撰文 | 逍遥子
仔细回想了一下，“330新政”推出后，经常接到这样的销售电话：
您好，这边是XXX售楼部，我们公司近期推出精装公寓，市场独有的量身定制，拎包即可入住，一口价……
老实说，这样的电话多了，自然是使人厌烦，但也知道，这段时间吃这碗饭的销售很不容易。
好在今年以来，已经很少接到这样的电话了，想来是电话那头的哥们，小日子过得还不错。
这样看来，“1219政策”针对性放松限购后，广州公寓市场确实有所回暖。
但是，要说广州公寓市场爆发了，其实还远远算不上。
纵观整个市场变化，一圈下来，广州公寓几乎还是“老样子”。
"330新政“后，广州公寓成交腰斩
2017年3月30日，嗅着春天的气息，很多人出去看房，发现不仅买不起房，而且连买房资格都没了。
这一天，广州市政府办公厅发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》正式出台，广州掀起新一轮楼市调整，限购进一步收紧，其中严格打击公寓产品。
3月31日零时起销售对象应当是法人单位，即只有企业才有资格购买公寓。
而在此前购买的公寓，要取得
如果个人在3月31日零时后买了一套二手公寓，想再次转让时，也只能卖给企业。
于是乎，一系列收紧举措下，各开发商面面相觑，“完了，这咋整？”
业内人士更是坦言：2017广州“330新政”对公寓的影响，简直就是毁灭性的打击。
据中原地产的跟踪数据显示，2016年广州公寓的周均成交量为685套，销售行情还不错；2017年暴跌至369套，2018年是310套。
广州克而瑞统计数据显示，2016年全市一手公寓成交量为33919套，执行新政后的2017年，成交量仅为19447套，暴跌43%；2018年1月-12月15日，成交量是15177套，同样行情惨淡。
截至2018年11月底，广州一手公寓库存量达160.04万平米、余货28136套，去化周期拉长至23.1个月，将近两年才能把库存清完。
解冻！单月网签量均在2900套以上
就在广州公寓接近冰封的时候，限购放开了一个口子。
2018年12月19日，广州市国规委在官方网站上挂出，《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读。
2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，不过个人购买商服类物业，取得不动产证满2年后方可再次转让。
在“限购洪流”挣扎的开发商，终于获得了一张登上诺亚方舟的船票！
据不完全统计，此次解绑政策，广州受益的公寓项目多达75个。
从18年12月开始，广州公寓成交量突飞猛进，在政策及开发商年底冲刺业绩的影响下，单月网签超3700+套；除了今年2月网签的惯性回落外，松绑之后，公寓的单月网签量均在2900套以上。
据克而瑞数据统计，截至3月底，广州一手公寓库存量回落至136.8万平，余23888套存货，去化周期也缩短至13.9个月。参照住宅的库存理论，广州公寓库存回归正常偏高水平！
从整体数据变化来看，广州公寓市场确实是一片火热。但实际上，对广州公寓市场环境判断，不能过分乐观。
针对性松绑，去化压力还是很大
眼下广州公寓的境况，其实很好解释：处于政策消化期，需求得到快速释放。
但是，”1219政策“仅仅是针对性松绑，330后拿地商服项目并未放松，同时坚持“限售2年”，释放和带动个人购买的积极性有限。
虽然，在2月底大湾区规划落地、房贷利率下降、房企积极备货等因素的影响之下，广州购房者重拾对公寓市场信心，入市意愿增强，除了频现多宗大手交易拉动市场成交外，散售市场也十分活跃。
但是，经过消化，这一波红利已经过去了
目前，广州公寓产品去化压力还是很大。
一方面，广州公寓库量主要集中在南沙、黄埔、番禺等区，这三区存量均超20万平，占比总体库存的60.1%。
而这些区域的公寓项目向来以低总价吸引购房者关注，面临如此多库存量，开发商需要积极推货，但同等价位的产品多了，也会加大去化的压力。
另一方面，海珠、增城和荔湾等区域，虽然存量不高，不过销售速度较慢，导致去化压力大。
而且，从最近一周（4.29-5.5）情况来看，尽管是处于“五一黄金周”，但市场热度未能延续。上周（4.29-5.5）广州公寓共计成交440套，环比下跌35%。
成交量回升，但实际价格很难上涨
政策松绑之后，“涨价”一时成为销售和中介推销的热点噱头。
但是，按照房地产“地段为王”的逻辑，涨价并不容易。
前面提到，目前广州公寓库量主要集中在南沙、黄埔、番禺等区，这三区存量均超20万平，占比总体库存的60.1%
从市场表现来看，公寓市场基本都是外围区域的天下。
前段时间，华夏时报记者走访发现，那些地段并不占优势的的项目，为了成交，只能价格上下大功夫。有销售向记者透露，“剩下的房子可以给到内部价，一套比正常售价便宜了二三十万元。”
业内人士认为，目前市场环境下，开发商更多是消化现有库存为主。短期内大部分项目不具备涨价的条件。相反，开发商会更主动地迎合新政利好，积极推货，甚至会释放不少的优惠
2019年市场稳定，重点板块可考虑
关于接下来广州公寓市场的走势，预计市场将会趋向更加稳健，成交量将会有所提升，但价格将会保持平稳，理由如下：
1、楼市调控基调不放松；
2、受到落户限制放松等利好，广州对外来人口的吸引力不断增强，居住需求推动成交量提升；
3、广州很多公寓产品，层高比较高，相当于买一层送一层，高实用率吸引购房者关注，也有助于推动成交量的提升。
当然，对于处于中心区域，这部分具备区位等优势的优质项目，不排除有“涨价”的可能性。
此外，对于南沙、番禺等外围区域，依托区域规划、产业引进红利刺激，重点板块的项目可考虑入手。
对于接下来广州公寓市场走向，你有什么看法呢？欢迎留言~~
部分参考素材：克而瑞广州区域、广州中原研究发展部、华夏时报、网络
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