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太长不看版：原告以新冠肺炎属不可抗力为由，要求解除房屋买卖合同，被告返还3万元定金。
法院审理认为，涉疫情个案中，应当综合考虑当事人的约定、疫情发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素，判定当事人是否存在违约行为、违约程度等。
本案中，在被告给予原告宽限期，且疫情有效控制的情况下，原告仍怠于履行，以致合同无法继续履行，故新冠疫情不构成原告不能履行合同义务的理由，判决驳回原告部分诉讼请求。
本文作者：刘 姗 上海宝山法院民事审判庭 法官法律硕士
案情简介
2020年1月
原告王某与被告刘某签订物业买卖协议，王某向刘某支付购房定金3万元。双方约定于2020年2月15日12时前至中介公司签约中心签署《上海市房地产买卖合同》。
4月2日
因多次催告无果，刘某向王某出具单方解约告知书，通知单方面解除该协议，并将没收定金3万元。
4月10日
王某向刘某发出解除《物业买卖协议》通知书，载明因新冠肺炎疫情导致其无法在规定期限内取得购买房屋所需的证件，且各方无法达成一致意见，通知解除协议并要求返还定金3万元。
原告王某起诉认为
根据上海市住宅类房产限购政策，原告与案外人陶某须在办理结婚登记之后，才具备购房资格，但因新冠疫情影响，原告未能在协议规定的时间内返回老家办理结婚登记，因此也未能在协议约定的2020年2月15日前签署《上海市房地产买卖合同》。尽管被告刘某延长了履行期，但其还是无法回去办理结婚证。3月2日，刘某至中介处要拿回产证，双方的买卖已经无法进行下去。而且因为其妻子受疫情影响没有工作了，即使再延期也无法履行合同，故以新冠肺炎属不可抗力为由，要求解除房屋买卖合同，被告返还3万元定金。
被告刘某认为
疫情期间，上海至王某家乡的高铁运行正常，客运班线亦于2020年3月13日复运，王某家乡民政局早在2020年2月就已复工，可办理结婚登记。因原告一再拖延履行合同，且在被告给予一定宽限期后仍旧拒绝履行，故被告依照法律规定行使单方解除权，双方协议于2020年4月2日解除。被告不知道原告处于限购状态，2020年3月2日在警察协调时才知晓。疫情只是一定程度上影响出行，并不影响按约网签履行合同，本案系原告违约，应当没收定金。
上海宝山法院审理后认为
依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。王某与刘某签订的《物业买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。
首先，上海市限购政策在王某签订《物业买卖协议》之前早已发布并施行多年，王某在购房前对该政策应当明知并确保自己符合上海市的购房政策。
其次，涉及新冠肺炎疫情的合同纠纷案件，在合同履行问题上，应当综合考虑当事人的约定、疫情发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素。
根据本案查明的事实及双方的陈述，虽然因疫情原因王某确实在短时间内出行受到影响，但是从2020年3月起，全国除湖北相关地区外疫情已得到有效控制，王某亦陈述在正月十五左右就可以回去老家，并且刘某一再给予王某宽限时间，但王某仍明确拒绝履行，明显构成违约。
据此，法院判决原告王某与被告刘某签订的《物业买卖协议》于2020年4月2日解除，驳回原告王某要求被告刘某返还购房定金3万元的诉讼请求。
一审宣判后，双方均未上诉，本案现已生效。
法官说案
本案为涉疫情房屋买卖合同案件，根据最高院相关指导意见，需结合具体案情，评判当事人是否能援引不可抗力规则，是否构成违约。
新冠肺炎被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，各地政府纷纷采取相应疫情防控措施，上海市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件1级响应。
根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情宜认定为属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
2020年4月20日，最高院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，明确要依法准确适用不可抗力规则，严格把握适用条件，受疫情或疫情防控措施影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响。当事人主张适用不可抗力部分或全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。
不可抗力的适用要区分疫情发展不同阶段，根据疫情对于当事人履行合同的影响程度、当事人履行合同是否具备可行条件，综合判断得出审理结论。
原告王某在疫情爆发的初始阶段，确实因不可抗力无法回老家办理结婚证，不能满足购房条件。此时，被告应给予原告一定的履行宽限期，以双方协商合议为原则，重新约定新的履约期限，不宜认定原告违约。但被告已经多次给予原告履行宽限期，且在2020年3月全国大部分地区疫情已得到有效控制的状况下，省市间交通已经恢复，民政部门也已恢复办理婚姻登记，但原告仍未去办理婚姻登记，以致合同无法继续履行，故本院审理认为，新冠疫情并非是原告不能履行合同义务的理由，原告自身怠于履行合同，存在违约行为，故判决解除合同，没收定金。
法院在涉疫情案件中准确适用不可抗力规则，严格适用条件，坚持合同严守原则，鼓励保护合同的正常履行，才能平衡各方利益，妥善化解纠纷矛盾，保护当事人合法权益，服务经济社会发展，实现“保护交易”和“公平正义”的统一，法律效果与社会效果的统一。
来源｜上海市宝山区人民法院
作者：刘姗、汤娜
责任编辑 | 张巧雨
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