来源/地产风声
作者/宋兵乙
往年，春暖花开日，便是地产行业年报发布时。今年“春天”迟了，年报季已经如约而至。疫情影响之下，不确定因素频出，中国的房地产行业何去何从？楼市向好向坏？春江水暖鸭先知，听听房企怎么说。
今天推出“年报季”系列第八篇，来自“四川一哥”蓝光的声音。
如今的许多房企，越来越像“服务生”。
在主营业务地产开发的基础上，他们纷纷开始锤炼自己的服务软实力。
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2014年彩生活登陆港股，成为国内首个分拆上市的物业服务企业。
此后，房企的物业上市潮越演越烈。
比如2018年全年，通过房产分拆上市的物业企业共有6家，超过2015～2017年之和。2019年，这个数字达到了8家，创历史新高。
剥开现象的外衣，其实可以发现市场内核的变化。
最近两年，地产市场的天花板趋于稳定，逐渐从增量走向存量。
存量市场里，比拼的其实就是服务力。
这也无怪乎许多房企在开发商角色的基础上，转而扮演起了服务运营商的角色。一方面，其可以缓解主业地产的压力，另一方面也可以尝试更多的发展途径。
在诸多布局“人居+生活服务”的房企中，蓝光的打法风格鲜明，形成了一套自己的战略架构，即“科技+产业+资本”。
这种战略架构引发的新变化，可以从蓝光发展（600466.SH）的最新年报中窥见一二。
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4月16日晚间，蓝光发展发布了2019年度报告 。
以人居为核心的地产，无疑依然是蓝光的重心。
报告显示，蓝光地产业务实现销售面积1095.3万平方米，同比增幅36.63%；实现销售金额1015.37亿元，同比增幅18.70%，成功跻身千亿阵营。
从2017年到2019年，蓝光销售额的复合增长率达32.14%。
在销售保持高增长的同时，蓝光在土地市场的布局同样呈现迅雷之势。
截止2019年末，蓝光土储货值约2700亿元，新增土储货值1300亿元，其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%。
新一线、二线是高能级市场，有潜力和定力，从这点上，蓝光的侧重性布局，未来可期。
在产品端，基于“更懂生活更懂你”的品牌主张，2019年蓝光持续推进了芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系、商办系等六大产品系的迭代。
在一只手深耕人居业务的同时，蓝光的另一只手则在服务版图里搅起了一阵浪花。
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2019年，蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务在港交所主板挂牌上市，获得53倍认购覆盖，创下了港股上市物管行业纪录。
此次，蓝光嘉宝服务能够获得53倍的认购覆盖，显然在这股物业上市潮中显露出了自己的竞争力。
对于蓝光自身而言，蓝光嘉宝服务的分拆上市，不仅使其自身构筑起A+H的双资本平台，而且为“人居蓝光+生活蓝光”的双擎业务模式，提供了实业和资本对接的通道。
除此之外，2019年蓝光还在人居与生活版图之间，找到了另一个交汇点。
即为住宅产品和社区服务注入科技活力。
报告显示，2019年蓝光进行智能化创新、数字化转型升级，形成智能人居、智能办公、智慧社区等场景化应用。
如果说，科技与产业是蓝光战略架构的“两翼”，那么资本则是这架飞机的推动力和目的地。
首先，不管是对科技还是产业进行投入，都需要资本在背后来做支撑。
而一个更“轻”的财务杠杠，显然能帮助蓝光进行战略上的轻松转身。
财报显示，2019年蓝光净负债率为79.20%，同比下降了23.44个百分点，“瘦身”效果明显。
其次，当在科技与产业上持续投入且获得效果后，资本上的回报是水到渠成之事。
报告显示，2019年蓝光实现了利润、规模双收获：其营收为391.94亿元，同比增加27.17%；净利润为41.59亿元，同比增长66.63%。另外，其净资产收益率达23.88%，同比提升6.81个百分点 。
总之，在蓝光的“人居+生活”双擎业务模式背后，是“科技+产业+资本”三驾马车在起着推动作用。
而三驾马车的战略逻辑在于：
科技与产业为“人居+生活”服务。资本，既是“科技+产业”的支撑，也是结果。
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回头来看，蓝光前行的路上其实伴随着大大小小的战略更替。
1990年，蓝光诞生于四川成都，当时其还是一家制造企业。
1992年，蓝光从制造业走向了地产业，奠定了此后发展的主线。
十年后，也就是2002年8月6日，在成都国土局里，蓝光又一次实现了战略上的转型。
当时，国土局大厅进行着成都第一次土地公开拍卖。首个地块位于青羊区长顺下街和八宝街交叉口，总用地面积约7.75亩。
46家开发商为此展开了激烈的竞拍，30多个回合的较量后，手举77号牌的蓝光以465万元每亩的价格力压对手，成功拿下该地块。
随后，经过数十次竞拍，蓝光再度拿下第二块地。据悉，当天只有6家房企拿地，而只有蓝光一家拿下两块，其在成都当地可谓一鸣惊人。
自此，蓝光开始将战略航线由“商业开发”转向了“住宅开发”，为如今的千亿销售战绩点上第一把火。
除了在业务类型上进行战略转型外，蓝光还在地域扩张上积极布局。
自2008年起，蓝光开启了全国化的扩张之路。
2013年后，蓝光加快了全国化的战略步伐，全面推进从“四川蓝光”迈向“中国蓝光”的战略。
2019年，蓝光又进一步深化了全国化布局——开启了“上海+成都”的双总部战略 。
双总部，并不仅是一种象征意义，更是蓝光近年来战略版图不断扩张的缩影。
这种扩张，如今让蓝光的销售分布更加均衡：
报告显示，在2019年蓝光的销售规模中，除了大本营西南区域占比30%外，华东、华中、华南和华北区域的占比也分别达到26%、22%、12%和10%。
销售的均衡分布，让蓝光的营收结构更加稳固，从而拥有更高的风险抵抗能力。
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放眼当下，地产市场仍面临着未知的风险。毕竟疫情带来的巨大压力，仍未完全消除。
对此，蓝光发展董事长杨铿显得较为乐观，其表示“以积极迎变的心态，随时保持应变能变的动能”。
这份“以变应变”的底气，既来源于过去数十载，蓝光积累的战略经验，战略调整后的效果。也源自其应对未来变化的思路。
据悉，接下来蓝光除了坚持既有的战略架构外，还定下了今年的经营策略，即“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”。
十六字真经，道出了蓝光应对变化的灵活性。而这，在如今变幻莫测的地产行业尤为珍贵。
达尔文曾说过，在剧烈变动的环境中，能够生存下来的，既不是最强壮的，也不是最聪明的。
而是最灵活的。