发展产业稀少，青壮年劳动力长期处于流出状态。
体现在经济数据上上，便是东北GDP落后于全国增速。
体现在房价上，5万一套房的鹤岗，便是东北房价的缩影。
鹤岗
作为长期人口吸引力第一名的广东，中山2018年人口流入5万人，与东莞持平。并列第五名。这意味着，长期来说，中山还是具有不错的城市竞争力的。
只要有年轻人，不怕掉下来的GDP名次不涨回来。（只要有外来韭菜，不怕掉下来的房价不涨回来）
写到这里，小君姐竟然有点欣慰，毕竟中山是我家乡。
昨天，我因中山骄傲。
明天，中山因小君姐……
说笑了。
问就是，
爱过。
