2019年是房企融资最困难的一年，今年以来融资行情高开低走，震荡不断。根据同策研究院数据，今年10月份，房企融资总额更是创下年内新低，公司债、境内银行贷款、信托贷款等渠道的融资金额均跌至冰点。
尤其是7月以来房地产信托监管进一步升级，调控力度趋紧之下，信贷融资规模严重缩水。有信托公司员工表示，目前房地产项目报备审批严格，公司即使有上百亿的资金额度也无法放款，“有钱也做不了生意”。
信贷融资严重缩水
2019年房企融资呈现出高开低走、震荡下行的行情。一季度，房企融资延续2018年底回暖趋势，融资出现了“小阳春”，融资规模达到近三年来最高峰值。
然而5月银保监会发布“23号文”整治行业融资乱象，融资监管卷土重来，随着7、8月监管部门多次发布紧缩政策后，房企则陷入了“史无前例”的融资窘境。
在融资环境再度收紧之下，房企多种融资渠道都受到了不同程度的封堵。而在10月，房企融资总额更是创下年内新低，各渠道融资金额均跌至冰点。
根据同策研究院数据，其监测的40家典型上市房企在10月完成融资金额折合人民币共计235.82亿元，环比大幅下跌65.80%。
同策研究院研究员陈朦朦认为，融资金额下滑一方面或是因为年关将至，房企开工意愿减弱，也因财务需求减少相应投融资行为，而更主要是因为前期政策监管作用初现，市场出现了相应的反应，如今房企融资可谓是“釜底抽薪”。
信贷融资是在政策的指导效力下影响最明显的渠道。今年7月，银保监会对10家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司约谈，控制房地产信托规模。从同策研究院的数据可以看到，10月信托贷款融资金额仅16.05亿元，环比9月123.375亿元下跌86.99%，是所有融资渠道中环比跌幅最大的渠道。
有信托公司员工感慨称：“现在是有钱也做不了生意”。该员工告诉新浪财经，目前监管部门对地产项目报备审批非常严格，公司空出来上百亿的资金额度，但因为项目报备比较慢，所以无法放款。
该员工还称，因为规模管控的原因，今年下半年公司的信贷利率较上半年增长了2%左右，“我们正在储备项目希望明年初能放款，打响开门红，不过还是要看监管层是否能放开规模管控”。
境外融资比重提升
在10月各种融资方式中，排在融资总额第一位的是发行公司债，共计人民币101.08亿，占比42.86%，其次则是其他债权融资（60.93亿元，占比25.84%）、境内银行贷款（40.45亿元，占比17.15%）、信托贷款（16.05亿元，占比6.81%）以及发行中期票据（10.00亿元，占比4.24%）。
值得注意的是，境内融资渠道的紧缩态势使得房企对于境外的融资渠道更加依赖，10月虽然外币融资总额有所下降，但占比却大幅上升。
同策研究院指出，10月房企融资以美元为主，人民币次之，港元第三。外币融资总额为143.62亿元，环比9月的180.62亿减少20.48%，占融资总额的55.06%，而9月占比为26.19%。
有百强房企负责融资的人士表示，目前房企在境内外融资的额度整体紧张，成本也普遍上行。但相对来说，境外融资成本则相对更便宜一点。
克尔瑞研究中心则指出，境内融资持续收紧一方面带来境内融资额的同环比下降，另一方面也导致了房企转战海外融资。在克尔瑞监测的95家典型房企中，10月20日之后境外融资量占当月境外融资总量的72%。
融资成本方面，克尔瑞数据显示，10月单月房企融资成本为7.46%，环比上升0.97个百分点；其中境外债券单月融资成本9.20%，环比上升2.36个百分点。
房企境外融资成本两极分化的现象更加显著。旭辉、融创在10月分别发行了4亿美元和6.5亿美元的优先票据，利率分别为6.45%和7.5%，两家公司当月的境外融资成本较年初均有不同程度的下降；而中梁控股、佳兆业、弘阳地产在10月发行的境外优先票据的利率则分别达到11%-13%不等。
中金公司在近期一份研报中指出，房企融资端严监管未来将会成为新常态，这将使得资金和土地资源进一步向头部房企倾斜，叠加竞争加剧、运营门槛提高，中金公司预计头部房企的集中度将进一步提升，而行业分化也将进一步加剧。（新浪财经 徐苑蕾）
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