人生總是充滿了意外，此次影響到了很多行業，深圳樓市也不例外，在即將進入小陽春的關鍵時刻，被腰斬了。
雖然疫情肯定會過去，但對於很多人來說，這次暴露了不少很現實的問題，例如：過去之後，深圳樓市會如何變化?會漲會跌？
這是許多人關心的問題，對年前剛下定買房和準備年後出手買房的剛需及投資客尤為重要。
對深圳樓市的影響
受到這次影響，深圳樓市按下了暫停鍵。2月6日，深圳市住建局表示：暫停房地產項目現場開盤活動，暫停房地產中介線下帶看房活動（企業自持物業出租除外）。
年初的房地產項目開發、入市和銷售的腳步都將放慢，二手房市場也同樣如此。
既然暫停了線下的動作，那麼網上售房的市場就成為目前房企們最重要的戰場，房企們紛紛推出“無理由退房”和線上看房的舉措，以圖搶佔先機。
其實，網上看房早在幾年前就推出了，但一直不溫不火，這次疫情可謂開啟了“網上售房潮”。
那麼，“網上售房”的情況如何？
2月16日上午，全面實施網上銷售的某集團舉行線上新聞發佈會，其表示，從2月13日率先全面實施網上銷售以來，三天時間認購房屋47500套，房屋總價值約580億元，全國600多個樓盤均有認購，最高的一個樓盤認購了870套。預計未來幾天網上認購套數會超過10萬套。
這雖然不能代表深圳樓市的情況，但由此也可看出買家的需求還是切實存在，並不會消失。
過後的深圳樓市預判
下面筆者採訪及整理了中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任、中國城市經濟專家委員會副主任宋丁、深圳中原二級市場董事總經理玉家雄、深圳市經濟學會副會長、深職院房地產研究中心主任鄧志旺、深圳壹地產總編輯陶文傑、壹周君創始人周學軍、永高樓市分享會創始人永高一眾行業專家的看法，以供大家參考。
【提問1：此次，暴露了不少小區的問題，也體現許多小區的價值。其中網友感觸最深的就是小區的物業。那麼，一個好的物業服務真的會影響房價嗎？物業的好壞對房價的影響會有多大？】
- 陶文傑
會影響，但是物業的權重沒有學位，地段，交通，戶型，景觀這些大。從長週期看，物業的重要性是很高的，香港很多房子幾十年了還是歷久彌新，物業作用很大。
物業還涉及安全性、小區的純粹性等，福田很多小區地段其實不錯，但是房價很便宜，重要原因是因為小區居住/租住人口太雜，商住混合。
- 永高
永高樓市分享會創始人
好的物業服務肯定會影響房價。從顯性的角度來看，一個好的物業會讓整個小區的環境是乾乾淨淨、有條有理的，物業服務人員也相當有禮貌，你會感覺很舒服。
從隱性的角度來說，整個社區氛圍好，鄰里之間和睦相處。因此，無論是從顯性還是隱形角度，一個好的物業服務肯定會影響房價。
而物業服務水平對房價的影響不能一概而論，需要根據具體的樓盤來分析。一個好的物業，會大大提升生活品質和質量，條件允許的情況下，不妨多做對比。
因為物業管理水平在整個房價構成中屬於非常隱性的部分，不同於地段的利好、地鐵的開通、名校的引入等因素，這幾個因素可能會導致房價在短時間內會有一個比較明顯的上漲。
好的物業服務對房子的影響是長期的，事實上，有些小區在更換一個好的物業服務企業後，房價會隨之慢慢上漲。
另外，物業的好壞對不同房屋的影響也不同。對於普通住宅、剛需房來說，購房者對物業的需求並不大，最重要能滿足住戶的安全需求即可。
對於豪宅房或者是一些豪宅聚集的片區，對物業服務的要求會比較高，因為居住在高檔小區的人們更講究隱私，講究生活的品質感、體驗感。
【提問2：過後， 除了地段、學位、地鐵、物業之外，你認為有哪些被購房者一直忽略的買房因素將得到重視？】
- 玉家雄
深圳中原二級市場董事總經理
大家買房的時候要考慮一個問題，就是我準備在這個地方居住多久。
以深圳為例，換房的頻率可能會有一個週期性，所以購置房產時，打算住多久其實也是一個影響因素，這個很多時候是被客戶所忽略的。
因為我認為購置一個房產可能是滿足某一方面的需求，比如說，選學區房可能是要滿足下一代的教育問題；或者是因為某一階段在某一個地方工作，所以選了附近的房子，但是究竟這個週期性會有多久，其實也是購房時需要考慮的一個因素。
當然了，這個有些時候比較難預期，但是我認為居住週期對購房影響因素的排序是起決定性作用的。
- 周學軍
壹周君創始人
疫情面前，地段、學位、地鐵等要素都不重要了，最重要的是容積率一定要低，物業公司一定要好，最好附近有一所三甲醫院，房子賺多少錢不重要，重要的是一家人身體健康！
- 永高
永高樓市分享會創始人
地段、學校、地鐵這些叫宏觀層面，而微觀層面是大家比較容易忽略的，比如物業管理已經說過了，它直接影響到居住體驗和整個小區的房價，其次就是居住的鄰居、小區的氛圍、房型、朝向、位置等微觀因素也要考慮。
【提問3： 目前深圳已經出臺了公積金方面的政策來刺激樓市，接下來1、2個月會不會出臺更多寬鬆的政策，為什麼？】
- 宋丁
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任、中國城市經濟專家委員會副主任
總的來講，深圳原有的限購、限貸等基本調控政策的基本面不會發生改變，要改變也是在這個基礎之上，根據目前疫情的具體影響做一些適當調整，這個是完全有可能的。
畢竟深圳現在樓市也是處於停擺狀態，要激活它，或者讓供需方面更活躍一點，讓成本壓力更低一點，所以還是要有配套的政策出來。
- 鄧志旺
深圳市經濟學會副會長、深職院房地產研究中心主任
深圳目前政策的力度相對來說比較弱，還僅僅是公積金方面，而且只是對參加疫情防治的個人和單位，並不具有普遍意義
，應該還會出現加強版。但即便出現了加強版，也不能認為是對調控的放鬆，它只是在整個全國疫情防治的大背景下，應對疫情的一個暫時性策略，只是為了緩解企業經營困難，並不是針對房地產市場來。
【提問4：對於過後的深圳樓市，您認為將如何變化？是會迅速恢復還是緩慢恢復？今年房價會漲會跌？為什麼？】
- 鄧志旺
深圳市經濟學會副會長、深職院房地產研究中心主任
未來至少兩三個月市場肯定要變得冷清（具體要看能否得到有效控制）。
不過，因為置業需求仍在積累，並未喪失。首次置業者的需求非常剛，學位房的需求、改善型的需求也非常剛。而對於投資型的需求來說，同樣也是非常強。
最近股市上躥下跳，驚出好多人一身冷汗。回過頭來，發現還是房產保值增值且省心呀。所以，房產投資的需求還是大。需求將被短期壓抑和推後，但不會消失。疫情過後，樓市一定會恢復正常情況。
- 陶文傑
短期房價漲不動了，會不會明顯下跌，要看持續時間和嚴重程度。期間樓市也會受到衝擊，沒人看房，上門量陡降，自然成交就會冷清。量在價先，成交量一下來，房價就漲不動了，如果成交量持續低迷、房價就會鬆動。
不過切記，房價不是股價，股票可以一天跌10%，而房價是易漲難跌，短時間是不會有明顯下跌的，除非成交持續冰凍，那樣才會慢慢下跌。
本來按照去年11月份之後的市場走勢，春節後深圳房價上漲概率很大。但是，突發的打斷了這一趨勢。注意，我用的是打斷，而不是終結。
個人認為，疫情只是一過性的突發影響，在強有力的措施之下，眾志成城，我們必將戰勝，社會經濟生活也會恢復正軌。之後，決定深圳樓市的基本面因素、最基本的供求關係又會發揮作用，也就是說不會終結深圳樓市的發展趨勢。
因此節後短期2月3月，樓市會相對冷清僵持，二手價格不會漲，部分有談價空間，有購房需求的朋友們，可以考慮這段時間入市。
2季度開始，隨著天氣轉炎熱，緩解，樓市會逐漸恢復正常軌道，那時也是傳統樓市旺季。其實往年的新房樓市，基本也是元宵後從3月份才開始真正啟動的，這次可能會推遲個把月時間。
總而言之，大家不要過分放大了對樓市的影響，如果因為疫情導致了比較合適的入手價格，個人覺得可以考慮出手。今年值得打新的樓盤，該出手更是要毫不猶豫。
過後，哪類房子將備受關注？
通過上述各位大咖的解讀，我們可以看出：原本擁有優越地段、便利交通、名校學區、繁華商業的房子依然會受到買家的青睞，受到疫情的影響不會太大。
但接下來，大家原本忽略的一些因素會開始受到重視。例如：好的物管服務，低的容積率，大品牌，小區氛圍等。
尤其是低容積率這個因素，在這次給大家留下了深刻的印象。容積率低的小區，意味這小區建築分散，空間開闊，居民相對較少，有病毒也不容易傳播，更容易控制。
但在深圳，擁有優越地段、便利交通等優勢的同時，還要低容積率的新房就十分稀少了，目前可以說十分罕見。一方面，面積本就不大的深圳土地供應不足，另一方面，深圳人口還在不斷增長。
南山、福田等擁有優越地段、便利交通的中心區域都沒什麼新房賣了，更何況是低容積率的新房。而坪山、大鵬等區域雖然還多有容積率較低的新盤分佈，但交通等其它方面還有待完善。
那麼，現在深圳還有滿足上述因素的新房麼？其實還是有的。比如：去年年底入市的龍崗恆裕瓏城。
為什麼說恆裕瓏城滿足上述因素，看看下面幾點就知道了。
1、小區綠化率達40%，樓間距很大，而且建築全部為12層板式結構的小高層，一梯兩戶，南北通透，容積率僅2.14。空間開闊，綠意盎然，居住密度低、舒適度高，自然有益身心健康。
2、小區擁有近40個高標準打造的大堂，每個大堂僅服務14-24戶業主，每戶業主都可以享受到舒心奢華的物管服務。
3、小區的區位優越，位於龍崗中心城區域內，生活配套豐富。
4、小區緊鄰八仙嶺市政公園（百度百科數據顯示：體量約133萬公頃），每戶業主足不出戶就能暢享天然的氧吧。
5、小區臨近地鐵3號線雙龍站、南聯站和龍崗大道，出行十分快捷。
6、小區與龍崗中心醫院（三甲醫院）保持了最舒適的距離，既沒有因太近而受到喧擾的風險又沒有因太遠而造成的麻煩，在需要時十分方便。
7、項目由恆裕集團開發，繼承了其恆裕濱城的豪宅基因。
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過後，你會買房麼？
以前忽略了哪些因素？
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