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待开发的房产项目，如果土地面积较大，工期较长，运营项目所需资金巨大。开发商人力、物力及资金，一般不具备一次性开发房产项目的条件，且不分期会造成开发商投入大、收益减少，所以，开发商必然会选择分期开发。
一、开发商更愿意选择分期开发项目。
不管开发商具备还是不具备一次性开发地产项目的实力。开发商都更愿意选择分期、多次的开发楼盘项目。
第一，分期开发可以使开发商前期的投资成本小，风险小。
一个新的地产项目，如果开发商一次性全部开发，会导致前期的投资非常的巨大。
一旦开发商开发的第一期，楼盘定位不准确，市场反应不好，销售情况很差，开发商资金周转就会出现问题，楼盘烂尾的风险增加。
第二，分期开发，开发商可以获得更多的利润。
开发商在开发第1期产品的时候会把价格定得比较合理，增加销售量，树立市场口碑。
第2期开发的时候房价会比第1期会高。第3期的时候又会比第2期的房价高，以此类推。开发的期数越多，获得的收益越大。
第三，分期开发，开发商可以随时根据市场情况调整后期的户型设计、面积大小等产品结构适应市场变化。
开发商在第1期的时候，产品定位是根据前期的市场调研数据制定。
但是，这种市场定位到底符不符合市场的需求，就需要第1期产品正式推出之后，看市场的反应效果。
如果户型设计、面积大小，购房者比较喜欢，销量也非常好。开发商后期就会加推这种户型设计和户型面积。
如果第1期产品，购房者反应不好，销售比较慢。开发商在第2期开发的时候，就会调整产品的结构来适应购房者的需求。从而达到增加销量的目的。
二、开发商开盘销售需要预售证。
虽然新房销售都是期房的销售形式，但并不是只要是一块空地开发商就可以开始卖的。
开发商想开盘销售必须要办理预售许可证。而办理预售许可证是需要达到一定要求的。
办理房屋预售许可证的一个前提条件是此栋建筑封顶或建成总层数的三分之一以上。
一个只有几栋楼的小项目可以做得到，但是一个稍微大一点的项目，有20栋或者更多楼栋的大型项目，能同时达到预售许可的标准很难。
并且同时申请多栋楼的预售许可证，审批的难度较大，周期时间较长。
三、分期开发，可以分期申请备案价，标准会不同。
国家现在对房地产行业管理是非常严格的。备案价也是制约开发商实际销售价格的一种手段。
首先，开发商房屋备案价不能高于同期同区域市场平均价格过多。
其次，开发商实际销售的房价只能等同于备案价或略高于备案价（各地规定不同，一般为备案价上浮5%以内）。
但是，开发商分期开发，就可以分期备案。比如说，第2期开发是第1期开发的一年之后。一年之后同区域的市场均价肯定会比一年之前的同区域市场均价高很多。所以，开发商第2期开发的时候备案价就可以比第1期提高很多。
四、分期开发，后期的房子会更好卖。
开发商开发第1期的时候是一块空地，购房者什么都看不到。
购房者只能通过图片、沙盘和视频来想象未来小区会是怎么样的一个环境。
分期开发的好处就在于开发第2期的时候，第1期接近完工，可以看到小区里面实际的环境、绿化水平以及房屋建造的质量。
这对第2期的销售有非常好的促进作用。
毕竟实地看到的情况比通过图片或沙盘要来得更真实，购房者更容易被这种真实体验感打动，从而下定决心买房。
分期开发就是原本开发商只能赚10块，最终赚了100块的套路手段。
天下熙熙，皆为利来，天下攘攘，皆为利往。开发商分期开发无非就是为了赚到更多的钱。
即便开发商具备所有一次性开发项目的条件和实力。开发商还是会选择分期开发楼盘项目。因为只有利没有弊，同时还能赚到更多的钱。
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世家谈房
问题回顾：为什么开发商会把一个楼盘拆分成多期卖？
我是【袁哥房产观】，从事房产23年，而且大多数时间都是在房产企业工作，对于开发商为何把楼盘拆分多期卖？这个问题看似很简单，其实之所以这样做，有营销需要，也有开发商经营需要，更多的是为开发商利益需要。接下来，我就为大家揭秘并一一分析。
为什么开发商会把一个楼盘拆分成很多期卖，原因如下：
1：开发商分期卖，是对市场的一种试探及了解，为下一期做铺垫。
开发商拿到一个项目后，开始准备预售，虽然拿地前和预售前都做了详细的市调，但是市场一直在变化中，购房者对于房价的接受程度一直变化中。
把楼盘分成多期，遵循低开的原则，先拿出很少的一部分做为市场试探，不仅能有效的吸引购房者，更主要的是通过一期的试探，可以了解购房群体的年龄，职业，喜好，及对项目的价格接受程度等情况，对于下一期的开发和定价及局部调整，都有非常的意义。
2：开发商分期卖，是一种营销手段，易造成热销。
开发商分期卖，是一种饥饿营销法。推出有限的房源去吸引无限的准客户。
常常是拿出100套房源，而大肆宣传，吸引数百个或更多准购房者认筹，其目的就是让大家去抢，一方面让在售房源售罄，另一方面没有买上的客户，自动滚动到下期购买。
这种营销手段，确实是有些大家经常说的割韭菜，把购房者当韭菜似的一茬茬收割。
3：滚动销售，易造成价格不断攀升，关键是前期客户造成房价上涨，给后来客户造成热销和房源紧张的一种态势。
开发商分期出售的另外几个原因及目的，就是抬高房价，让已购房者认为房屋增值，另一方面给准购房者造成恐慌性购买，认为房价一直上涨。
通过分期，一步步把房价逐步拉升，有时候一期与二期均价相差数百或数千不等，甚至一期和后期房屋均价相差倍数都有可能，这才是分期销售最大的原因和目的。 
4：从投资方面考虑，分批次销售，投入成本小，而且利用预售，收回资金再次建房，开发商只需要买地，其它都是通过预售进行。
从投资方面考虑，开发商的目的总是想以最小的投入，得到最大的产出。
而分期出售就是一个风险小的最佳办法，通过分期出售，获得下一期或几期的开发成本，利用杠杆原理，顺利的完成一个项目和其它项目的开发。
也正是用银行和购房者的钱，同时放大杠杆，成就如今的很多开发商。
5：追求利润更高的一种开发方法或者手段。
一切经营活动其目的都是为盈利，开发商同样如此。
众所周知，土地的价格随着房地产业的兴起，价格也是不断攀升。
三四线城市的地价，从几十万已亩到如今的几百万一亩，甚至上千万一亩。分期出售，也正是因为土地价格的连年上涨，开发商拿地成本和难度加大。分期开发，随着周边拍卖土地价格上涨，早拿地的开发商也水涨船高，房价上涨，获取最大利润。
举例说明：一个开发商拿地300万一亩，经过几年开发。周边的土地500万一亩拍出，土地成本几乎翻了一倍。前一个开发商的房价接着就会和新开发的房价相差无几，不会因为拿地价低而房价低。
这也是有些开发商愿意分期开发，等待土地价格上涨，带动房价上涨的重要原因。
6：合理规避政府土地开发规定，还有遇到行情低迷时，减少风险。
分期出售的一些开发商，就是想等土地价格上涨后开发，但是由于国家规定超过2年不开发，无偿收回土地，因此为规避国家规定，采用分期出售的方法。
如今年开发商更是做到极致，以前分期会是多栋楼，而现在直接1栋楼。其目的就是降低风险，同时减少市场供应量，其也不失为自救自保的一个方法。
综上：即是一种开发商的营销套路，同时也是开发商做为商人唯利是图。同时也是房价上涨的一个原因，也就是开发商自我炒作，同样以时间换利润的手段。
最主要也暴露预售制的一些弊端，及土地开发以往只规定开发时间，1年必须开工建设，超过两年不开发无偿收回土地，没有建设周期。因此开发商为了利益，即分期建设，又分期出售，即规避了政策规定，又保证自身利益。
随着海南全域实现现房销售的制度，相信逐步会推行到全国，另外对于土地开发周期原则不超过3年的推行，以往的营销套路也好，经营手段也罢，都不再适用，只有有实力，有信誉的开发商才有生存发展空间。
我是{袁哥房产观}，专注专业房产23年，为你分享实用的房地产买房卖房实用技巧，和房产投资经验，欢迎关注我。袁哥房产观
针对为什么开发商会把一个楼盘拆分成好多期来卖，这个问题，我的观点如下：
第一，因为开发商相对来说比较了解楼市的一个走向，特别是房价趋势，纵观前几年各大城市楼市房价总体情况来说，基本面大多城市“房价稳中有升”。极少数城市房价出现下跌情况，但跌幅很有限。这一点从国家统计局提供楼市房价涨跌榜数据就可见一斑。
第二，既然房价大多遵循着稳中有升的态势，那么分期开发分期销售，后期的房价会越来越高，房地产开发商会赚的越多。这也就是为什么有些房地产开发商愿意囤房、愿意囤地的根本原因所在。
第三，房地产开发商之所以实行分期开发，另外一个重要的原因就是，当地政府主管职能部门在办理土地“农转用”指标的时候，他每年都会控制农转用指标数据，比如有些地方明确规定，农转用或土地挂地亩数不能超过100亩。这样的话必然会导致房地产开发商分期拿地、分期开发、分期销售。
