一铺养三代，是我们广为流传的俗语，体现了商业经济不够繁荣的时代商业铺面形式对于实体发展的重要意义，更是中国实体商业形态最直接的载体和销售模式。而随着互联网的发展，电商和线上获客变得容易，交易形式灵活，受众面宽，再加之物流行业的不断发展，实体商铺固定点位的销售方式对大多数行业来讲已经落伍了，那么笔者今天主要谈一谈商铺投资的坑，笔者观点明确，商铺投资价值已然不高。一铺养三代很有可能变成今后的三代养一铺！
中国80%以上的城市，商业供应都是过剩的。关于商业的供应，国际上有个统一的评判标准——一个城市人均商业的占有面积应该控制在1.2㎡以内。在这个红线之内，商业供需就是合理的，一旦超过这个红线，就是供大于求的。而中国的这些核心城市的人均占有商业面积都是多少呢？80%以上都在1.5㎡以上！只有北上广深这些核心城市勉强在红线以内，其他所有的城市都在红线以上。甚至近3成的城市，比如沈阳、合肥、呼和浩特、银川等这些二线城市，人均商业面积超过4㎡。中国商业供应的基本面就是，超过实际需求的1倍以上！这样供大于求的市场环境中，必然会导致一种情况，就是商业普遍运营很差，自然租金收益就会长期下降。
而在我国经济发展中，地方政府在进行城市规划的过程中，对于商业有一种特殊的、戒不掉的偏好。他们普遍认为商业越多、综合体越多，城市的形象就越好，税收就越高，城市的经济表现就越好。所以，地方政府在城市规划时，做了大量的商业用地，尤其是一些核心区域、核心道路，盘踞着大量的商业用地。房企想在旧城改造、想在城市开发中分得一杯羹，就必须得这么做：迎合政府需求，迎合规划需求，迎合城市形象需求！只有这样做，才能参与进来，只有拿了商业用地，只有做出了光怪陆离，形象十分高大尚的商场，才能拿到旁边的住宅用地。所以中国的城市开发，房地产开发，旧城改造陷入一种诡异的逻辑：政府想要形象，就做多商业用地，房企想拿地，就必须配建商业，在这样的利益链驱使下，商业的供应就一路水涨船高。除了这种综合体商业之外，社区的底商也是开发商着力要去满铺开发的重点。中国绝大多数的住宅小区规划要求而绝大多数房企在开发时，基本上都是顶满指标，满铺街铺。因为毕竟街铺的单价还是要远超住宅的，同样的面积，商铺的货值最大，开发商的收益最高。家家都是满铺街铺，丝毫不考虑社区的总体需求，自然整个城市的街铺供应也是一路水涨船高。综合体商业供应过剩，街铺供应过剩，自然整个城市的商业供应就陷入了供大于求的尴尬局面。这个我们看看乌鲁木齐周边的义务商品城，各个小区楼下不断转让的商铺，返租不给租金的某植物园旁边的商铺，可见一斑。
最后，我们来综合看一下中国的商业基本面， 首先从商业人均占有面积上来说，是国际红线的两倍以上，全国的商业都是供大于求的，而且是严重过剩的。其次，半数以上的商业都是脱离实际需求的，政府纯粹从形象出发牟足了劲规划商业用地，房企从拿地角度出发，迎合政府需要，牟足了劲搞综合体。第三是到了运营阶段之后，开发商在规划初期，就不打算自持，纯粹从销售角度做规划，加之中国人固有对商铺的钟爱，会持币投资，到手后又进行出租，租客倒了一波又一波，大家都通过线上和其他渠道进行低成本的生意闭环经营，导致商铺在经济生活中脱离了闭环的链条，行成了恶性循环。
所以，笔者判断商铺投资，未来是雷点，投资性的商铺和返租商铺更是不能碰的。凡是抱有幻想自信投资的。将被彻底套牢在高价商铺上，你投资的有多自信，被套的就会有多无奈。
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