2013年，在华东有这么一个地方，92亩地337套联排别墅，只卖了7套房，均价才8000元/平方就捂盘停售了。在这种情况下，投资者被市场押向了文旅投资的方向。2017年1月，中央一号文件出现的“田园综合体”一词，正是由这个曾经被迫捂盘的地方首创。凭借相邻的195亩示范区的文旅规划，实现了20万人次的年客流量，人均客单价达到118元，年营收创下4838万！剩下的300多套别墅均价提升到1.8万/平方，真正的有价无房！
这是一个地产商以“振兴乡村”的初心实践出来的项目——无锡阳山的“田园东方蜜桃村”，这更是一个地产转型文旅运营的项目，它让一座静态的郊区城镇成为一个拥有活跃消费力的城镇。
东方园林打造
国内首个
大型田园综合体
田园东方由隶属于东方园林股份有限公司的东方园林产业集团作为投资主体进行开发建设，依托总公司集团经验与实力，在政府方面得到了大力支持。东方园林对阳山进行了土地流转、整体农业规划、生产组织、品牌谋划等顶层设计的一系列规划。
土地流转：当地的农地流转有两种模式，由老百姓自行选择
2013年开始，阳山镇开启水土地流转试水，《北京信托土地信托之无锡（桃园村项目）》方案显示，村民享受每年1700元/亩的固定收益，受托人(即承包人)获得每年浮动收益的70%，村民按照流转土地面积获得20%，信托公司（土地信托实际上是把土地经营权分离出来并委托给信托公司进行专业化管理，这样一来，农民手中的土地就变成了一种收益凭证，信托公司按照一定的时间和比例向农民返还收益）留5%，村委会留4%，股份合作社留1%（阳山镇政府出面与北京信托公司就项目细节设计展开了多次商谈。桃园村233家农户自愿以承包地股权入股成立了桃园土地股份合作社。2013年11月7日，北京信托公司与桃园土地股份合作社签约，与此同时将158亩流转土地交给当地灵俊水蜜桃种植专业合作社经营种植）。
总结来说，土地流转方式一种是土地承包权换终身社保，有劳动力的居民，可以当农场主，也可以回到田园当职业农民，使阳山农民“失地不失业”，并使之成为“体面的职业”；第二种是土地承包权和土地经营权分离，村民以土地经营权入股合作社，每年分红，变农民的土地经营权为资产。“农地流转”最大的不同是“产业导入与升级”。一方面将土地流转给大户或进合作社，进行水蜜桃的统一集中种植和经营，目前该模式已在镇上多个村里推广开来；另一方面，引进东方园林这样的大企业参与土地流转后的规模化经营。
借助“田园综合体”
探索“田园”经济
田园东方蜜桃村，位于享有“中国水蜜桃之乡”美誉的无锡市惠山区阳山镇，自2013 年4月初启动建设，到2014 年3月28日正式开业，至今已有近6年的时间，近两年更处于持续勃发的阶段。
项目更是具备华东旅游大省的大流量地缘优势，距无锡市中心20公里，离高铁站30公里，2小时半径覆盖长三角城市群中最主要的上海，以及南京、杭州、苏州常熟、湖州等主要市场。
图 – 田园东方区位优势明显
总占地6246亩，约占镇区总面积的1/10，其中3500亩种植水蜜桃。镇内拥有3.2万亩桃园、7000多亩生态林、千年古刹禅宗寺、百年书院、地质公园等，绿地覆盖率超过70%，并有以死火山风貌的大小阳山为核心的旅游度假产业，生态环境得天独厚。
图 – 田园综合体项目概况
2.1“现代农业”、“休闲文旅、“田园社区”三大板块互融开发
复兴田园，寻回初心。项目以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态与环保的理念。
现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，打造为以生态高效农业、农林乐园、园艺中心为主体，体现花园式农场运营理念的农林、旅游、度假、文化、居住综合性园区。
图 – 田园东方项目三大板块
总体规划主要有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等，规划为典型的互融开发模式。
图 – 田园东方板块划分
把农村的相关问题以及田园综合体的理念，通过整合乡村分散的资源、建立旅游基地场所、综合性带动地方经济，把乡建文化作为平台，向全社会推广，从而达到综合性的目的，整体来说，利农利社会。
2.2现代农业板块：源于农业，但高于农业的文化创意策划
现代农业板块包括四园、四区、两中心、整合东方园林产业集团优势，导入当代农业产业链上的特色、优势资源，开拓阳山镇农业发展的新方向。
图 - 田园东方四园、四区、两中心
在整个农业板块中，水蜜桃是盈利和品牌的“驱动器”，水蜜桃是无锡阳山特产，故田园东方的水蜜桃以自有的桃园基地为卖点，聘请种植方面的技术人才，与园区的其他产业链连在一起，采用产地直销模式对外出售。除了水蜜桃出售的利润，田园东方还利用蜜桃这个IP，打造了一系列蜜桃相关活动。
2.2休闲文旅板块：构建现代浪漫乡村生活情怀——农庄+教育+餐饮+住宿
休闲文旅板块以“创新发展”为思路，目前已引入拾房清境文化市集、华德福教育基地等顶级合作资源。拾房文化市集是田园东方于2013年11月正式携手清境集团共同缔造的一座田园创意文化园，规划包括主题餐厅区、牧场区、绿乐园户外活动区、售卖区、书院、主题民宿区、华德福校舍在内的多个主题园区。
拾房村在无锡市阳山镇的狮子山以北，是火山、桃花、良田、书院以及承载着乡情记忆的老村落，有“小猪快跑”亲自游乐园、各种老宅子改造的手工作坊。
华德教育基地：华德福教育(Waldorf Education)起源于德国，作为非宗教性的独立教育运动在世界各地已有90多年实践历史，在欧洲的发展到了一个比较成熟的阶段。截至2012年，全球60个国家建立了1025所独立的华德福学校、2000所幼儿园、530所特殊教育中心。
特色客栈：2015年6月6日，“中国最美人文客栈”花间堂进驻无锡阳山田园东方，规划共24间房，房价在500-1000之间。
在工作日和旅游淡季，项目利用配套的会议中心引入一些商务会议客群作为补充，比重大概只占到10-20%；而重头戏还是在于休闲度假客群，占到80-90%。对置业客群来说，近80%的置业客群来自于无锡本地，周边城市（如苏州、常州等）占到20%左右。置业客群主要以本地客群为主，上海等大城市的旅游客群的置业意愿比较低。
2.3田园社区板块：以田园综合体居住物业为主
社区板块的产品以“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。
项目一期选址于拾房村旧址，规划包括联排别墅住宅和主题多样的拾房文化市集，无锡田园东方为广大田园人构建一幅“有花有业锄作田”的美好人居图景。其中拾房文化市集累计完成投资7500万元，后期会陆续投运。
住宅别墅：住宅规划为赖特草原风格的联排别墅，面积范围在97-230㎡，主要是底层、联排别墅，建筑面积116700平米，共337户，均价13000元/平。别墅外围户户邻水，住宅区规划形似佛手，意为向西侧的千年古寺“朝阳禅寺”行佛礼，对阳山的历史文脉表示尊重，又名为田园小镇“拾房桃溪”。
表 – 联排别墅面积配比
文旅板块中与清境农场合作的文化集市先建造开园，为项目的引擎产品导入客群，营造生态空间后别墅产品入市回现，也是旅游先行地产回现的开发模式。
核心竞争力
与盈利模式
“从旅游到地产，而非地产到旅游”的文旅化营销，田园东方蜜桃村田园“新社区”经营成就阳山镇土地财政的新时代，实现地产文旅化的成效。
3.1合作开发，扩大和深化阳山旅游度假区的建设发展
2017年5月，东方园林、阳山镇镇政府与万科集团签署战略合作协议。在政府的帮助下，东方园林与当地果农进行合作，从2011年开始，原来每家三亩、五亩散户的种植方式被统一管理的农场代替。桃园会有一部分开放给游玩的游客做休闲采摘。东方园林聘请当地的种桃能手成为员工、成为技术指导，聘请务农人员成为职业农民。而东方园林也可以邀请技术专家为其提供最先进的技术。
3.2运营模式：三生融合，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能
项目打造生态、生产、生活的三生的产品功能，通过农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能。产品以主题游乐产品为核心引擎，高尔夫球会、四大酒店产品、住宅为核心产品，以文化、生态主题公园为配套产品，是典型的旅游超市模式。
图– 东方田园及邻近区域业态规划图
通过公司化、规范化、科技化运作。发展现代农业产业园，形成当地社会的基础性产业；规划打造新兴驱动型产业——文旅产业，以生态自然型多样的旅游产品和度假产品组合；开展田园社区建设，服务原住民，新住民和游客，最终形成的是一个新的社区。
图 – 田园东方经营机制
搭建与乡村乡民共赢的平台，农民以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分红，同时成为企业员工获取劳动报酬，另外也可获取土地及地上附着物的一次性补偿，不仅解决了农民收入问题，也获得了当地政府与农民的信任。
2.3盈利模式：区域开发，开放式运营
项目以区域开发的思路来开发，前期通过小尺度配套物业确保持久运营。首先以文旅板块顶级资源引入提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行的旅游+地产综合盈利模式。后期进行配套完善，做到良性循环可持续发展。整个项目采取开放式的运营模式。
图 – 田园东方盈利模式
从低端收入的原住民，到顺应旅游发展，创造了高消费的旅居民，再形成常态高消费的城镇新住民，围绕着蜜桃村一圈一圈产生了新城镇的经济带，创造了土地财政收入。这样的人口质量改造，为阳山镇创造了一个发展的奇迹，市场力跨越了政府力，让一个静态的郊区城镇成为一个活跃的消费城镇，碧桂园、万科的直接跟进，更是分享了“阳山镇文旅化”后的高红利。
全国首个
田园综合体“样本”
的模式借鉴
田园东方项目的成功之处在三个方面，首先是地产战略，快速回收资本。优先启动休闲农业旅游项目，导入客群预热项目，随后别墅产品入市，从而直接实现了项目的盈利；其次是合作共赢，保障优质的产品服务供给，引入拾房清境文化市集、华德福教育基地等顶级成熟合作资源，从而一举解决了农旅项目最欠缺的人才团队问题，同时自带的流量光环，为项目地快速打开市场提供了强有力的保障；最后是文化吸引，满足长三角人群的小癖好，田园东方的业态开发围绕阳山镇百年文化经典，在儒家书院教育、佛家禅宗、桃园农耕等文化基础上做到进一步延伸，打造了一系列的文艺范的体验项目，满足了长三角人群特殊的，对于精致文化生活的向往之情，成功激活市场，既延伸了产业链条，又形成了自己的独特魅力，使整个村落真正的“活”起来。
来源： 产城观察网
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