导读：在新冠疫情防控期间，广大律师朋友们采取各种方式纷纷投入到这场无硝烟的战疫中，其中不乏有律师朋友提供非常专业的法律意见，但由于专业性强、篇幅较长，许多当事人无法理解应用。本文旨在用简短的文字对新冠疫情可能导致的房屋租赁合同纠纷提供浅显的法律意见，仅供当事人参考。由于水平有限，请广大同行予以指正。
一、租客是否有权利要求房东减免租金
本次疫情属于法律意义上的“不可抗力”是不争的事实，但“不可抗力”是否必然成为减免租金的理由，需根据具体案例具体分析。笔者前几日在某平台看到《某某市烹饪餐饮行业协会携全体餐饮同仁向广大商铺业主、物业方申请减免租金及物业费的倡议书》，提出如下倡议内容：
1、共同向商铺业主、物业方申请减免2020年1月至3月31日的房租及物业管理费。
2、即日起暂停支付房租和物业管理费，直至疫期结束，后期减免视疫情发展情况再做沟通”。
理由为：......此次我们餐饮企业提出的降租、免租申请于法有据，有章可循。据全国人大常委会法工委日前发表的文章称，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响程度，可以部分或者全部免除合同责任。据此，餐饮企业作为承租方有权利主张因不可抗力无法达成合同目的，要求免除支付租金.....
二、租客要求房东减免租金的实现路径
1.双方签订的房屋租赁合同如果有不可抗力条款，应当按照合同约定执行；2.合同没有约定不可抗力的，当事人仍可主张不可抗力免责。因新冠肺炎疫情是否给租赁合同造成履行障碍，如造成，租客应当及时通知房东，可向房东申请减免租金，房东同意的，双方签订补充协议予以确认；3.房东不同意的，租客应当按照合同约定履行租金支付义务，同时明确申明保留通过司法途径变更合同的权利，再通过诉讼或仲裁变更合同、减免租金。否则，房东可要求租客在合理期限内支付租金，租客逾期不支付的，房东可以解除合同；4.“通知”形式可为电子邮件、QQ、微信、EMS等房东能够收到的形式；5.证据材料：房屋租赁合同、造成损失的证明、因“不可抗力”不履行合同不构成违约的证明等；6.租客申请减免租金可采取的方式：双方当事人可直接协商，如协商未果，可根据《最高人民法院关于人民法院深化“分调裁审”机制改革的意见》，申请人民调解、商事调解、行业调解、律师调解等非诉解决，亦可向人民法院、仲裁委提出诉讼或仲裁解决。三、租客是否有权利单方解除租赁合同
因不可抗力致使不能实现合同目的，租客有权利单方提出解除合同。具体路径：1.租客主张解除合同的，应当通知房东；2.合同自通知到达房东时解除；3.房东有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；4.合同解除后，尚未履行的，终止履行；5.已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。四、承租人不付租金出租人是否可以扣押金
房屋出租交易习惯是“交一押三”，在租赁合同未明确约定押金功能的情况下，通常认为租赁合同中的押金条款具有担保性质，同时也是针对承租人迟延给付租金的特定违约行为的违约金。此种情况下，出租人可以将押金用于抵扣相应违约金或相应的损害赔偿。本次新冠疫情来势之凶猛始料未及，各级政府投入巨大人力物力进行防控和攻克，我们更期待打赢这场防疫攻坚战。疫情之下，全国人民凝聚力量、团结一致、共克时艰，作为房屋租赁合同双方应当在“情、理、法”的框架下，对于出现的问题坚持公平原则，尽量协商化解。为此，笔者也提出如下建议：1.互谅互让，重新签订租赁合同或补充规定，并加入不可抗力约定，尽量保证合同继续履行；2.如未能就租金减免达成一致意见，则应保留好相关的证据资料，并在诉讼时效期限内（3年）通过诉讼/仲裁的方式解决问题;3.完善租赁合同条款。在后续的租赁合同中，可考虑将发生疫情情况下租金如何调整，在租赁合同中予以明确约定；4.行业协会在积极引导的同时，更应当做到依法指导，避免不当的指导给租赁双方形成对立面，甚至让租客承担违约责任。法律条文索引：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零七条：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
第一百三十九条：在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；