粤港澳深大湾区长
落马洲河套地区的位于粤港澳大湾区内的香港特别行政区，邻近广东省深圳市边界的区域，位于皇岗与罗湖两个口岸之间，面积约99公顷，可发展仅87公顷。它可以视为大湾区发展的先行先试项目。
该处土地原来属于深圳市范围， 1990年代末期，香港与深圳两地政府的深圳河治理工程竣工后，新旧河道之间形成曲流区域。国务院在1997年7月1日颁发第221号令，明确深圳河治理后，以新河中心线作为区域界限，原位于深圳市行政区域内的河套地区，纳入香港特别行政区的行政区域范围。不知道为什么很多人误以为落马洲河套地区的归属权属于深圳，是深圳的一块“飞地”？
事实上，早在1985年开始，香港工商界中便有人建议港府在落马洲与深圳交界处设立“边境工业区”、 开发区、“特区中的特区” 发展新兴工业，后来都不了了之。
从前争议权益谁属
本来港府考虑在河套设立大学城，但由于两地政府就土地业权赔偿有争议，相持不下，一拖十年。直至2008年3月，港深决定成立「港深边界区发展联合专责小组」就河套发展进行研究，这次突破的关键其实在于改变利益分配，由从前争议权益谁属，赔偿私人业权责任谁负，改为「共同研究、共同开发」原则。
到共同研究、共同开发
经过三年多的谈判，双方再就河套发展达成初步协议，再次把利益分配方式调整，由「共同研究、共同开发」进一步变成「共同开发、其享成果」原则发展。2011年11月，双方签署《推进落马洲河套地区共同开发工作的合作协议书》，标志着河套发展的合作模式，但双方就土地业权和共同开发机制仍有分歧，有待商讨。
再有土地权益与申索争议
再经过五年多的谈判，至2017年1月双方正式达成全面协议，签署《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》，其中有关土地业权赔偿问题，双方同意过去的收地赔偿金额不作计算，另外，日后将各自负责承担和解决任何有关「过境」土地未被纳入对方行政区域范围之前的土地权益问题或申索要求。
港方负责所有发展河套区的费用
所谓的共同发展结果是：香港方负责所有发展河套区的费用，而发展区将命名为「港深创新及科技园」，项目的所有决策将由双方成立的联合专责小组共同制定，包括土地使用和收益分配等重要事项，决策必须基于「共享成果」原则进行；港方更须为深圳居住的相关人士进出河套区提供便利。
深方付出小，却要共享成果
至此，各位可以清楚见到简单如河套区小小一幅87公顷的发展项目，即使有国务院令规定权益谁属，谈判仍需时长达20年，而且最终的所谓合作协议就是计算利益，由业权争议变成共同发展，再变成共享成果（但发展成本全由港方负责）才能成事。
自河套项目上马，政府在2018年的财政预算案已申请拨款，其中500亿元投入创科单一产业，有200亿元用在河套区的平整工程，根据该项目的初步开支预算（包括土地平整和相关基建设施，以及河套地区以外的基建配套设施）将逾150亿元，即土地每呎开发费高达1,600元。
根据河套区的建议发展大纲图，作高等教育、高新科技研发/文化创意产业及商业用途的最高总楼面面积将分别为720,000平方米、410,000平方米及60,000平方米 ，创科局杨局长曾指出河套区发展费需1000亿元以上；如此高昂的开发和建造成本，全由港方支付，成果却须要与深圳共享！从河套项目的发展模式看大湾区发展，一叶知秋！
最后，这个河套项目发展牵涉两个城市在土地资源上的争议，从过去20年港深争议，我们可以预见未来大湾区发展的困难，甚至加剧矛盾。发展过程的谈判，必然颇为艰巨，因为谁都想把自己的问题踢给别人处理，伙伴城市必然会提出高昂的收费和共享成果等要求，甚至货不对办，索偿不断。
（编者按：如今的河套地区还是一片荒凉。）