價格始終是商品價值的體現，房價也不例外。
不過在大部分時間裡，由於影響房屋價值的因素太過複雜，我們只能通過房價看到市場對一套房子的綜合價值判斷，卻很難分清我們到底為買下它付出了些什麼。
比如，你顯然知道地鐵房總是會比交通不便的房子更貴，裝修豪華的房子一定更能賣上價，而一旦某個小區與一所口碑好的學校聯繫起來，學區房的溢價就更為驚人了。但當你出手買下一套緊鄰地鐵且豪華裝修的學區房時，並不清楚各個增值點究竟分別如何在影響房價的走向。
到城市層面上也是一樣，不同地域、不同級別的城市在對房子真實價值的判斷也會出現明顯的偏好。
新一醬聯合貝殼研究院，從19個一線與新一線城市中提取了總計15萬套房源的數據，針對它們的房源單價、地理位置、樓齡、裝修情況等17個要素進行了多元迴歸分析（各城市R-squared均超過60%；圖表中列出的數據均在95%的置信區間中顯著）。通過這套模型，每個城市更傾向於為哪些方面花更多錢買房，變得清晰了起來。
如果將人們購房考慮的各個要素列成一個“馬斯洛需求金字塔”，那麼位於最底層的一定是地理區位。
在“location, location, location!”這一經典原則之下，任何一座城市的房價地圖，都會在整體上呈現出“距離市中心越遠，房價越低”的圈層效應。經過數據分析，這種圈層效應可以得到進一步量化。
從19座城市的數據來看，在樓齡、裝修情況、學區等要素相似時，每靠近市中心1公里，上海人願意為此付出的溢價最高，達到了每平方米1645元。其次是北京，為1305元。新一線城市中，杭州人和南京人願意為離市中心更近1公里多付出的溢價也超過了1000元/平方米。
但這個數字相比人們對地鐵房的親睞還算不上什麼。
平均而言，上海的房子只要貼上了“地鐵房”的標籤，就會比其他條件相似的房子貴6648元/平方米；杭州緊隨其後，地鐵房溢價也達到了5982元/平方米；接下來還有深圳、青島、廣州等城市對地鐵房也同樣敏感，它們的每平方米的地鐵房溢價都在三四千元的水平。
住所區位構築了居民與城市核心資源的互動方式，無疑是最基礎的一層。在城市中辦公、聚會交友的便捷性之外，居所還承托起了一個人的生活。
新一醬的朋友在買房時頗為看重“人氣”——他需要能夠在趕地鐵的早上很容易地遇到熱氣騰騰的煎餅果子鋪，或是下個樓就有滿足生活所需的商超、便利店與藥店。這些社區商業配套提供了便利的生活，也帶來了居住的煙火氣。
從數據來看，超市這種社區商業配套對房價的增值效果超出了很多人的預期。如果周邊有超市，佛山的房子平均每平方米大概率可以賣高2158元。此外，東莞、武漢、青島、廣州在“周邊要超市”這一項上的溢價也都超過了1000元/平方米。
更詳細一點的情況我們來看上海。新一醬統計了包括乾洗店、美容美髮店等30類基礎商業設施在地理上的密度分佈，並將它們與上海的板塊均價放在一起觀察：圓的大小代表了了基礎商業密度，而板塊的顏色更深，意味著房價更高。
從基礎商業密度與房價的對比關係中，你能夠很輕易地觀察到購房者們對豐富商業配套的偏愛：莘莊是外環旁社區商業發展成熟的大住區，板塊掛牌均價超7萬元/平方米，高於周邊更靠近市區但商業基礎相對薄弱的梅隴、古美等板塊。
不過，居住體驗從不止於住所外部區位與商業氛圍，更與住所內部因素息息相關。在購房需求金字塔的更高處，如何住得更舒適、更精緻，是多數購房者進一步的需求。
樓齡、電梯與裝修，是構成舒適居住體驗的不可或缺的要素。它們的缺位或不足，例如房間漏水、排水隔音老化、沒有電梯、對老年人不友好等，將變成居住體驗中的硬傷。
天津、北京、南京和廣州是19個城市中老房子成交偏好度最高的城市——從貝殼研究院發佈的《2020新一線城市居住報告》中選取的2020年上半年住宅成交數據來看，它們的高樓齡小區（樓齡在20年以上）成交佔比都超過了30%。相比之下，佛山、東莞、合肥這些新晉的新一線城市則表現出完全不同的房產交易格局，在這些城市中，高樓齡小區的交易佔比均不足5%。
而在西安，儘管老城區（即城牆內或者部分城北地區）有許多房齡偏高的老房子，但它高樓齡小區的成交佔比極低。熟悉西安的朋友告訴新一醬，現在西安的產業中心和商業中心都在向曲江和高新區轉移，預算約束下的購房者不再需要在區位與舒適的居住品質作出權衡取捨。
杭州樓齡小於20年的房子平均能夠獲得4410元/平方米的溢價，而在此基礎上，如果它還是一套精裝房，則還能額外多賣3382元/平方米。這兩個要素相加——也就一套樓齡較小的精裝房溢價達到了近7800元/平方米，超過了地鐵可以帶來的增值水平，大約抵消了與市中心7公里左右的距離因素。
容積率、綠化率、車位比是舒適生活中的加分項，它們不是購房決策的主要影響因素，人們願意為其付出的溢價相對較低：在杭州，其他條件相似，小區的車位比從1:1上升至2:1，購房者願意每平方米多花近700元。
沿著居住需求金字塔再往上走，是更高階的“優而優”需求，如空間感、陽光、明亮度、戶型設計等。
小區物業費的高低能夠在一定程度上對這些因素做出區分。每月2元/平方米以上的物業費內含了較為完善的車輛、綠化、電梯設備等管理；而當物業費單價上升到4元/平方米，它背後包含的更完善的配套與管理可能涵蓋了游泳池消毒清理、到戶垃圾清掃等項目。通常來說，物業費更貴的房子，它在精緻生活層面上的溢價也會更突出。
不過，並不是所有城市都會對這樣的精緻生活感興趣。
下圖中是一些戶型屬性帶來的溢價偏好。只有那些被標記出來的城市，才呈現出對某些屬性顯著的偏好——反之，從統計意義上我們是無法測度這些城市的購房者願意為這些屬性支付多少溢價的。
朝南的房間陽光更充足，能夠曬到房間更深處，是購房時會被關注的要素。北方城市冬天日照少，表現出對於向南朝向的更強偏好，鄭州、瀋陽、青島等北方居民願意為全南戶型或兩臥朝南等戶型付出更多溢價。
南北通透戶型通風效果更好，冬暖夏涼，願意為其付出溢價的城市最多，共有13個，平均溢價達到了近1400元/平方米。戶型方正的房價空間利用率更大，願意為其付出溢價的城市數量次之，也達到了9個。而全明格局在居住體驗貢獻相比較弱，只有成都、天津、長沙和合肥的購房者對這個屬性感興趣，並願意付出500元/平方米以內的溢價。
上圖中展示了貝殼研究院《2020新一線城市居住報告》中提到的19個一線和新一線城市的居住負擔指數。中國城市裡的房市連續二十多年都處於上升通道之中，對於大部分購房者來說，愈發高企的房價收入比，使得買房這個決定與面向未來的重大投資決定緊密掛鉤。
在其他條件相同的情況下，北京一套學區房平均要比其他房子貴1.5萬元/平方米，是新一醬分析的所有房屋屬性中溢價率最高的一項。與北京類似的，還有上海、南京和天津，它們的學區房溢價也都達到了每平方米8000元至1萬元的水平，基本都超過了當地城市房產均價的20%。
唯一例外的是廣州，那裡的學區房每平米溢價僅為1611元，比干溼分離的重要性還要低一些。
