▎城市快报丨By：世联评估
新建住宅市场
住宅新房供应
2019年3月-2020年3月广州商品住宅新增供应套数和面积走势
数据来源：世联EVS数据平台
2020年3月广州商品住宅新增供应面积区域分布
数据来源：世联EVS数据平台
2020年3月，广州新房供应量回升，创2020年内新高。本月广州商品住宅新增供应套数为6,505套，环比大幅上涨690.40%，同比上涨26.56%；供应面积67.73万㎡，环比大幅上涨702.49%，同比上涨25.50%。从各区供应情况来看，新增供应区域比上月有所增加，越秀区和荔湾区两个区域0供应，增城区、白云区以及南沙区为本月新房供应面积TOP3区域，其中增城区本月供应面积28.48万㎡，占全市总供应面积的42.06%，主要供应主力为时代倾城、广州万科城等；白云区本月供应面积10.75万㎡；南沙区本月供应面积9.29万㎡。
虽然3月份广州各楼盘逐渐复工开放销售中心，但当前市场受到疫情持续影响。本月广州新房供应量回升，超过一月供应量成为2020年至今供应量最大的月份，当前新批预售审批速度加快，市场从源头起被逐步激活。从目前供求情况来看，外围区域毋庸置疑为供应主力，虽然南沙、花都区、黄埔区以及白云区等区相继推进了人才购房新政或者优化人才落户政策，但增城依然具备供应量充足、性价比高等优势，对市场吸引力依然较强。
新房成交分析
2019年3月-2020年3月广州商品住宅月度成交走势
数据来源：阳光家缘、世联数据平台
2020年3月广州商品住宅成交区域分布
数据来源：阳光家缘
3月，广州市商品住宅成交套数4,392套，环比大幅上涨481.72%，同比下滑
41.3%；成交面积47.99万平方米，环比大幅上涨475.42%，同比下滑38.96%；成交均价26,587元/㎡，环比下滑4.99%，同比上涨5.44%。从各区成交情况来看，增城区、黄埔区和南沙区为成交套数前三区域，分别为1,279套、699套和629套，分别占本月商品住宅成交总量的29.12%、15.92%和14.32%。外围区成交量持续领先，增城区稳坐商品住宅成交量第一把交椅，成交主力为合景誉山国际、敏捷∙绿湖首府，复工后新塘、永和、朱村等项目积极采取价格优惠措施吸客；黄埔区成交仅次于增城区，21号线开通以及人才购房政策进一步刺激买家对知识城板块的需求；成交排名第三的为南沙区，成交主力为越秀滨海新城等。中心五区方面，成交仅占总成交量14.21% ，成交环比均有所下滑。中心区成交主力仍为荔湾区，成交套数305套，在全市占比6.94%，主要原因是广钢板块备受买家青睐。全市11区成交量均环比集体回升。成交活跃的区域都集中在价格洼地片区，尤其是广州不限购的两大区之一的增城区，可见成交以刚需客户为主。受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度房地产市场成交出现“寒冬”，创近几年以来季度成交新低。当前市场受到疫情持续影响，多家房企推出了线上售楼处进行在线推销楼盘，通过自有平台、自建APP、微信公众号小程序、进驻电商平台等多种形式全面启动线上销售服务，以确保全面目标的实现。3月中下旬广州不少楼盘复工开放销售中心，成交环比大幅上涨，市场开始复苏，随着疫情影响不断降低，各行各业复工复产，预计楼市热度将进一步回温。
新房存量及去化
截至2020年3月底广州商品住宅存量面积和套数区域分布图
数据来源：世联EVS数据平台
截至2020年3月底广州各区存量商品住宅去化时间（月）图
数据来源：世联EVS数据平台
截至2020年3月广州商品住宅存量及去化时间表
数据来源：世联EVS数据平台
3月广州新房库存情况，选取了广州商品住宅2019年4月-2020年3月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为9.4个月，存量面积去化时间约为10.3个月，环比上月去化时间均有所延长。
从各区情况来看，增城区、南沙区和番禺区存量套数较多，分别为16,186套、11,712套、8,255套；套数去化速度上，增城区、南沙区和黄埔区最快，分别为2,415.4套/月、1,027.3套/月和813.4套/月；存量套数去化时间上黄埔区、增城区和天河区去化周期最短，分别为5.3个月、6.7个月和7.3个月，压力最大的为从化区、白云区以及番禺区，去化周期分别为19.5个月、14.6个月、14.3个月；受疫情期间整体成交减少影响，加上3月新增供应力度加大，本月各区整体存量套数去化时间以及存量面积去化时间环比上月有所延长。
存量住宅市场
2019年3月-2020年3月广州存量住宅月度成交走势
数据来源：阳光家缘、世联EVS数据
2020年2月广州存量住宅各区成交套数及市场均价
数据来源：阳光家缘、世联EVS数据
2020年3月广州存量住宅各区域市场均价
数据来源：世联EVS数据平台
2020年3月，根据世联评估EVS监测，广州全市二手住宅成交均价与上月基本持平，成交均价为28,365元/㎡，同比下跌
1.53%；环比微跌0.13%，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。截至报告出版日，官方未公布2020年3月存量住宅成交套数及成交面积数据。2月广州存量住宅成交1,486套，较上月环比下滑82.03%，同比下滑68.67%；成交面积12.84万平方米，环比下滑82.26%，同比下滑67.98%；成交区域主要集中在番禺区、海珠区、越秀区以及天河区，全市十一区成交套数及面积环比集体下滑，其中白云区成交套数环比下滑幅度最大，达87.22%。新冠肺炎疫情对二手市场造成明显冲击，2月几乎所有楼盘的线下销售均按下暂停，成交骤减。均价方面，3月广州各区域均价与上月相比集体下滑，其中环比下滑幅度最大的为增城区，环比下滑0.99%；3月高于广州全市二手住宅均价的区域队伍为越秀、天河、海珠、荔湾四区，此意味着这四区二手房交易量大幅领先于其他区域，为广州二手住宅最被看好区域。
住房租赁市场
2020年3月广州各区平均租金及套均租金图
2019年3月-2020年3月广州租赁市场平均租金及套均租金图
数据来源：世联EVS数据平台
土地市场
土地供应
2020年3月广州土地供应一览表
数据来源：广州公共资源交易中心
供应方面，3月广州招拍挂供应土地18宗，总用地面积143.09万㎡，同比上涨24.52%，环比上涨16.36%。从区域性看，本月中心五区供应3宗地块，供应面积10.31万㎡，占全市总供应面积7.21%，其中天河区、白云区各有一宗宅地供应；余下15宗地块均由外围城区供应，供应面积132.78万㎡。其中供应宗数最多的为增城区，供应了5宗地块，而供应面积最大的则为番禺区，2宗地块供应面积达50.41万㎡，占全市总供应面积35.23%。
从用地类型看，本月广州全市商住混合地供应11宗，供应面积81.42万㎡，环比上涨291.25%，占全市总供应面积的
56.9%；商服用地本月全市供应3宗，供应面积51.27万㎡，占全市总供应面积35.83% ；工业用地本月全市供应3宗，供应面积10.39万㎡，环比下滑87.17%，占全市总供应面积7.26%。另有一宗位于从化的综合用地拍卖供应，面积仅有96㎡。土地成交
2020年3月广州土地成交一览表
数据来源：广州公共资源交易中心
成交方面，3月广州全市成交土地共21宗，全部零溢价成交，成交土地面积176.30万㎡，同比下滑806.43%，环比上涨175.77%。从区域性看，本月中心五区成交3宗地块，成交面积3.41万㎡，占全市总成交面积的1.93%，成交金额35.39亿元；外围城区成交18宗地块，成交面积172.89万㎡，成交金额87.82亿元。其中黄埔区成交地块宗数最多，成交9宗地，而成交面积最多的为南沙区，成交面积90.91万㎡，占全市总成交面积的51.57%。
从用地类型看，本月全市住宅或商住混合地成交3宗，分别位于越秀区、番禺区和南沙区，成交面积18.0万㎡，占全市总成交面积的10.21%，成交金额达65.75亿元；商服用地本月全市共成交4宗，分别位于白云区和黄埔区，成交面积7.83万㎡，成交金额达27.45亿元；工业用地本月全市成交13宗，成交面积137.15万㎡，占全市总成交面积的77.79%，成交金额达14.54亿元。
商业市场
2018年第一季度-2020年第一季度商业物业月度成交走势图
2020年第一季度广州各区域商业物业成交套数及均价情况图
数据来源：世联EVS数据平台
2020年第一季度，广州全市商业物业成交面积18.14万㎡，同比下滑70.12%，环比下滑50.85%；成交套数
1,124套，同比下滑49.19%，环比下滑27.53%。从区域成交来看，成交主要来自外围区域，外围商圈的崛起为商业物业市场投入了新鲜血液。成交排行前三的均为外围区域，增城区、番禺区和黄埔区成交套数分别为287套、213套、204套，外围区域多个住宅项目社区商铺成交突出。中心区热点板块持续供应不足，成交表现冷清。中心区核心商圈中，天河区依旧有着不容忽视的地位，成交95套。从近两年商业物业成交情况来看，2020年第一季度成交量创新低，主要原因是受新冠疫情影响，大小商户、购物中心等地方人流量骤减甚至无客流量，在营业额上造成显著冲击，同时线下消费严重受阻，线上销售活跃，各运营商纷纷开启线上“带货”模式，全市商业成交量下滑。随着疫情影响不断降低，未来一段时间大小商户、购物中心等会将精力投放到恢复营业中，扩张脚步将大幅放缓，部分商业项目更将延迟入市时间。
办公市场
2018年第一季度-2020年第一季度办公物业月度成交走势图
2020年第一季度广州各区域办公物业成交套数及均价情况图
数据来源：世联EVS数据平台
2020年第一季度，广州全市办公物业成交面积13.05万㎡，同比下滑94.05%，环比下滑1.77%；成交套数479套，同比下滑79.08%，环比下滑54.72%。从区域成交来看，成交主要来自外围区域，为办公物业市场投入了新鲜血液。成交排行前三的均为外围区域，黄埔区、番禺区和花都区成交套数分别为262套、89套、50套；中心区热点板块持续供应不足，成交表现冷清，而白云区成交居中心区域首位，成交32套。
从近两年办公物业成交情况来看，2020年第一季度成交量创新低。新冠疫情对广州全市办公物业成交造成了一定的负面影响，导致交易成交量的大幅下滑，预计该影响将会持续至2020年第二季度。另一方面，新冠疫情也对办公的物业服务水平譬如消毒杀菌、通风、公共空间配置等方面提出更高要求。未来企业的租赁需求也将更加青睐于物业水平较好、品质较高的甲级写字楼，而对于设施老旧、年代久远的写字楼可能会面临租户外迁、空置升高等挑战。
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！
