十年看浦東、百年看外灘、千年看七寶。
如果放在上世紀90年代，你真地很難想像七寶這樣一個偏遠的郊區，有朝一日能和飛速發展的浦東以及上海的文化地標外灘相提並論。
但上海的郊區發展到現在，你無法否認七寶是最有可能成為郊區中心的板塊之一。
這是浦西中環板塊探秘的第二期，我們希望通過這一系列內容幫你解決一個非常關鍵的問題——
在浦西那麼多中海板塊中，哪一個是你剛需置業的首選。
這一期，閔行七寶，逛起來。
01 區位交通
七寶位於閔行的中部位置，剛巧一腳踏出外環，西有松江泗涇和九亭兩個大型居住區。
北有炙手可熱的大虹橋，南有城市副中心莘莊，東有古美和漕河涇這樣的高密度人口區域。
9號線貫穿板塊，6站路直達徐家彙，通過10、12號線終點站也能抵達上海各個區域。
雖然目前板塊內的幾條公路異常擁堵，但目前漕寶路快速路工程在上海已經復批，等到它建成後相信擁堵會有所緩解，七寶到市中心的距離也會近上一小步。
總之七寶和周邊板塊，甚至整個上海的地緣關係都是非常優質的。
02 商業配套
9號線七寶站是七寶最重要的交通樞紐，每天的早晚高峰都有數萬人經過這裡到自己市中心上班的地方。
當然七寶地鐵站也不僅僅是一個通行的地鐵站,因為單就一個地鐵站就上蓋了三個大型商業綜合體——
七寶萬科、七寶商城以及匯寶購物廣場的存在，讓七寶商圈一躍成為了城市型TOD社區。
其中在2016年開業24萬方的七寶萬科廣場，被稱為當時中國最成功的商業綜合體。
主要是因為萬科在這個項目的招商方面真的下了很多功夫，不僅帶來了很多年輕人非常喜歡的快時尚品牌，還有一批家庭類和運動親子類品牌入駐。
抓住年輕人，抓住家庭用戶，這個方向對了。
當然還有一批用戶也很重要，那就是忠實粉絲，所以萬科引入了蘋果在國內第一個郊區零售店，要知道上海總共只有7家蘋果直營零售店。
其餘6個全部位於中環以內，非常核心的位置，整個中環外唯一一家就在七寶。
各方面的人氣加持下，2018年這裡的銷售額達到25億以上，單日最高營業額3500多萬，總客流量已經超過3000萬。
這個數據已經快要追上陸家嘴的正大廣場了。
其實萬科在很多年前曾經表示過要放棄一切商業項目，只關注住宅開發，而萬科七寶又是萬科重回商業地產的第一個重大舉措，也是萬科在上海第一個萬科廣場西購物中心項目。
在這樣戰略決策上，萬科選擇了七寶，七寶也把自己最黃金的地段交給了萬科，對雙方來說無疑都是一場豪賭。
但是根據結果來看，很顯然雙方都賭對了。
當然了我認為七寶商圈最成功的地方不在於萬科，也不在於規模有多大，而是在於這裡同時容納了不同形式的有趣商業。
當你逛完繁華現代的七寶萬科之後，你完全可以在午後陽光的眷顧下，再逛一逛這裡的人文地標——
七寶古鎮。
小橋流水也許會讓你厭倦，1000多年的歷史也許會讓你昏昏欲睡，畢竟大家人均逛過的古鎮沒有10個有8個了。
但是對於一個吃貨來說，視覺和嗅覺的雙重誘惑絕對讓你無法抗拒，一碗湯圓或是一個豬蹄就能讓我完全繳械，投身在七寶老街琳琅滿目的美食世界裡。
其實我個人是非常喜歡古鎮這種商業形態的，當然我也知道有很多人是更喜歡城市型的商業綜合體，也有很多人是兩種形態都很喜歡逛。
但是你會發現沒有什麼商圈是同時能夠把這兩種形態放在一起的，但是如果你來到七寶，你可以全都要。
我們在這裡可以簡單回顧一下之前泗涇板塊的商業現狀——
說實話這種畫面才是上海郊區商業實力的正常水平，所以和泗涇相比七寶商業的成功就顯得鶴立雞群，甚至和市中心相比也不落下風。
不過話說回來，商業再怎麼豐富，也只能決定一個板塊的下限，因為在上海最稀缺的資源第一是學區、第二是生態。
接下來我們再看看七寶的生態和學區到底怎麼樣。
03 生態環境
新鎮路上的閔行體育公園是上海第一個體育主題公園，佔地面積1260畝。
噴泉廣場觀眾不多，卻照常營業。
林間小道身在城市，同樣貼近自然。
有人在裡面跑步、有人帶著孩子遛彎、有人在草坪上露營。
公園很大景很多，休閒娛樂的方式也很多，不同的景色照顧不同的心情，來再多也不會覺得無聊與厭倦。
整個公園的綠化設計走一種歐式風格，所以會捨棄一些細節，但是整體的觀感非常有層次化，非常舒服。
比如這一大片歐洲林——
很容易讓人產生生理和心理上的雙重衝動，扔掉身上的揹包，卸下心裡的枷鎖，無憂無慮地躺在上面，不用思考，就能感受大自然帶來的那一份寧靜和安逸。
再加上七寶北邊還有一個閔行文化公園，可以說整個閔行最優質的生態資源都在七寶。
有句話說風景總在路上，但是對於住宅七寶的人來說，風景其實就在身邊。
04 學區分區
當然除了生態之外，在學區溢價突破天際的上海，七寶的教育資源同樣是非常有競爭力的。
首先閔行區本身就是上海公認的教育強區，而最優質的學校不少都在七寶，比如一梯隊的公辦民強小學——
閔行最好的民辦七寶外國語小學——
最誇張的是七寶中學的升學率甚至已經達到了四校水平——
因為教育資源的整體提升，這幾年七寶的均價也一路從4.1萬上漲到5.8萬
當然有一點比較可惜的是。
哪怕七寶現在教育資源已經足夠豐富，但它還是擺脫不了分佈不均的缺點。
按照學區質量我們可以把七寶分為三個組團——
首先是明強東校區（總校）所對口的一批樓盤，他們形成的組團是整個七寶居住環境最好的組團，除了擁有閔行體育公園，住宅道路兩旁的綠化也是密集到令人髮指。
雖然這裡的老房子也不少，但路邊綠化巧妙的把這些老房子隱藏在了背後，至少讓路人在觀感上不會顯得過分破舊。
而且這個組團離航線又比較遠，所以走在這邊我們基本上是聽不到任何飛機噪音的。
再加上前面提到的七寶名校基本都集中在這個組團，這裡應該是整個七寶最宜居的地方，所以整個組團的均價已經達到了7萬左右。
而且七寶的標杆項目——皇都花園也是屬於明強東校組團的。
皇都花園不僅環境好，對口明強東校小區邊上還有頂級私立學校七寶外國語學校，再加上靠近閔行體育公園，這些都是項目獨一無二的優勢。
所以三期在2018年7月份開盤的時候，240套房源認籌609組當天就售罄。
而反觀差不多同一時期的新房，屬於民強西校組團的碧林灣就相形見絀，開盤的價格比皇都花園便宜，但是認籌率卻只有24%，一直到現在還沒有清盤。
首先是因為明強東西兩個校區的教育質量存在比較巨大的差異，其次從街景上你就能看出來，和另一邊讓人目不暇接的綠色相比，明強西組團給人的感覺更多是一種工業化的味道，並不是特別宜居。
在三個居住組團裡最差的要數萬科城市花園這一帶，即便他是萬科來上海的第一個項目，在90年代被譽為是一個神盤，但是26年過去了，外立面經過多年的風吹日曬，已經有了老化的痕跡。
而且由於小區非常龐大，居民達到3900多戶，這使得小區周邊的道路變得十分擁擠，早晚高峰堵車還是非常嚴重的。
沿街商鋪的品質也比較接地氣，多了一種小縣城的味道。
當然這些還不是它最大的缺點，最大的缺點是這裡的飛機噪音。
由於離虹橋機場相當近。滬松公路南北兩塊區域的住宅都位於航道下面。白天幾乎每隔三四分鐘就會有一架飛機從小區上方低空飛過，有多低呢？
在路上抬頭你可以清晰地看到飛機起落架和航空公司logo，甚至可以站在陽臺上和窗邊的乘客打聲招呼。
而且低空飛行帶來的噪音可能會達到80~100分貝左右，日復一日年復一年地經受震耳欲聾的噪音，可能真的沒有多少人能受得了。
當然飛機航線帶來的噪音也只是影響七寶這一個居住板塊而已，真正制約七寶整個板塊發展的，是飛機航線帶來的航空限高。
因為航空限高的存在，使得七寶整個板塊內都不可能出現宏偉現代的高樓大廈，再加上七寶內部可供開發的空地也基本見底，未來不可能出現大量的新房入市。
所以想要城市界面和居住條件變好，也只有等到上海的城市更新擴張到外環外才有可能。
這也註定了在未來短時間內，七寶的上限不可能太高，也成為人們選擇在七寶之夜最大的顧慮。
通過前兩年的成交數據也印證了這一點。
即便七寶擁有優質的學區、一流的商業、出色的生態，但資源分佈不均以及航線的影響，還是導致最終選擇置業七寶的人遠低於新莊、古美這些板塊。
這裡到成為真正的市中心，還是差了關鍵的一步。
千年來的發展讓七寶擁有比肩上海市區的底氣，但過早的成熟也讓這裡失去了超越失去的勇氣。
綜合來看七寶的確已經是一個相當成熟的居住板塊，這是它的優點，也是它的缺點。
因為現在的人們好像更願意接受紙面上完美無缺的規劃，對成熟板塊的缺點反而覺得無法容忍。
但換個角度想想真的存在所謂完美的板塊嗎？
起碼到目前為止我們已經做了近30期板塊測評，我們發現上海每一個板塊其實都存在缺點，而且其中能有機會成為郊區中心的地方也很少。
我個人認為七寶是最有可能的其中之一.
因為如果想要成為中心，並不取決於板塊的規劃有多酷炫，也不是因為這裡的CBD有多高，而是因為這裡有沒有為其他板塊託底的底氣。
如果你不相信徐涇的規劃，如果你覺得泗涇太遠，如果你覺得莘莊的學區還不夠好，可以選擇來七寶看看，因為這裡目前雖然還不夠完美。
但也許，這裡有你想要的一切。
作者：楊六娃、奶酪
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