一、金沙湖房价叫板未来科技城
未来科技城一直是和钱江世纪城对标宇宙中心的存在,现在忽然发现金沙湖也可以与之叫板了!
自2019年7月以来,杭州土地拍卖一直实行的是限房价、竞地价的拍卖模式,自此之后,杭州未来房价全部聚焦在了土地拍卖上。时光指向了2020年,杭州已陆续出让9块宅地,分布情况见下图:
杭州限房价竞争地价土拍分布情况
图中标黄色部分为2020年出让过土地的板块,其中:
牛田板块精装限价4.24万,笕桥板块精装现价4.08万,东新板块精装限价4.7万,金沙湖板块精装限价3.75万,未来科技城板块精装限价3.45万,三墩北板块精装限价2.81万,临平山北精装现价2.08万。
这里需要注意的是:
(1)下沙金沙湖板块,在精装限价情况下其价格首超未来科技城(2019年7月限房价竞地价政策施行以来未来科技城一直未有土地出让,直到2020年1月未来科技城才有第一块土地出让)。
(2)作为24K纯刚需的临平山北板块在备案价层面明确突破2.0万大关,而另外一个刚需板块崇贤已经在19年突破2万攀升至2.3万。
二、杭州发展进入以东为贵模式?
浙江说房将杭州限房价、竞地价土拍情况进行抽象分解,会发现:
杭州限价抽象分布图
(1)从中心向东方,房价从7W+→牛田的4.2W+→金沙湖3.7W+→下沙的3.0W+
(2)从中心向东北,房价从7W+→东新的4.7W+→华丰的3.3W+→临平北的2W+
(3)从中心向北方,房价从7W+→待定→崇贤2.3W+
(4)从中心向西北,房价从7W+→待定→崇贤2.8W+
(5)从中心向西方,房价从7W+→待定→未来科技城3.45W+
(6)从中心向南方,房价从7W+→钱江世纪城4.7W+→市北3.7W+→南部卧城3W
杭州的城北、城西与市中心之间价格存在较大价差,即使未来科技城这样的网红板块,也不及杭州东侧的下沙金沙湖。在杭州绕城高速的“圆圈”里,城东方向和城南方向已经突破和接近3W大关,而城北则在2.3W~2.8W间徘徊,城西一直让人赏心悦目的未来科技城,被下沙的金沙湖K.O。
房屋的备案价格,综合反映了所处地区的商业、医疗、教育、交通等多方面配套,并且也是地区潜力的一种表现。而这一次,在备案价格残酷的参照对比下,无论认可或不认可,未来科技城作为城西的网红级扛把子,在与城东的对比中,显得掉队了。
要知道,下沙虽为城东,但是从传统意义上讲下沙属于城东的边缘,而城东的核心区,其实是彭埠以东的七堡、九堡等地区(对标城西西溪蒋村)——这里还有一个称呼,叫做钱江新城2.0。在这里,有一个重量级的项目江河汇,江河汇的出现,代表着杭州城东的崛起,代表着未来杭州发展或将进入“以东为贵”的模式。
江河汇
三、余杭和主城区融合亟待进一步加深
如果仔细从备案价格看,会发现城东的七堡、九堡、下沙都属于江干区。
城北的崇贤、勾庄,城西的未来科技城,城东北的临平都属于余杭区。
而和笕桥一条铁路线之隔,城市建面同样较差的东新,由于属于下城区,备案价高出近7k。
这里的价格差,某种程度上,是行政区划带来的附加影响。从深层次看,教育资源成为一个关键因素:高中阶段杭州主城六区教育资源优势明显,在余杭、萧山、富阳、临安等地区接受九年义务教育的学生,在中考时被分配的优质高中名额较少,竞争相对激烈。余杭和主城区融合亟待进一步加深。
浙江说房,拨开楼市迷雾,探寻价值本真!