前几天有几个关注我的朋友问我，想到海外置业，问我需要注意那些事项，我把18年的写的一篇文章，结合国内18年暴雷的万国置地实际案例，发出来供大家参考。
海外投资骗局案例介绍：
▲ 为万国置地站台的名人
案例媒体报道：
2018年3月初，《中国经营报》记者爆料，一位客户两年前通过电视节目，获知万国置地推出美国洛杉矶酒店式公寓棕榈泉项目，投资几十万美元后，项目不见踪影，钱也打了水漂。
《中国经营报》记者拨打万国置地总裁史锐雪的电话，未取得联系。3月14日，记者来到其位于北京东方广场C2座2层的办公地点，但其拖欠下三个月租金和物业费已人去楼空。其官方网站以及微信公众号的联系电话亦无人接听。
万国置地棕榈泉项目分为一期和二期。第一期公寓项目，每套公寓总金额约为40余万美元，首付40%，其余60%可贷款，包租二十年，每月固定收益为总房款的1%，二十年后以原价回购。第二期每套公寓总金额约为50万美元。按照宣传，棕榈泉项目应该于2016年4月开工，第一期客户从2017年1月1日起开始返租金，第二期客户从2017年7月开始返租金。“但项目至今迟迟未能开工，返租金日期也找各种借口推迟。”多位爆料者称。据了解，目前该项目涉及投资者百余名，按照40%首付平均100万元人民币计算，
案例员工评价：
网络上也冲刺着前员工对该公司的评价：皮包公司，拖欠工资，离职员工的工资一直不发，找各种理由推托；公司优点：有一个上档次的门面；公司缺点：太多了，比如培训不专业，管理混乱，签了合同以后不给你；拖欠工资，社保公积金中断数月。雇佣保安殴打讨薪的离职人员。办公环境无保障，常因不交房租而被断电。老板刚愎自用，一手遮天，独断专行。公司拖欠各种费用，场地费、活动费、房租、电费等，无法展开活动。
▲ 为万国置地站台的名人
万国的骗术高还是名人的底线低？
万国置地为什么会再短短的4年时间里面，让那么多客户上当受骗呢？原因在于万国置地违法所得的客户钱财以高额的市场投入通过电视台节目、名人效应、线上媒体轰炸、线下活动吸客，为其宣传造势。
参与万国置地骗局的电视节目包括《财经郎眼》、《功夫财经》，我们这些吃瓜群众如何相信这些媒体残存的公信力？
参与万国置地的名人与合作方包括：与郎咸平、胡润、高晓松、王福重、马光远、时寒冰、蒋昌建、李大霄、叶檀等财经名人合作举办《大师讲坛》、《万国置地和他的朋友们》、与成都电子科大合作《“万国置地杯”亚洲大学生辩论赛》、与胡润百富合作《万国置地2017海外置业白皮书发布会》等线下活动，对客户进行宣传推介，并且请《财经郎眼》节目主持人王牧笛为其代言，该骗局未被戳破的四年时间里吸引了不少国内投资客。
▲ 为万国置地的名人们
中国大半个经济圈的名人给万国置地这种骗子公司站台，是骗子公司骗术高还是名人的底线低？
★海外置业有哪些坑？
1.行业门槛低中介不合规,行业监管和法规缺少导致中介或主观或客观行骗
2.信息不对称中介低买高卖
3.中介只谈收益不谈政策/法规/经济等风险
4.房屋持有/交易等成本和税务风险
5.购买后的租赁与贷款风险
★海外置业的如何防骗：
1.筛选当地合法合规的房产经纪人
以万国置地事发的美国项目为例，在美国，从事房屋买卖并收取佣金的公司和个人都必须持有各州颁发的经纪执照，获取执照并非易事，对个人而言必须要有社会安全号，参加规定数量的课时学习并通过严格的考试，才有资格申请执照，个人执业必须加入有执照的公司，接受公司的内部管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。为了保持执照的有效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。美国联邦和各州都有专门制约经纪人和经纪公司行为的法律规定，执业人若有违反就可能丢失执照，美国经纪人还有个行业协会的约束，就好比经纪人以12万房子卖给客户18万的话，明显有坑人的嫌疑，客户一个投诉，经纪人就有可能吊销执照，砸掉饭碗；所以他们中的绝大多数都是诚实守信且忠于客户的。但万国置地公司和其销售人员恰巧没有相关的经纪人资格。在美国没有执照的任何个人或公司都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费。
所以，如果一家没有执业资格的公司在从事房屋买卖活动，那么这家公司的行为肯定是违法的，如果你不小心与它签了代理合同，可以肯定的是合同无效，你的利益得不到法律的保障，吃亏是在所难免的了。
2.充分了解当地信息，寻找专业人士帮助和实地考察
购房者在购买海外房产之前，应尽量了解当地市场价格，如有机会可以到现场考察，了解周边项目房产情况和价格。如果实在无法抵达现场考察，也可以从一些官方网站及大型品质网站上了解意向国家的房产市场情况、交易流程及相关收费流程；在联络当地朋友或专业人士全方位了解信息，最好与专业人士一道和个人实地考察；购房后要实时了解房产工程施工进度，一般专业的机构和经纪人均可提供项目进展情况，若发现工程进度与约定不服一定要第一时间联系卖方机构或个人，并配合律师寻求合理的解决方案。
3.交易过程中的收款账户背景
常见的骗局还包括一些不良开发商要求购房者将超过50%的购房资金汇到自己的账户。当购房者听到这种交易流程，一定要非常警惕。首先海外房产交易资金应汇到监管账户，监管账户受到当地房产委员会监管，账户资金在交易完成之前不能挪动，因此这个账户的背景一定要做详细的背景了解。
4.置业首付比例是否符合当地政策法规
海外房产首次付款一般不会超过30%，如美国房产首次付款只有15%，澳大利亚房产首次付款只有10%，英国购房需要首付10%-25%，而万国置业的美国项目竟然高达40%，这也是这个项目的不合理之处。
5.选择合法合规的专业买方律师/税务师
海外大部分投资目的地都是健全的法治社会，与中国买房不一样的地方是，所有的海外房产交易过程中都需要买卖双方的律师参与完成交易并提供法律保障；所有海外置业的过程中比国内置业都会多一份律师费，律师会在过户的过程中确认授权人提供的过户信息，核对投资人护照身份和签名授权人的身份，律师也有义务帮助客户实现合同期间的问题和意义处理，如果律师出错，律师将承担责任；个人建议所有的买家最好寻求海外和国内两种律师参与到买房过程。
另外海外置业过程中因为地方差异存在着税务风险，因此一定要寻求专业的税务师了解详细的税务情况，避免出现税务风险。若您非常不幸正好遇到了类似的情况可以联系海外邦社群为您链接海外和国内相关领域的专业律师和税务师协助您海外投资维权。
6.注意目的地宏/微观经济情况和政策/法规等风险
海外邦社群提醒您海外置业的过程中一定要纠正“房价只涨不跌”的观念，我们大部分海外置业目的地均是完全市场经济体，和中国的政治制度的经济状况有很大的差异，例如2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等地的次贷危机，美国、英国、葡萄牙、希腊等国都出现过房价泡沫破灭，房产大幅贬值的现象。因此购房者一定要客观理性的看待置业目的地的经济和政治情况和未来趋势。
7.注意海外置业的房屋持有成本风险
美国的持有成本包括：A.房产税，B.房屋保险,C. 物业管理费,D.维护和维修；
澳洲的持有成本包括：A.物业财产保险费,B.市政费,C.水费(这里的水费并不是个人使用的自来水费，更类似于水税，是用于公共设施和排水道服务的费用)，D.物业管理费；其他国家的房产持有成本海外邦社群将后期为大家整理推送，这些持有成本都将影响到我们的投资收益，置业前一定要算清楚。
8.注意购买后的租赁与贷款风险
由于经济与政治的原因可能导致租赁和贷款风险，这两个问题一定要在签署合同前做充分客观的了解，关于租赁，过去有个卖方抬高房价与买方签订租赁协议已高的房价来补贴签署房子租赁期的租金，租赁期结束后，房屋买方房屋完全租不出或者租金远远低于租赁期租金的情况，因此买方在选择项目的过程中一定要了解当地的租赁市场情况，例如该区位的历史租金数据，未来经济发展和业态分布以及支撑租房市场的人群分布情况，不要只听中介或卖方的片面之词。
关于贷款风险，各地的贷款政策和市场情况在贷款比例、贷款期限、贷款利率上均有一定的差异，海外邦社群的专业人士提醒您过去出现过客户买房后未能贷款损失首付的案例，也出现过首付后低利率的贷款贷不到款被逼接受高达10%切只能贷款1-2年的案例，这些案例都提醒我们一定要在这个环节引起注意。