來源：青財經原創
作者：陳薇伊
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電視劇《安家》的火熱播出引起了廣大觀眾的熱烈討論，該劇圍繞房子這個老百姓繞不開的話題作為切入點，通過講述買房賣房等一系列故事，不僅帶出了百姓的百樣生活，同時也觸及到了普通人在買房過程中可能遇到的各種問題。
《安家》劇情中，房似錦的客戶於先生，為了能節省一半的中介費，選擇在隔壁的中介公司“阿拉丁”進行二手房交易，並支付了10萬元的中介費，結果，本以為自己佔了個便宜的於先生卻沒想到，由於中介公司在交易過程中沒有查清楚房屋的產調信息，但該房屋被法院查封，導致無法過戶，引發矛盾。
《安家》劇照
於先生到中介公司討說法，想要回先前支付的首付款和定金，然而“阿拉丁”的店長卻聲稱，於先生付的中介費只包括做合同，不包括產調，並且表示，賣了那麼多房子都沒事，只有這套出事，只能怪於先生運氣不好，強烈拒絕退還中介費。安居才能樂業，老百姓遇到這樣的麻煩事，又怎能安心呢。
房屋信息產權調查如何做？
房屋信息產權調查，簡稱“產調”，也就是對房屋信息進行產權調查，這是在二手房成交之前必做的事，也稱之為“查檔”，都是為了確定房屋是否經過合法登記，權利證書記載的內容是否真實等問題。
為什麼做產調如此重要呢？
二手房與新房不同，新房在賣房過程中需要經過房管部門的審批，並且頒發相關的證件，所以一般出問題的情況較少。二手房則不一樣，每套二手房的情況都不同，房屋的產權情況也不清楚，因此在二手房交易中不做產調存在很大的風險。
例如看中的房子有抵押貸款不能過戶、交了意向金卻發現房東與房產證上的不是同一個人等，稍不注意就可能給自己帶來經濟上的損失，做完產調可以知曉房屋的產權人是誰、產權人有幾個、房屋是否存在抵押、是否存在查封、是否存在權利限制，在這些都知曉，並確認沒問題的情況下才能和房東簽約。
在《安家》劇情中，房產中介“阿拉丁”表示自己只收取1%的中介費，要想做產調需要增加1%的產調費，對於經驗不足的購房者來說，可能真的覺得產調需要費用。
但現實是產調不需要費用，並且無需通過中介去辦理，只需要房東，也就是產權人帶著房產證或不動產權證以及身份證件到房管部門相關的窗口進行產調即可，也可產權人拿著身份證到自助機上查詢房屋信息摘要，人工窗口的產調一般會更詳細，比如契稅發票等，也可通過產調窗口重新打印。
買房如何“躲坑”？
首先，要清楚“訂金”與“定金”的區別。
“訂金”具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，但不具備擔保性質，在交易過程中，如果賣家不履行合同義務，並不表示他喪失了請求返還訂金的權利，同樣，如果賣家不履行義務也無須雙倍返還訂金，但這也並不意味著合同違約方無須承擔違約責任。
“定金”是合同當事人為確保合同的履行而自願約定的一種擔保形式，我國《擔保法》規定：定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應當約定支付定金的期限，定金合同從實際交付定金之日起生效；定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。
業內人士表示，在買房交易的時候，交“定金”時只是做了口頭上的約定，沒有任何書面上的約定，口頭約定是不具備法律效力的，沒有法律的保護。而且一般情況下，雙方雖然是訂立了定金條款，但是隻有購房者在交付了定金後，合同才會生效，應當在定金條款中註明不履行合同的具體情況，謹防有的不良開發商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。
《安家》劇中，購房者於先生之前和房似錦談好要買房子，卻為了貪中介費低的便宜和“阿拉丁”簽了合同，結果房子被法院查封，佣金也無法要回。
《安家》劇照
《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規定：居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔賠償責任。因此，我們需要了解居間合同到底是什麼。
所謂“居間合同”，即居間人依照委託人的要求為委託人與第三人訂立合同提供機會或進行介紹，而委託人須向居間人給付約定報酬的協議。
根據法律專業人士所言，房屋中介憑藉其掌握的房產市場供需兩端大量的信息，能夠從海量的數據中迅速匹配到買賣雙方的需求，促成交易。也就是說，居間交易締約機會，這個機會既可以為居間人獲取，又同時可為其他居間人獲取，居間人的主要責任是根據委託人的要求，向委託人如實報告訂立合同的機會、提供訂立合同的媒介服務，其權利是在促成合同成立後獲得報酬，而委託人的主要權利是獲得信息和服務，主要義務是在居間人促成合同成立時支付報酬。
在二手房的交易中，過戶之前購房者很難辨別是否是查封房，如何能夠避免買到查封房呢?
1、提前調查產權
購房者在購買房屋之前，一定要對房屋的產權調查清楚，這樣才能避免買到產權存在問題的房子，購房者可以去房地產交易中心或者房屋管理局核實房屋產權是否清晰，是否有查封、抵押等情況。如果房屋已被查封，千萬不可購買。另外，即使房子沒有被查封，但賣方存在較多債務糾紛，這種情況下也要謹慎購買。
2、利用合同約束
購房合同是保障買賣雙方權益的重要依據，如果購房者擔心自己不懂房產交易，不小心買到了查封房，那麼就可以利用購房合同進行約束。購房者可以在合同中詳細寫清楚，如遇法院查封，賣家承擔違約責任並返還已支付房款，這樣可以有效制約查封房風險，同時能夠更好地維護買方的利益。
3、利用資金託管
除了預防買到查封房之外，購房者還要考慮到購買到查封房之後，資金安全的問題，從簽約到過戶的1-3個月時間內，房子可能被查封，所以不要把房款直接支付給賣家，資金監管之後，房子如果能過戶就沒問題，不能過戶，購房款也不會打到對方賬戶下，資金是安全的，走資金託管的路子，等過戶手續完成之後，房款才會打到賣家賬上。
另外，有些情況有些例外：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
①在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
②在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
③已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
④非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
在二手房的交易過程中，有大大小小的深坑、淺坑存在，購房者須識別出這些陷阱，並注意到可能會出現的問題：
1.警惕合同問題
按照法律規定，定金交付之後，如果交付定金的一方不履行協議，就無權要求返還定金，所以這個定金協議要慎重，一定要避免被誤導。再有就是房屋面積、交房時間、價款、過戶時間、相應違約責任是必須明確的，房款的支付應該採取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過戶手續支付一部分、取得產權證書支付一部分。在合同中明確相應違約行為應該承擔的責任也是非常重要的，明確不按時付款、交房、過戶按什麼標準支付違約金，違約多長時間到什麼程度，另一方有權提出解除合同，可以讓合同雙方都瞭解違約的成本，促成雙方守約。
2.明確中介信息
這裡主要是那些無照中介，房屋中介公司單方面擬定的協議書、認購書不規範、條款不全、含義模糊等等，以及協議簽訂後，房地產中介不履行合同、收取高額費用但不提供相匹配的服務的投訴也均不少，購房者一定要找那些在房管局、工商局登記備案的中介機構，一定要核實其從事房地產經紀的合法性，同時，與中介公司的工作人員直接接觸也可進一步瞭解中介公司的專業度，要看房地產中介公司是否擁有合法的房地產經紀執業人員，增強保障自身權益的意識。
3.核實房屋情況
例如房屋的面積、土地使用的年限、房屋的基本安全情況等，以及房屋的產權情況，核實好房產性質與房屋所有權人，房屋所有權證是所有權的標誌，房屋所有權證上登記的所有人才是有權賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權委託書。
遇到這類問題如何解決？
針對房源被法院查封的問題，北京金訴律師事務所事務所執行主任王佳紅律師認為：於先生已經向中介公司支付了中介費，中介機構就有義務核實清楚房屋的產權信息，如果因為失職，導致購房人損失的，還是要承擔法律責任的。
根據《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導》第二十七條：房屋中介機構對於房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查並據實報告的義務。房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委託人利益的，不得要求委託人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委託人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。
根據《房地產經紀管理辦法》第二十二條：房地產經紀機構與委託人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委託出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委託人的身份證明等有關資料，並應當編制房屋狀況說明書。
根據《城市房地產中介服務管理規定》第二十四條：因房地產中介服務人員過失，給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。所在中介服務機構可以對有關人員追償。
另外，針對於先生的“跳單”行為，王佳紅律師認為，首先，就是本來通過一家中介公司看好的房源，但是最終通過其他中介公司成交的。以前在實踐中也經常發生這樣的糾紛，法院處理的時候，會考慮幾個因素：
第一，如果確實有證據證明購房人存在跳單行為的，購房人需要支付一部分居間服務費用，因為中介機構有一定的付出。
第二，如果最終成交的房屋價格比前一家中介公司推薦房源的價格低，那麼即便購房人跳單了，也不需要向前一家中介機構支付居間服務費，理由是購房人有自由選擇市場的權利，任何機構或者個人不能壟斷市場，以此來排斥購房人以更低的價格購買房屋的選擇權。
