过完年一阵子以后，大连中介的朋友圈都在刷两个楼盘的公寓，各种特价加推，各种清仓特惠，搞得好像多大便宜一样，即使疫情当头，一时间看房人也真不少：
但是买房和买鸡蛋还是不一样，不一定排队的就是真便宜。
各个群里也纷纷有小伙伴打听这两个公寓怎么样，值不值得买。
这时候可能会有人默默地回一句“40年产权”
其实大家随便去搜一下很容易搜到关于公寓的分析，大部分都会劝你不要买。
我倒是不想把公寓一棒子打死，今天就聊聊公寓。
他们说的坑到底是什么坑？
首先，大部分文章在讨论公寓时候，都其实是在讨论40年产权的商住公寓，很少有人谈及70年产权公寓，因为这种产品市场上确实相对来说少一些。但是由于它有很多优势，就在今天讨论里点出来。
先上个对比表：
通过这个表格已经基本能看出40年产权公寓的大部分问题了。还有就是40年产权通常贷款利率要高于住宅首套利率，比如大连现行政策是比住宅首套高5个点。
最大的bug还有税费，具体的不展开说了，你就知道比住宅贵不少就OK了。
而70年产权公寓除了不限购以外，基本和住宅没什么区别。而价格通常低于住宅。
所以，其实70年产权公寓很多时候是比较理想的兼顾涨幅和租售比的投资标的。
70年产权公寓通常是区域里的租售人气担当
这里需要特别指出以防抬杠的是：关于70年产权公寓，我说的是“涨幅”说的是百分比，而不是数字。
举个栗子：
住宅从1万涨到1.5万，70年公寓从8000涨到12000，涨幅是一样的，都是50％
返租真的合适么？
直接下结论：不靠谱。
事实上，“返租”的房子千万别买，天上从不掉馅儿饼。
返租的房子要么就是不好卖所以必须靠返租加码，
要么就是为了卖比实际价值更贵的价格。
否则开发商为啥要多此一举给自己找麻烦？
返租的本质其实就是个抬价游戏。
房子本身可能只值50万，且不好卖，怎么办？开发商就想出了返租酒店这事儿。把售价提高，多出来的钱用来建酒店基础设施和做返租补贴。这样酒店可以不出钱就能坐享一个现成酒店，开发商可以顺利高价卖房，而购房者拿到了一个返租合同就觉得自己完成了一笔好投资，不用担心未来出租问题。
但事实上，大量这类酒店公寓都没法真的撑到承诺的租期就黄了，前车之鉴包括新世界，星光耀，百年汇什么的。等违约时候违约条款都根本就赔不了业主几个钱，而酒店管理者本身做这个酒店时候没多少投入，随时拍屁股走人毫无压力。业主还是得重找租客，租金通常也到不了承诺返租的金额。
40年公寓一定是坑么？
那也肯定不是，否则这个产品也不会存在这么久。
什么样的情况适合买40年公寓呢？那就得说说它的优势究竟在哪儿了：
1、不限购。现在全国限购是大环境现状，一个人最多两张房票贷票，再有余钱就没地儿投了，所以如果一个人已经
2、低单价，高租售比。商住公寓和公建的本质都是商用，和公建相比公寓单价低，就更灵活。比如你有300万，买10个公寓相比买一个公建，风险分散灵活度更高。比如你急需用钱100万可以卖几个公寓，而不是全部，空置的话也不会所有的都空置。
3、适合小工作室和一些经营类目。比如设计，化妆，摄影，美发等，以及小微公司办公。比起写字楼来说更私密便宜，得房率更高（写字间的得房率低到丧心病狂）。