“買不起房就多買兩套”經濟學家管青友的這句話無疑是這兩天房地產圈裡最振聾發聵的言論。
雖然聽起來有點不合邏輯，但是話糙理不糙，在現實世界裡，這種情況卻無時無刻不在發生。
據房產報報道，繼浙江、南京、成都、鄭州之後，長沙也加入了“成品房”的大家族，根據其發的《關於進一步推進新建商品住宅全裝修建設的通知》要求，“長沙市內五區新供地的商品住宅項目，採用全裝修建設交付的比例不低於70%”。
由於這項新政策遲遲不出臺配套的實施細則和合理的指導價，近半個月以來，長沙購房市民擔心新政正在成為助推開發商大幅溢價賣房的工具，房價進一步上漲的預期再次傳遞出來，購房恐慌情緒開始猛襲長沙樓市。
推行成品房是大勢所趨，河南也在此前已經發布了“2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅設計建設”。本來是順水推舟的事，然而，在長沙卻因為成品房新政出現了與當前調控精神相悖的恐慌性購房的尷尬局面。
鄭州的成品房新政發佈的時候，筆者就曾提出“沒有合理的價格指導恐怕會出現毛坯房一房難求房價政策性上漲”的現象，時隔三個月，最擔心的事還是發生了。
強推成品房，單價萬元的房子裝修溢價達50%！
長沙的“搶房”大軍
由於新政並沒同步配套出臺實施細則和合理的指導價，長沙開始有樓盤在毛坯價的基礎上，以捆綁精裝修為由，每平方米溢價超過2000元。
更有甚之，3月30日，湖南湘江新區官網掛出的長沙梅溪湖某樓盤的精裝修工程招標公告，進一步加劇了長沙樓市的恐慌。根據這個公告，該樓盤精裝修工程造價約4617.17元/平方米。以該樓盤此前毛坯單價1萬元左右計算，精裝修價格相當於毛坯房價的近一半，捆綁精裝修後該樓盤單價瞬間將拉昇至1.5萬元/平方米。引發了長沙樓市的震動，再次上演了兩年前千人排隊、萬人搶房的荒謬場面。
長沙成品房推進文件
不管你願不願意，“精裝”就在那裡，不見不散。“毛坯房”向“精裝房”的轉變，最顯著的變化即是項目售價。對比市場上在售的一些精裝項目，與前一批次推出的毛坯房源相比，每平米漲幅約1500-4000元不等。
2017年6月29日，長沙市發改委、住建委、國家統計局長沙調查隊三部門曾聯合印發《長沙市商品房銷售價格明碼標價監製操作規程》（長髮改[2017]236號），規定申請全裝修住宅，裝修價格不得超過毛坯價格的15%。此政策由於被指對精裝和豪裝的區別考慮欠周，一個月後，被另一份文件指出，此“15%”的價格上限規定廢除。
鄭州市場精裝房已佔主流
去年，河南就已經下發文件，從2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅設計建設（不含4層以下住宅及單套面積大於200平方米的住宅）。這意味著，未來“精裝房”將成為河南房地產市場的主流產品。
由“全裝修”代替“毛坯”，可以避免裝修過程中造成的二次浪費，節能環保，集約型一步裝修到位住宅是未來住宅開發趨勢。
按照進入鄭州市場的房企來說，先是萬科、恆大、碧桂園，以及後來的富力、綠地、金地、金科、中海等全國性質的開發商。在本地房企中，美景、亞新、正商、康橋、海馬等也在做嘗和開發。據第三方發佈的數據，鄭州精裝房佔比已經達到了70%以上。
全國性質的一線房企相對來講，比較有經驗，而且各有特色。
拿一直被稱作業內標杆的萬科的精裝標準來看：
萬科在30多個城市對產品進行品類細分，並針對客戶需求產品品類將裝修標準分成A、B、C、D四級，其中C級、D級標準對應首次置業客戶需求，C級產品約佔萬科產品供應總量的60%。
鄭州萬科城裝修實景
鄭州萬科城的塑鋼窗
拍攝於4月12日早上
可以看到，即使作為業內標杆，萬科精裝房宣稱的每平1500元，也不會達到業主自己裝修的效果，甚至還在採用已經被市場淘汰的塑鋼窗，基本也就維持在500-800的價格區間而已，利潤率達50%。當然，這也與萬科長期形成的供貨鏈條和成本控制有關係。
但事實上，更多的情況卻是，在限價以後，樓盤所拿備案價格，往往比周邊二手房低了20-30%，有的項目甚至接近了房企拿地時候的成交樓面價，而“精裝修”就變成了房企唯一可以做溢價的部分。而且，一般情況下，裝修款只能全款，最多能夠五成首付。
在此之前，假如市區一套100平的三房，市場價是15000元/㎡，精裝部分要求2000元/㎡，按照鄭州首套房三成計算，很多限價外的房子，要求拆分的計算，而且裝修部分要全款，這樣下來首付款為：
毛坯部分：150萬×30%=45萬
精裝部分全款：2000元/㎡×100㎡=20萬
總首付款：45萬+20萬=65萬
如果不拆分，17000的價格，三成首付是51萬，相當於少拿了14萬的首付。如果按照毛坯15000，三成首付才45萬。
還有一部分樓盤，由於超過限價部分太多，裝修部分僅2000，卻要拆分4000重做裝修合同，在鄭州市場上也屢見不鮮。
成品房裝修價格的合理區間是多少？
那麼，諸如2000元/平米的精裝標準，這其中被允許的利潤空間到底是多少？500元？還是1000元？又或者是1500元？這沒有一個天平，也沒有一個界定。
在河南的推行成品房文件裡，也跟長沙一樣沒有具體的操作細則，也沒有對裝修價格進行限定。
毛坯房時代，購房者很少以地價+建造成本，來直接要求開發商公示房價明細。而限價之下，二手房與新房的價格剪刀差，實際上等同開發商發福利，買房人一方面享受毛坯價的福利，同時苛求不賺錢的“精裝價”。以上表述不盡正確，作為消費者有理由要求裝有所值，但客觀來說，成本與品牌溢價、合理利潤之間的平衡，同樣是未來成品房發展過程中要面對和解決的關鍵一環。
筆者統計了鄭州部分精裝項目銷售口徑的精裝價格所佔房價比例情況：
萬科城五期售價13500，裝修標準是1500，裝修價格佔到房價的12%左右。
萬科天倫紫臺售價15500，裝修標準是2000，裝修價格佔到房價的13%左右。
萬科美景世玠洋房標準層售價28000，裝修標準是3000，裝修價格佔到房價的10%左右。
高層售價22000，裝修標準2000，裝修價格佔到房價的9%左右。
中海錦城售價16500，裝修標準是2000，裝修價格佔到房價的12%左右。
保利心語售價17000，裝修標準是2000，裝修價格佔到房價的11%左右。
陽光城麗景公館售價15500，裝修標準是2500，裝修價格佔到房價的16%左右。
招商天地華府售價13700，裝修標準是1500，裝修價格佔到房價的10%左右。
金地鉑悅售價17000，裝修標準是2000，裝修價格佔到房價的11%左右。
碧桂園天悅高層售價18000，裝修標準是1500，裝修價格佔到房價的8%左右。
洋房售價23000，裝修標準是3000，裝修價格佔到房價的13%左右。
恆大悅龍臺高層售價34000，裝修標準是5500，裝修價格佔到房價的16%左右。
洋房售價42000，裝修標準是7500，裝修價格佔到房價的17%左右。
正商善水上境高層32000，修標準是7000，裝修價格佔到房價的21%左右。
亞新美好城邦售價18000，裝修標準是3000，裝修價格佔到房價的17%左右。
正商家河家售價15000，裝修標準是2000，裝修價格佔到房價的13%左右。
建業富力尚悅居售價16000，裝修標準是1500，裝修價格佔到房價的9%左右。
旭瑞和昌城市之光售價14500，裝修標準是1500，裝修價格佔到房價的10%左右。
康橋康城售價14000，裝修標準是1500，裝修價格佔到房價的10%左右。
可以看出，鄭州市面上的精裝房的精裝部分所佔房價的比例大概維持在8%-20%之間。當然，人們總是在不斷追求舒適的過程中，具體的裝修佔比還要根據具體情況來分析，比如，剛需房的裝修佔比明顯要低於高端項目的裝修佔比，因為高端住宅客群對裝修標準的要求可能會更高，啊他們的消費心理也有很大差異。
以往毛坯的房價構成：
正常的精裝房價構成應該是這樣的：
開發商不可能壓縮利潤去成全你的裝修，所以，對於開發商來說也很為難：
裝好點吧，成本在那擱著呢，利潤還要不？
裝差一點吧，估計別人看了只吐槽，不買賬。
所以，精裝房裝修部分所佔房價比應該在10%—15%為宜。
當然，毛坯房越來越少，物以稀為貴，也算是個小利好。
四環內的毛坯項目不完全統計：
謙祥興隆城 14800
華潤悅璽14800—15300
名門翠園15000-16300
錦藝金水灣14000
錦藝四季城14500-15500
和昌林與城 12500
正弘瀾庭敘14800
瑞隆城18000
泰宏建業國際城13500
鑫苑名城13000
綠都瀾灣13500
永威城14000
綠都紫荊華庭14000
鑫苑國際新城14000
正商中州城13500
中嶽儷景灣13500
金沙湖高爾夫觀邸16000
經開萬錦城 15500
泰山譽景 待定
以後在鄭州，剛需低預算買房，將越來越難。即便能買，可能會位置更偏，品質更差，戶型更小。今日你對他看答不理，明天你就高攀不起，市場就是這麼任性。所以，該上車就上車吧。
房價構成的改變與認知層度跟不上之間的矛盾越來越清晰。“買不起房就多買兩套。”以後的上車門檻會越來越高，剛需在購房上試錯的代價太大，借用某位房產媒體人的話說就是，“有毛坯就買毛坯，如果只能買精裝修，就選擇有精裝傳統的品牌開發商。”
成品房時代來臨，這就是事實，也是大勢所趨。我們能做的只有適應，而不是改變。在這之前，當局也不要為了完成任務，上行下效急功近利的強推，要在各種實施細則、監管標準、價格構成標準等配套措施落地之後在執行，不然，長沙這樣的亂子難保不會在鄭州出現。
閱讀更多 言之有屋 的文章
