華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
疫情之中，深圳樓市的異常火爆行情引起多方關注。近日，有報道稱疫情後部分資金違規進入房地產市場，或與疫情期間深圳銀行業實施的中小微企業貸款貼息項目實施辦法等有關。
4月21日下午，深圳銀保監局有關負責人向媒體透露，目前已聯合銀行等對加強信貸管理服務實體經濟提出相關要求，包括要加強對房產抵押經營貸的資金用途監控，要求各行迅速開展全面排查，對於排查發現信貸資金違規挪用於房地產領域的貸款要限期收回等。
某TOP10房企內部人士向《華夏時報》記者指出，其掌握的數據顯示，除了深圳外，全國範圍內，使用經營貸購房的情況非常少，深圳的經營貸炒房總額也不會很大。監管層此舉主要是敲山震虎、警示預警，以防更多資金違規流入樓市。
易居企業集團CEO丁祖昱指出，隨著後續市場的商品房供應加速，以及從政策和資金層面對市場炒作的打壓，客觀上會對（深圳）市場投機行為有所抑制。
“房抵經營貸”違規入深圳樓市
繼4月初深圳市寶安區、南山區住建局分別發佈通知，要求打擊房企和中介機構收取“喝茶費”、“更名費”等價外費用的違法行為之後，近日“房抵經營貸”資金違規流入房地產的投機行為亦被叫停。
今天（4月21日）上午，多家媒體報道，4月20日晚間，中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知，緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。該通知要求自查今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人），包括貸前、貸中、貸後等情況。
但當日下午，深圳銀保監局有關負責人向媒體澄清，沒有責令各放款行收回所有1月25日後審批的過戶不滿半年的房產做的抵押經營貸。
不過，該負責人透露，4月20日下午，深圳銀保監局聯合深圳人行召開轄內銀行座談會，對於加強信貸管理服務實體經濟提出相關要求，其中包括：對房產交易完成後短期內申請抵押貸款的業務要重點審查融資需求的合理性；要加強對房產抵押經營貸的資金用途監控，不得違規流入房地產領域；要求銀行要繼續按照銀保監會要求加強小微企業金融服務，不要因業務規範而影響對小微企業和個體工商戶正常生產經營的信貸支持等。
嚴苛監管政策的背後，是深圳樓市近期異常的火爆行情：根據國家統計局於4月16日發佈的統計數據，3月份，70個大中城市一二手房價漲幅重新擴大。其中，深圳房價整體漲幅最大：新建商品住宅方面，深圳環比漲幅排名第6；二手住宅方面，深圳的環比漲幅排名第1。不僅如此，春節後深圳樓市即迎來一波強勢上漲，3月以來深圳多個新盤項目開售當天便全部售罄，千萬豪宅被秒光、二手房“跳空漲價”、“百萬喝茶費”的新聞層出不窮，引發行業關注。
對於深圳房價大漲的主要原因，不少業內人士指出，可能與一些本不該進入樓市的資金違規入市有關。
“據說深圳房價暴漲與給予中小微企業貼息貸款有關。”中泰證券首席經濟學家李迅雷日前在微博上指出。今年2月29日出臺的《深圳市應對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業貸款貼息項目實施辦法》規定，在2月1日至4月30日期間獲得深圳轄區內銀行業金融機構新增貸款的企業或個體工商戶，可享受實際支付利息的50％，最長6個月、最高100萬元的貼息，貼息後中小微企業貸款利率將降至3%左右。這大大低於房貸利率，根據4月20日公佈的最新LPR數據，房貸利率參考的5年期以上LPR下調為4.65%。
如此優厚的套利空間，促使部分業主將房源價格大幅抬高，以期通過“高評高貸”的方式向銀行做經營抵押貸款，進行金融加槓桿行為。原本旨在幫助中小微企業的貼息政策，在具體操作中如銀行在貸款審批及貸後管理環節中有所放鬆，加之中介機構的“助力”，其成為深圳樓市“虛火”的一大主因。
但眼下在嚴格的監管之下，那些已經辦了經營貸、殺入樓市的投資者們存在被“抽貸”風險。深圳銀保監局已經明確，要求各行迅速開展全面排查，對於排查發現信貸資金違規挪用於房地產領域的貸款要限期收回。而4月20日，深圳市中小企業服務局在其官方平臺發佈“關於規範實施中小微企業貸款貼息項目的通告”，稱將嚴格依照上述實施辦法，會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。一旦發現並查實，將依法依規對責任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關處理。
經營貸炒房並不普遍
事實上，從全國範圍來看，使用經營貸炒房的情況並不普遍。
某TOP10房企內部人士向《華夏時報》記者指出，其掌握的數據顯示，今年3月份，全國住戶短期經營款同比淨增量6198億元，同比增長10.7%。比一二月份高了2個百分點，考慮到疫情衝擊，小微企業或個體經營者增加一點貸款，這個增量是很低的。中長期經營貸款同比淨增量7455億元，同比增長12.4%，與1月的12.4%、2月的12.1%基本持平。
“從這個數據來看，全國範圍內，使用經營貸購房的情況幾乎沒有。目前看來可能深圳有一些，但總額也不會很大。深圳樓市的火爆與’豪宅稅’被取消、疫情之後購房需求集中釋放有些關係。”該人士表示：“監管層其實是敲山震虎、警示預警罷了，也是擔心貨幣多了資金再次流入樓市，衝擊’房住不炒’。”
《華夏時報》記者注意到，在中國工商銀行、建設銀行、上海銀行等多家銀行的官方網站上，均顯示提供有個人經營類貸款等相關業務。對於記者提出的“是否瞭解上海存在深圳以經營貸違規炒房的類似情況、上海何時開始自查”等問題，上述銀行在上海的分行均表示“不清楚”，建設銀行上海閔行支行的接聽人員表示“未聽說，等總行通知”。而工商銀行上海支行的接聽人員則將記者的電話轉至對公櫃檯，但一直無人接聽。
不過，一個可以確認的事實是，在中央一貫強調的房住不炒大背景下，深圳市監管部門嚴查貼息經營貸炒房之舉，也意味著高槓杆在樓市難有存活空間。
上海中原地產首席分析師盧文曦向《華夏時報》記者表示，實際上利用貸款炒房的行為並不罕見，以前也有一些利用個人消費貸、套現信用卡去炒房的行為，但為政策明令禁止，之後銀行對消費貸款資金流向的監管加強，這種現象也不普遍了。
《華夏時報》記者注意到，部分銀行因信貸資金違規流入樓市的亂象已經受到重罰。例如， 4月17日，中國銀保監會浙江監管局近日公佈行政處罰信息公開表顯示，富陽恆通村鎮銀行未有效管控貸款資金使用，個人消費貸款資金被挪用於購房，被罰款30萬元；餘杭德商村鎮銀行也因同樣的原因，被罰款35萬元。
南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林告訴《華夏時報》記者，央行徹查深圳貼息經營貸炒房的本質是落實房住不炒，主要是為了讓經營貸真的用於經營，而不是買房-貸款-再買房-再貸款（循環信貸炒房）。盤和林建議，現階段想要讓寬鬆的信貸不流入樓市，要做兩方面：一方面嚴查房抵經營貸不經營的問題，另一方面要打破樓市必然上漲的一致性預期。
同策研究院首席分析師張宏偉表示，市場流動性寬裕與“限價”下的市場“倒掛”，是驅動投資客利用經營貸等各類“加槓桿”的工具或措施進入樓市的兩大核心驅動因素。從貨幣政策變化趨勢來看，未來“量化寬鬆”仍將持續一段時間，因此，市場流動性仍然處於相對寬裕期，當前央行對經營貸的整治並不改變樓市尤其是一線城市樓市繼續上漲的趨勢，高淨值人群仍然還會選擇一線城市的優質住宅進行投資保值增值。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
