曾在15年预测了国内一线城市房价翻倍的“大炮”任泽平教授强调过，地产投资，长期看人口，短期看金融。
01
最长寿，也是世界最老的日本
投资日本以前，要有一个关键认知：日本是一个老龄化国家。
国际上对于老龄化的标准为：当一个国家或地区60岁以上老年人口占总数的10%，或65岁以上老年人口占总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。
以此标准，世界上所有发达经济体都是老龄化社会，划重点，包括中国。
按发达国家规律，社会富裕后不婚率、晚婚率显著上升，生育率下降。医疗资源发达后人均寿命延长，最终自然演化为老龄化社会。
对日本观察已久的瓜爸，深知日本的老龄化程度。
有多老？大概就是日本打个盹，醒过来发现其他国家都在紧张确认他还有没有气了。
也难怪，毕竟日本医疗世界第一，平均寿命世界第一，健康寿命世界第一，幼儿死亡率世界最低。
这个各方面都喜欢做到极致的国家，连老龄化这个并不让人喜欢的事情，也干到了世界第一。
*日本多年蝉联医疗第一
02
美国与中国的老龄化
日本是单一民族的发达国家，靠移民补充新鲜血液是近十年才开始努力的事情。
那么作为对比，世界最大的移民国美国又如何呢？
有趣的是，即使每年有超百万移民涌入，美国也已显露老态。2019年美国65岁以上老人的比例高达15.1%，远超老龄化标准。
虽然托移民的福人口不断增加，但移民带来的族群矛盾也早已反噬美国社会，比如近几个月由”黑人的命也是命“引起的一系列暴力冲突。
*“黑人的命也是命”运动造成美国各地骚乱
看到这里先别笑话这两个老头子，我们看看中国的数据。
根据《2019年中国统计年鉴》，中国60岁以上人口占17.9%，65岁以上人口占11.9%。
2018年，我国新增60周岁以上人口859万，相当于以色列全国人口，一年就可以造出一个老人国。
*中国人口年龄结构与抚养比的演化
根据越发达地区越老的定律，单看北上广深的数据更为惊人。
2018年上海60岁以上老年人口为34.4%，意味着超过三分之一的上海户籍人口都是老年人，甚至超过了日本。
为什么谈老色变，举个直观的例子。
全国34个省级行政单位，在2019年的养老金贡献上，只有广东，北京，福建，江苏，浙江，上海，山东七地为正，全家就靠几个最能赚钱的小年轻硬抗。
社会主义的接班人，担子很重。
*2019年养老金调剂中，多数省市为负数
退休人员增长，年轻人减少，解决养老金缺口问题已经成为共识。
毕竟与积蓄多年的发达国家不同的是，中国还有“未富先老”的挑战。
03
老龄化中的危与机
老龄化是个客观问题，必然面对也必须解决。
逆向思维，越老越有钱也是扎心大实话。
这也是为什么发达国家比中国老龄化严重，移民仍然趋之若鹜的根源：福利好啊。
而一众发达国家中，日本在拥有世界第一老龄化率的同时，即使疫情期间也始终延续了一贯的稳定属性。
覆盖全民的医保制度，执着到老的终身工作精神，良好的技术积累，稳定的物价指数，优异的租金回报率。
在此动荡时期，正是这个百岁老人数量不断增加的长寿国度，反而逆势吸引了国际不动产投资者的目光。
*香港PAG拟定投资8000亿日元进入日本市场
但客观问题也必须客观面对，老龄化不能当不存在了。
一个成熟的老龄化社会，会将强者恒强的马太效应发挥到极致。
地方的老年人越是增加，年轻人越是会冲向大城市寻找一线生机。
越是核心城市的虹吸效应越是强大，巨型城市的集约效率是城市文明的宿命。
日本房产泡沫在1991年达到巅峰后瞬间爆破，根据日本国土交通省公布的2020年1月1日的全国公示地价，相比1991年1月1日，30年过去了，绝大多数主要城市仍然只回到了当年的3成左右。
*1991年到2020年的公示地价对比
这种巨幅“打折”下，整体来看，相比国内而言，哪怕是大城市也很便宜。
*几乎打三折的日本地价
“后泡沫时代”的三十年来，关于日本房价出现了两种声音。
一种说日本房价永远不涨，一种反而说在日本炒房发了财。
两种声音都对，也都不对。
日本房价从1991年泡沫破裂开始，到2000年基本企稳。
但由于老龄化持续，中小城市人口逐渐向大城市转移，多数地区房价始终被摁在谷底，甚至有不少人口净流出地区还在继续下跌（下图蓝色部分，蓝色越深，柱高越长，跌幅越大）。
*2005年到2020年的公示地价对比
以2020年数据对比2005年，可以发现，除了极其个别的偏远旅游胜地，比如北海道的二世谷滑雪胜地，只有能够维持人口活力的大城市才有长期的上涨动力。
而大城市不断演化，最终形成了日本的三大都市圈：以大阪为首的近畿圈，以名古屋为首的中京圈，以及以东京为首的首都圈。
*三大都市圈的活跃地产市场
得益于人口持续流入，最为庞大的三大都市圈全部呈现橙色，甚至是深红色（红色越深，柱高越长，涨幅越大）。
而说到大城市，无疑就是东京和大阪这一东一西的日本两极最为吸引人。
15年来，大阪涨幅最高区域几乎超越了500%。
*大阪热门区域涨幅
东京涨幅最高区域则达到了300%。
*东京热门区域涨幅
其中可以发现，大阪热门区域的涨幅格外引人瞩目。
我们再次缩小时间尺度，以2020年数据对比2015年，观察近五年涨幅，大阪热门区域涨幅超越东京的趋势更为明显。
*2015年到2020年的公示地价对比
大阪上涨速率超过东京，原因其实也很简单。
在城市地位有保障的前提下，大阪平均地价基本只有东京的29%，香不香？
考试的时候，是从70分到80分容易，还是90分到100分容易呢？
*2020年3月公布的全国公示地价
就跟当年的深圳小渔村如今超越北京领跑全国是一个道理，只是如今的深圳房价已经让人望而却步。
04
尾声
梳理到这里，基本明白了三点。
1. 即使有老龄化问题，如日本这样的发达国家依然有投资价值。在疫情下，日本背后积累的财富与稳定反而更受稳健投资者欢迎。
2. 在日本这样老龄化，又经历过房产泡沫破灭的国家，投资的重点不是房子有多便宜，因为总体都很便宜。只是要注意太过便宜的偏远地区，得思考一下将来还有没有足够的年轻人接盘。
3. 在老龄化国家投资大城市是明智的选择，但要根据自身情况拿捏好价位和未来潜力的尺度，综合评判性价比。如果有足够的资金实力，城市中心的核心位置当然是稳定升值的。如果没有足够的资金实力，又想要在大城市投资，那么就要挖掘城市中可能存在的价值洼地。