此文是地产房剑微信公众号推出的新盘速递系列文章第3篇。前两篇，我们分别关注了旭辉浐灞新项目、中海·云锦东方。
今天，我们将会关注新城控股在秦汉新城的项目。
01
新城控股在西安，住宅、商业“双轮驱动”
作为2019年中国房企销售规模top10房企，新城控股在西安的发展是住宅、商业双轮驱动。
2017年3月份，新城商开摘得了沣东新城昆明路与天台路十字西北角81.909亩住宅、商业用地，成为新城控股在西安落地的第一个项目，同时这也标志着全国著名的商业地产品牌“吾悦广场”落地大西安。
3年时间过去，西咸吾悦广场在去年9月份已经开业。在这一点上，我们必须佩服新城的速度，拿地2年半时间，商场就开业，有万达的风格。
当然，新城在一个区域投资建设自持的吾悦广场，必然会配有住宅地块。新城进入西安的时间、住宅项目入市的时间，正好赶上西安楼市最火爆的两年。所以，在大家的印象中，新城吾悦广场的住宅部分都没怎么卖，就卖完了。
除了沣东新城的吾悦广场之外，新城商开在2017年11月份又拿下了沣西新城统一大道与白马河路十字西北角135亩住宅、商业地块，成为新城商开在西安的第2个项目，同时也成为大西安第2座吾悦广场。按照计划，这座吾悦广场将会在今年下半年开业。
3年半时间，新城在大西安开业两座吾悦广场购物中心，这个速度远远超过了很多商业地产品牌在西安的速度。
而西安人期待的是，吾悦广场何时挺进西安主城区？
除了商开之外，新城的住开公布在西安实现项目拓展。住开在西安的第1个项目是位于临潼旅游度假区的新城·玺樾骊府，产品主要包括小高层、洋房、叠拼等。
住开在西安的第2个项目，是位于高陵的新城·悦隽公园里，紧邻恒大雅苑，这个地块是新城控股在2018年3月份收购而来的。
除了上述几个项目以及本文接下来要讲的秦汉新城项目之外，实际上新城在西安还收购了几块地。在官方没有官宣之前，我们在此也就暂且不做公开讨论。
02
2019年4月，摘秦汉新城单价地王
2019年4月19日，秦汉新城秦汉中学西侧110.056亩土地进行拍卖。
当天，参与这块土地竞拍的企业包括新城、保利、中天、平安、深振业、禹州以及两家西安本土地产企业。
最后，该地块被西安新城万嘉房地产开发有限公司以78460万元摘得，溢价率158%，加上保障配建费用、幼儿园配建费用的话，再剔除地块中的教育地块的话，该地块商住地块综合地价达到了940万元/亩、楼面地价达到了5776元/㎡。
秦汉新城单价地王由此诞生！
实际上，这110.056亩土地分了三块，分别是：住宅地块79.964亩，容积率大于等于1.2小于等于2.5；商服用地面积为10.744亩，容积率大于等于1.2小于等于2.0；教育用地19.348亩，容积率大于等于0.7小于等于1.5。
其中，按照拍卖文件中的特别约定条件，竞得人须在教育用地内建设一所24班幼儿园，并在建成后无偿移交给陕西省西咸新区秦汉新城管理委员会；在商服用地内建设并自持一座建筑面积不小于14000平方米的四星级酒店；4.建筑品质须达到西咸新区建筑品质A级。
最终，该地块被登记在了新城的平台公司西咸新区新城悦泽房地产开发有限公司名下。
03
项目入市后，保守估计房价1.5万起！
截止目前，距离这块地拿地时间已经快1年了。按照高周转房企的速度，这个项目估计在去年的时候就已经开盘了。
例如：中梁是2019年3月份同样通过公开拍卖在秦汉新城拿地，项目在10月份的时候就已经开盘了。
根据上周末地产房剑在该项目工地看到的现状，虽然现场的治污减霾环境保护公示牌信息已经显示该项目为新城秦汉110亩项目，工地上的工棚也已经搭建起来，但售楼部尚未施工，这意味着该项目今年上半年已经基本无望。同时，在现场也没有看到该项目的案名、具体规划等信息。
根据地产房剑的推测，该项目亮相时间预计最快得等到今年下半年了。
从该地块的位置来看，属于目前秦汉新城地产开发热点板块。包括旭辉、启迪、中铁二十局地产、中天等地产商在附近都有项目开发。新城控股该项目周边目前的道路交通已经比较完善，周边已建成的配套还包括机场城际、秦汉中学、大秦文明园等，都距离近在咫尺。
目前，整个板块的竞争是比较激烈的。除了在售的旭辉·江山阅、启迪佳莲未来科技城外，秦汉中学东侧的中铁二十局地产的项目售楼部已经正在建设，今年肯定也会亮相，两个纯新盘必将直面竞争。
结合新城控股所摘得地块各项指标，住宅地块1.2-2.5的容积率，结合该区域的限高因素，预计会打造成小高+洋房/叠拼类的产品。
同时，该地块的住宅品质要达到A标（层高3.15米、大堂与电梯厅总面积不小于35平方米、电梯等候时间不超过60秒、2层以下干挂石材、3层及以上真石漆、精装标准不低于3000元/㎡……），5776元/㎡的楼面地价，保守估计该项目精装小高层售价势必在1.5万元/㎡以上，这个价格直接会捅破整个板块房价天花板！
就看新城会拿什么样的产品来支撑这个价格~~毕竟，同样的价格在西安主城区完全可以买到。