最高院：金融机构"贷新还旧"，尽管新贷款与旧贷款之间存在牵连，抵押物仍是原物，但应当认为是以新债偿还了旧债，旧的债权及其所附抵押权消灭，新的抵押权自重新办理抵押登记时设立！
裁判要点：
2009年12月齐鲁银行与晟欣公司重新签订借款合同，以"贷新还旧"的方式归还了上一笔贷款，应认为原债权及其所附抵押权消灭，自2009年11月28日重新登记时起成立新的抵押权。该抵押权晚于利群公司的租赁行为，根据物权法第一百九十条的规定，利群公司上诉有理。故判决撤销原判，驳回大地公司的诉讼请求。
案情摘要：
1、2007年12月，晟欣公司向齐鲁银行贷款7000万元，以其所有的一栋大楼作抵押，并于同年12月30日到房管部门办理了抵押登记。
2、2008年8月，晟欣公司将该栋大楼整体出租给利群公司经营。2009年12月，晟欣公司与齐鲁银行再次签订7000万元的抵押借款合同，性质为"贷新还旧"，双方于2009年12月28日办理了抵押权注销登记并在该房产上重新办理了抵押权登记。
3、2012年2月，因晟欣公司逾期还款，晟欣公司请求实现抵押权。大地公司在强制拍卖中竞得该处房产，随后通知利群公司搬出。利群公司予以拒绝，并称其租赁在先，银行抵押在后，租赁合同应继续履行。协商未果后，大地公司将利群公司诉至法院。
争议焦点：
大地公司是否应该继续履行晟欣公司与利群公司签订的租赁合同？
法院观点：
齐鲁银行于2007年12月向晟欣公司贷款7000万元并作了抵押权登记，该笔债权所附的抵押权自2007年12月设立。2009年12月齐鲁银行与晟欣公司重新签订借款合同，以"贷新还旧"的方式归还了上一笔贷款，应认为原债权及其所附抵押权消灭，自2009年11月28日重新登记时起成立新的抵押权。该抵押权晚于利群公司的租赁行为，根据物权法第一百九十条的规定，利群公司上诉有理。故判决撤销原判，驳回大地公司的诉讼请求。
相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十七条 有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
实务分析：
实务中对于金融机构办理"贷新还旧"时，存在的新贷款与旧贷款之间存在牵连，抵押物也是原有抵押物情形时，如何认定新设抵押权成立时间的问题，有两种不同观点：
第一种观点认为：在"贷新还旧"的情况下，新的贷款与旧的贷款存在牵连关系，借款人也并未取得新的款项，因此，应认为新贷款是对旧贷款的展期。且两份借款合同下的抵押物是同一的，抵押关系在时间上并不间断，因此抵押权的效力也不间断；第二种观点认为："贷新还旧"其目的在于债权人与债务人在旧贷款尚未清偿的情况下，再次签订贷款合同，以新贷出的款项清偿部分或者全部旧的贷款，对于"贷新还旧"的贷款，应当认为原贷款已经归还完毕，是以新债还了旧债，先期的借款合同履行完毕。随着主债务的履行完毕，相应的抵押权也一并消灭。新贷款所附的抵押权，应属重新设立，自重新办理登记时生效。
最高院在本案例中明确支持了第二种观点，即金融机构"贷新还旧"，尽管新贷款与旧贷款之间存在牵连，抵押物也是原有的物，但应当认为是以新债偿还了旧债，旧的债权及其所附抵押权消灭，新的抵押权自重新办理抵押登记时设立。故本案例中租赁权成立时间早于新设抵押权成立时间，依法应适用"买卖不破租赁"原则。
作为债权人（抵押权人）来说，当贷款出现逾期，债务人又无法提供其他抵押物的情形时，为避免丧失对抵押物享有的优先受偿权或由此带来的其他风险，可通过对原有借款办理展期或者在确定原有抵押物不存在租赁权、其他抵押权的情形下再对原抵押物重新办理抵押登记。
编辑：张款款（电话：18340090978）北京市中银（济南）律师事务所