樂居佛山訊 吳壁生 回望2019，過去的一年樓市表現如何？市場發生了哪些變化？預見2020，未來樓市走勢如何？房企如何保持競爭力？城市更新到底該怎麼做？
嶺南天地今年的推貨節點如何？東華里何時將啟動開發？置業者如何進行選擇？樂居獨家對話佛山瑞安天地房地產發展有限公司助理總經理潘奇，為大家帶來第一線房企人士的思考路徑。【戳我看視頻】
佛山瑞安天地房地產發展有限公司助理總經理潘奇
2019佛山樓市蓄勢待發 港澳客戶有所增長
“用一個詞來總結的話，我覺得是穩中求進，通過穩地價、穩房價、穩預期，從而促進整個房地產市場健康平穩地發展。”潘奇如是評價過去的一年樓市。
具體談到佛山樓市，他認為仍處於蓄勢待發的狀態。據他觀察，從去年一季度放開限價後，4月份起樓市成交有所突破。同時，各大開發商也是努力地創造價值，從產品打造，到市場營銷，都不乏創新亮點。
數據顯示，佛山每月新房成交量保持100多萬平水平，全年成交總量逾11萬套，整體呈現“先揚後抑”的市場態勢。這個成績儘管坐穩了灣區第二名，不過就佛山本身而言並不算亮眼，該成績為近五年第二低，僅略高於2017年的107749套，顯然處於“蓄勢”狀態。
佛山近十一年買房數據對比（佛山樂居統計）
除了表面的數據之外，或許得益於灣區對港澳購房限制放鬆，“香港、澳門客戶明顯有所增多。”作為港資開發商的潘奇表示，“佛山成為了港澳客戶非常關注的置業板塊。”
人才吸引力足 萬億佛山後樓市將穩中有升
除了上述市場趨勢外，去年底佛山發佈的人才住房政策也備受熱議。佛山放鬆本科及以上人才購房限制，在潘奇眼裡，這個政策的出臺是應勢而為。談及人才，他援引了一份由中國人民大學信息分析研究中心等多家聯合發佈的“2019中國城市人才品牌吸納度50強報告”，該報告顯示，佛山表現較為突出，在總榜單中排名第六位，僅次於北上廣深杭等城市。
“2019中國城市人才品牌吸納度50強報告”中佛山排名第六位
“這個是在（政策）發佈前的人才趨勢，再加上人才政策的補充，在佛山迎來GDP突破萬億的里程碑之際，我相信佛山會被越來越多的人才關注，這個城市也會越來越有活力。”他補充說明道。
官方數據顯示，2019年佛山GDP正式突破萬億大關，達到了10800億元，成為廣東繼廣州、深圳之後，第三個突破萬億級別的城市。萬億之後，2020年佛山樓市將呈現怎樣的發展態勢呢？
“佛山（樓市）會是穩中有升的狀態，這是毋庸置疑的。”潘奇表示，從房地產開發來說，長期發展是看人口的，佛山佔據了粵港澳大灣區的地理戰略位置，本身就不斷吸引人口湧入，加上敢為人先地落實了人才引入政策，相信佛山的發展步伐會越來越快，而優質的人才越來越多的話，樓市也會越來越好。
“在打造了嶺南天地地標式項目、擁有這麼好的開發團隊之後，（瑞安）在佛山還有拿地計劃。”潘奇坦言，在瑞安的戰略佈局中，粵港澳大灣區是非常重要的一部分，灣區作為充滿活力的城市群，將打造具有全球影響的科技創新中心等，代表中國走向世界舞臺。
行業進入“青銅時代” 核心競爭力迴歸客戶
2020年，作為下一個10年的開始，是否會有比較有趣的事情發生，房企又該如何持續保持競爭力？對此，潘奇有自己的一番獨到見解。
佛山瑞安天地房地產發展有限公司助理總經理潘奇
眾所周知，伴隨樓市調控長效機制的形成，不少業內人士逐漸產生了一個共識，即中國房地產行業逐漸由“黃金時代”“白銀時代”，進入“青銅時代”。在潘奇眼裡，從開發企業的角度來看，上述三個階段對應的企業核心競爭力依次為高週轉、成本控制以及以人為本（迴歸到客戶的實際需求和房子的居住屬性）。
“前兩者是開發企業本身，跟客戶直接關係不大，房地產行業發展到如今這個階段，迴歸到客戶本身，迴歸到房子是人住的、給哪些人住的，以客戶需求為核心競爭力，並以此來評判一個開發商的實力和項目的好壞。”他笑稱，“未來十年，我相信一定會有一些很有意思的項目出現，而不是一味強調高週轉或控成本，做標準化的產品。”
隨後，他以瑞安房地產為例，從財務到開發各個方面，瑞安近年來一直奉行穩中求進的策略，不是片面追求規模最大化，而是保持自己的優勢，然後以人為本，回到人的本身去做地產，包括商業項目，以社交為核心來延伸，讓人與人之間的聯繫更加緊密，如嶺南天地住宅區就一直堅持自主運營會所等公共區域，健身房、舞蹈房、茶室、社區娛樂等一應俱全，為居民打造一個良好的社交空間。
佛山過去一年城市更新按下“快進鍵”，全市五區都取得了重要進展，作為資深城市更新開發商的瑞安房地產，潘奇也分享了開發嶺南天地的精神內核——“昨天與明天，相會在今天。”他表示，城市更新最重要的是不要簡單的拆了再建，而是仔細思考這個城市昨天有怎麼樣的故事，未來你要有什麼樣子，今天要怎麼去實現，如何保留區域獨特的歷史文化、獨特的記憶，而不是簡單套用模板。這是留給所有城市更新開發者的重要思考命題。
今年二三季度推新品 置業選房三大邏輯建議
2020年持續看好祖廟和千燈湖板塊。潘奇始終認為，這兩個片區是佛山最具競爭力的，祖廟是千年文化中心，千燈湖是毫無疑問的金融中心。隨著嶺南天地純住宅地塊開發到最後一宗，“最後一個（入手嶺南天地）機會了”。他微笑道。
據介紹，嶺南天地最後一宗地塊——怡廷組團，預計今年二三季度將分別推出四棟樓宇。同時，未來商業配套開發也將加速，繼已經開業的嶺南天地商業一二期、NOVA嶺南站之後，嶺南天地商業第三期預計年中開業，而國家級的保護文物東華里，也即將在2020年相繼啟動開發。
怡廷組團效果示意圖
“對於大家買房的話，我有自己一個選擇的邏輯。”最後，潘奇也給廣大網友分享了他的置業三層邏輯——
從宏觀層面，買房必須要看城市、看區域，人口紅利對房子的長期影響不容忽視，對於那些三四五線人口淨流出的城市，就一定需要慎重考慮，哪怕房價很快從3千漲到6千，再從6千漲到9千；
從中觀層面，就看開發商的品牌、企業文化，還有物業公司的品牌，因為一套房子使用期是幾十年，一個好的物業對於你的房產來說是保值增值的，而非可有可無的；
微觀層面，需要看目標小區及周邊的房子能否租出去，租金價格如何，以此來判斷一個區域有沒有活力，絕非簡單地看房價升漲幅度，而是第一個要看有沒有二手成交市場，第二個是看租賃市場是否可行。
譬如說，這裡租房一房難求，這個小區的租賃價格比隔壁一條街高1.5倍甚至2倍，這個小區或開發商一定有其獨特競爭力，因為租房是完全市場自由選擇的結果，而不是強制的或者趨勢導致的。