高新區，雙湖科技城，C19地塊土拍終於落下帷幕。
最終，被保利拿下，總價92737萬，單價701萬/畝，樓面價5261元/㎡。
C19這塊地，位於木荷路西、青梅街北，佔地面積88139平方米，約132.2畝，建築密度25%，限高60米，綠地率大於30%，容積率2.0，土地性質城鎮住宅，出讓年限70年，起始價85537萬，起始單價646萬/畝，起始樓面價4852元/㎡。
我們來看看C19地塊的特點：
132畝、淨地、容積率2.0、限高60米；
南側距離天健湖公園500米；
東側就是鄭州外國語附屬小學和鄭州外國語中學；
地塊東南側挨著杜寨遺址公園。
壹
在聊雙湖科技城之前，我們需要理解一個概念：
城市的更新迭代。
一個城市，一個區域，在建設之初，必須規劃這麼6個核心的東西。
路網、產業、商業、住宅、學校、公園綠地。
說的通俗一點就是，走路的地方、上班的地方、居住的地方、買東西的地方、上學的地方、休閒散步的地方。
無論哪種模式，都是在對這6個核心要素，進行不同形式的排布、優化。
鄭州大城市化的過程中，共出現過5種（港區為國家意志，這裡不做討論）城市發展模式：
1. 行政驅動型。
代表區域：金水行政區
井字形的網格狀路網，區域之內，各個行政機關、事業單位，就是人上班的地方。
家屬院，是居住的地方。
家屬院下面的底商，買個菜，吃個飯，滿足日常生活，絕對沒有問題。
省實驗小學、緯五路一小，這些鄭州響噹噹的學校，都是靠著幾十年的積累，才能有如今的師資力量與教學成績。
區域內雖然沒有大型的公園，但是過了金水路，就是紫荊山公園，足夠人們散步、遛彎。
當時的規劃，簡單、實用，將所有的要素疊加在一起，就是一個完整的區域。
2. 產業驅動型規劃
代表區域：高新區、經開區
為了發展經濟，鄭州先後成立了高新區和經開區。
這兩個區域的老城區，規劃十分的類似。
工廠帶來人口的聚集，其它的商業、住宅、學校、公園，甚至鐵路，都是產業的配套。
這種模式可以複製到任何一個區域，前提是你得引進足夠多的產業。
3. 鄭東新區型
代表區域：鄭東新區
只有第二產業的城市，大多都沒落了，第三產業，才是大城市的未來。
所以，鄭州大手筆的規劃了鄭東新區，建設CBD中央商務區、龍子湖高校園區、龍湖金融島，發展金融、IT、互聯網、教育等高端產業。
黑川紀章一張藍圖繪到底，集中了全省最為優質的資源，如今的鄭東新區甚至成為了全國新區的典範。
從區域規劃的角度來看：
鄭東新區路網規劃更加合理，大大減少了老城區的擁堵；
商業中心增多，第三產業成為主導；
住宅建設更加現代化，更具設計感，也更加宜居；
集中商業增多，綠地、水系佔比增加，更加的宜居。
這是城市規劃的力量，也是城市發展最為貼切的方式。
鄭東新區之後，各個區域開始規劃藍圖，城市發展開始向精細化轉變。
4. 城中村改造
代表區域：管南
從西史趙，到燕莊，再到如今的陳寨、廟裡、張家村。城中村改造，幾乎都在沿用著那16字箴言：提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交。
鄭州城改模式，有好處：讓密密麻麻的握手樓，迅速消失。
當然，也有弊端：各種千畝大盤、萬畝大盤橫行，開發週期太長。
最典型的區域——管南，每個樓盤都是千畝大盤，每個樓盤開發週期都在5-15年，甚至更長。
5. 規劃驅動型
代表區域：濱河國際新城、雙湖科技城
規劃驅動型模式，效仿並改進了鄭東新區模式：
一級土地整理、村民集中安置、一張藍圖規劃、地塊分割、淨地出讓。
這樣的小片區規劃導向型開發有這麼幾個好處：
1. 一級土地開發，集中安置，所有土地都分為幾十畝、一百多畝的小塊淨地；
2. 一個片區，幾個、十幾個開發商同時開發，大大縮短了開發週期；
3. 依附於某個產業片區，只用建設配套（這裡的配套指的的產業配套，包含住宅、商業、學校、公園、水系，濱河依附於鄭東新區以及經開區的產業，雙湖科技城依附於高新區的產業）；
4. 路網、電網、水暖管道網、公園、水域、安置房先行，整理出一個相對規整的城市界面，然後才開始拍地，建設住宅、商業。
區域建成之後，各個要素之間分佈合理、水系增加、環境宜居，並用海綿城市，解決了城市內澇的問題，沒有破舊的建築形態，沒有擁堵的小路，沒有無序的嘈雜。
這樣的規劃，對於小區域來說，甚至要比鄭東新區更加合理。
貳
雙湖科技城，就是規劃導向型開發模式。
2015年1月，天健湖開始動工，雙湖科技城，也算是正式開建。
想了解一個區域，同樣需要先看位置：
雙湖科技城，位於鄭州西北，四環之外。
距離北龍湖，22公里；
距離CBD，28公里；
距離高新區東側高新萬達，10公里。
也就是說，如果在東區上班，通勤時間會在1個小時以上。
但是，如果就在高新區或西區上班，半個小時，足矣。
電子產業園、北斗雲谷產業園、電器產業園、產業聚集區，各種高新技術產業遍佈周邊。
2020年4月12日，天健湖大數據產業園舉辦了北區一期工程首開區地下結構完工儀式，首期計劃2020年底就能投入使用，這裡將包含雲計算、人工智能、物聯網等一系列的IT產業。
這些產業，就是雙湖科技城最大的底氣。
有產業，就會有源源不斷的人口流入，帶動整個區域，不斷的發展。
雙湖科技城的規劃中，那些住宅、商業、河流、湖泊、學校、場館，都是這些產業的配套。
叄
再來看下，雙湖科技城本身的規劃。
整個區域，由中建方程做一級土地整理，以及區域規劃、配套建設。
蓮花街、翠柏路、河陽路、紅松路、金盞街和河陽北路所圍合街區，以及明珠路所圍合街區兩部分組成。
核心區規劃用地總面積，約3.91平方公里。
從規控圖上，可以看出，區域內有：
湖心島商業；
鄭州市中心醫院；
各種知名中小學；
還有兩個公園；
須水河環繞；
天健湖天德湖雙湖生態系統；
當然還有住宅用地。
各種配套一應俱全。
先來看最亮眼的學校。
鄭州中學已經建成，今年9月份就能投入使用；
還有鄭州外國語學校附屬小學；
鄭州高新外國語中學。
商業方面。
未來金盞街將會成為雙湖科技城最出名的一條街。
金盞街兩側，幾乎全部都是商業地塊，未來，這裡會是雙湖科技城的商業聚集地，各種寫字樓、公寓、商業中心都會在金盞街兩側，形成區域商業中心。
湖心島，是另外一個商業中心。
各種濱水商業帶、大型集中式商業、地標商業樓，都將在湖心島上出現。
環境方面，有兩大特點：
1. 天健湖、天德湖，形成獨特的雙湖生態水系，再加上須水河的濱河風光，雙湖科技城可以享受到的綠地、水域、公園，將會遠超其他區域。
地鐵
地鐵1號線、8號線、9號線將輻射到雙湖科技城。
土地
區域之內，僅有20塊住宅用地，刨除崗崔、朱宅的安置房，淨地僅剩17塊。
目前，華潤、中建、中海、美的、金輝、正商、龍湖，各執一塊，再加上保利剛剛拍賣的C19地塊，雙湖科技城住宅地塊僅剩9塊。
再看一下土地價格的變化。
2018年12月，美的，單價926萬/畝，樓面價4632元/㎡；
2018年12月，金輝，單價870萬/畝，樓面價5218元/㎡；
2019年1月，正商，單價872萬/畝，樓面價5235元/㎡；
2020年6月，龍湖，單價678萬/畝，樓面價4074元/㎡；
2020年6月，保利，單價701萬/畝，樓面價5261元/㎡。
兩年過去了，雙湖科技城的樓面價一直維持在4000-5000元/㎡ 的水平，保利一不小心，還拍出了最貴的樓面價。
相對底價的土地，直接導致了區域內精裝修房價維持在1.2萬元/㎡左右。
同為中建一級土地開發的濱河國際新城，均價早已經到了1.6-1.8萬元/㎡。
即使同為鄭州四環之外，雙湖科技城也是房價最便宜的區域：
管南四環之外的綠地花語城，賣到了1.25萬元/㎡；
二七新城四環之外的旭輝有園，賣到了1.3萬元/㎡；
常西湖四環之外的永威西郡，賣到了1.5萬元/㎡；
惠濟區四環之外的碧桂園天瀾，賣到了1.25萬元/㎡。
雙湖科技城，優勢很大：
城市規劃非常先進，綜合管廊、海綿城市、淨地出讓、一線開發商、公園水系眾多、商業規劃合理、教育資源強勢、周邊產業高精尖。
劣勢也有：
距離主城區太遠，距離東區已經超過20公里，通勤時間超過1個小時，所以，雙湖科技城更多的會吸引高新區地緣客戶。
周邊配套雖然規劃的很好，但是成型還需要時間，5-10年，才會形成一定的居住氛圍和商業氛圍。
只此兩點，讓大部分的鄭州購房者，望而卻步。
雙湖科技城需要時間，完成基礎設施的建設，例如道路、管線、地鐵、學校、公園水系等。
需要更多的開發商，共同開發、宣傳雙湖科技城，開發商越多，則片區成熟越快。
需要更多的產業，產業進駐，才能吸引更多的人才進駐，才會有大的購房群體。
時間無法加速、土地資源有限，雙湖科技城目前最為迫切的，就是：
需要引進更多的產業，才能留住更多的人口。
這些高精尖的產業不是規劃出來的，不是吹出來的，需要實實在在的落地，才能讓雙湖科技城真正的成功。
