樓市是否降溫，要看土拍。樓市是否回暖，還是要看土拍。
根據合肥土地網消息，5月合肥將迎來一次大型土拍。14宗約1054畝，註定屬於“重量級”土拍。
NO.1丨壹
5月的土拍會有哪些看點？
先來看下具體地塊信息，如下表：
為什麼說這次土拍屬於重量級，因為看點太多了。
1、如果地塊全都順利入市拍賣，那麼這次的土拍將是今年以來最大規模的一次土拍。
14宗約1054畝地，我統計了一下從2020年以來合肥各月土地入市規模，這一次的土拍無論地塊數量還是面積，都規模最大，關注度自然更高。
2、純居住用地10宗、90畝以上超大地塊5宗。
在大家比較關心的居住用地方面，純居住用地90畝以上超大地塊多達5宗，這些地塊無疑都是本場土拍的關注點所在。
3、這是小陽春之後的第一場土拍。
3、4月的合肥樓市，相對回暖了不少，那麼接下來的樓市形勢如何，緊接著5月再爆發大規模的土拍，可以略窺一二。
4、重頭戲這次不在市區，而是在縣域。
與之前土拍重頭戲往往屬於市區地塊的形勢相比，這次土拍的重頭戲卻是在縣域。尤其是肥西柏堰科技園的兩宗地，位置、面積、價格都是看點。
NO.2丨
這些區域，這些地塊必須關注！
這場5月即將到來的土拍，雖然從數量上看14宗約1054畝地比較嚇人，但仔細觀察，真正能掀起波瀾的熱門地塊其實不算多。
我們來看重點區域和重點地塊。
1、新站連推3宗超90畝純居住用地。
這三宗地分別位於新站三個不同的板塊。其中：
XZ202001地塊位於龍子湖路以北，銅陵北路以東，按板塊劃分屬於陶衝湖板塊東北部，少荃湖板塊西南部，位置比較尷尬也比較特殊。
地塊緊挨著高架，其他配套比較欠缺，學校方面最近的是慶平路中、小學，最近的地鐵為4號線淮海大道站。
XZ202002地塊屬於老城區板塊，板塊西邊居住氛圍比較成熟，大富新領地、天水家園、力高君御世家、淮合花園等小區集中。但西邊多為廠房，一路之隔環境天差地別。
XZ202003地塊從位置來看靠近瑤海區，緊鄰魏武路主幹道，可能是未來的三環，周邊配套相對成熟。
新站在售樓盤大大小小20多個，不差地也不差房，房價沒有分化，基本是高層1.4萬/㎡左右,洋房1.5萬+/㎡，而且產品同質化比較嚴重。
這三宗地容積率最低僅1.5，最高1.8，大概率打造改善產品。拿這三宗地的房企，後期產品怎麼突破將會是最大的考驗。
2、泛北雁湖板塊時隔一年半再推地。
肥西縣FX202007號地塊、肥西縣FX202006號地塊 屬於連體地，兩宗地僅一路之隔，累計193.66畝，也是整個北雁湖板塊時隔一年半再次推地。
這裡重點說兩點，一是這兩宗地靠近市區，位置極佳，直接享受市區的配套。二是板塊內目前僅有中海嶺湖灣在售，而且即將清盤，後續急需房源補倉。
肥西的限價，市區的紅利，註定土拍當天要被圍剿。
3、北城辦再添純居住地塊，容積率僅1.8。
長豐202009地塊位於北城辦板塊，阜陽北路的西邊，南邊就是雙墩鎮政府。周邊在售樓盤較多，萬科、金地、融僑、正榮、世茂都在這裡佈局。
北城當下一個明顯的規律，那就是新推地塊基本都分佈在阜陽北路的兩邊，而且集中在北城辦板塊。
未來整個北城的發展方向將會集中火力發展北城辦板塊，商業、學校等配套都在規劃或在建，已經正式開啟“造城模式”。
NO.3丨叄
5月土拍會火爆嗎？我的觀點是......
放眼全國，各地土拍火爆，尤其是一二線城市。
而在本月合肥的土拍中，雖然只有三宗地，但也出現了10分鐘拍出最高限價、地價再次破萬、淝河地塊均有超20家房企“圍剿”的局面。
那麼5月土拍會再掀火爆嗎？我的觀點是：
1、土拍火爆的前提必須是熱門地塊，但從合肥這次的土地供應來看，熱度較高的地塊只有肥西的兩宗地，即使火爆也是有限的。
2、雖然4月份的三宗地掀起了一股小熱浪，但事實上，熱度和前兩年的土拍根本無法相比，只能說算是價值迴歸。
3、拍地需要開發商有足夠的信心，目前市場我認為還不足以支撐土地市場的火爆。
再加上合肥調控政策暫時沒有放鬆，市場上被套的樓盤還有不少，信心沒有給到位，相信房企也不會盲目拍地。
NO.4丨結語
還是那句話，只要沒有拍出地王，樓市格局就很難有新變化。
土市是樓市的重要判斷指標，但不是全部，落地到具體買房這件事，不同區域不同樓盤各不相同，購房者還是迴歸到單盤認真考察。
