“买不起房就多买两套”经济学家管青友的这句话无疑是这两天房地产圈里最振聋发聩的言论。
虽然听起来有点不合逻辑，但是话糙理不糙，在现实世界里，这种情况却无时无刻不在发生。
据房产报报道，继浙江、南京、成都、郑州之后，长沙也加入了“成品房”的大家族，根据其发的《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》要求，“长沙市内五区新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%”。
由于这项新政策迟迟不出台配套的实施细则和合理的指导价，近半个月以来，长沙购房市民担心新政正在成为助推开发商大幅溢价卖房的工具，房价进一步上涨的预期再次传递出来，购房恐慌情绪开始猛袭长沙楼市。
推行成品房是大势所趋，河南也在此前已经发布了“2018年1月1日起，全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设”。本来是顺水推舟的事，然而，在长沙却因为成品房新政出现了与当前调控精神相悖的恐慌性购房的尴尬局面。
郑州的成品房新政发布的时候，笔者就曾提出“没有合理的价格指导恐怕会出现毛坯房一房难求房价政策性上涨”的现象，时隔三个月，最担心的事还是发生了。
强推成品房，单价万元的房子装修溢价达50%！
长沙的“抢房”大军
由于新政并没同步配套出台实施细则和合理的指导价，长沙开始有楼盘在毛坯价的基础上，以捆绑精装修为由，每平方米溢价超过2000元。
更有甚之，3月30日，湖南湘江新区官网挂出的长沙梅溪湖某楼盘的精装修工程招标公告，进一步加剧了长沙楼市的恐慌。根据这个公告，该楼盘精装修工程造价约4617.17元/平方米。以该楼盘此前毛坯单价1万元左右计算，精装修价格相当于毛坯房价的近一半，捆绑精装修后该楼盘单价瞬间将拉升至1.5万元/平方米。引发了长沙楼市的震动，再次上演了两年前千人排队、万人抢房的荒谬场面。
长沙成品房推进文件
不管你愿不愿意，“精装”就在那里，不见不散。“毛坯房”向“精装房”的转变，最显著的变化即是项目售价。对比市场上在售的一些精装项目，与前一批次推出的毛坯房源相比，每平米涨幅约1500-4000元不等。
2017年6月29日，长沙市发改委、住建委、国家统计局长沙调查队三部门曾联合印发《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》（长发改[2017]236号），规定申请全装修住宅，装修价格不得超过毛坯价格的15%。此政策由于被指对精装和豪装的区别考虑欠周，一个月后，被另一份文件指出，此“15%”的价格上限规定废除。
郑州市场精装房已占主流
去年，河南就已经下发文件，从2018年1月1日起，全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅）。这意味着，未来“精装房”将成为河南房地产市场的主流产品。
由“全装修”代替“毛坯”，可以避免装修过程中造成的二次浪费，节能环保，集约型一步装修到位住宅是未来住宅开发趋势。
按照进入郑州市场的房企来说，先是万科、恒大、碧桂园，以及后来的富力、绿地、金地、金科、中海等全国性质的开发商。在本地房企中，美景、亚新、正商、康桥、海马等也在做尝和开发。据第三方发布的数据，郑州精装房占比已经达到了70%以上。
全国性质的一线房企相对来讲，比较有经验，而且各有特色。
拿一直被称作业内标杆的万科的精装标准来看：
万科在30多个城市对产品进行品类细分，并针对客户需求产品品类将装修标准分成A、B、C、D四级，其中C级、D级标准对应首次置业客户需求，C级产品约占万科产品供应总量的60%。
郑州万科城装修实景
郑州万科城的塑钢窗
拍摄于4月12日早上
可以看到，即使作为业内标杆，万科精装房宣称的每平1500元，也不会达到业主自己装修的效果，甚至还在采用已经被市场淘汰的塑钢窗，基本也就维持在500-800的价格区间而已，利润率达50%。当然，这也与万科长期形成的供货链条和成本控制有关系。
但事实上，更多的情况却是，在限价以后，楼盘所拿备案价格，往往比周边二手房低了20-30%，有的项目甚至接近了房企拿地时候的成交楼面价，而“精装修”就变成了房企唯一可以做溢价的部分。而且，一般情况下，装修款只能全款，最多能够五成首付。
在此之前，假如市区一套100平的三房，市场价是15000元/㎡，精装部分要求2000元/㎡，按照郑州首套房三成计算，很多限价外的房子，要求拆分的计算，而且装修部分要全款，这样下来首付款为：
毛坯部分：150万×30%=45万
精装部分全款：2000元/㎡×100㎡=20万
总首付款：45万+20万=65万
如果不拆分，17000的价格，三成首付是51万，相当于少拿了14万的首付。如果按照毛坯15000，三成首付才45万。
还有一部分楼盘，由于超过限价部分太多，装修部分仅2000，却要拆分4000重做装修合同，在郑州市场上也屡见不鲜。
成品房装修价格的合理区间是多少？
那么，诸如2000元/平米的精装标准，这其中被允许的利润空间到底是多少？500元？还是1000元？又或者是1500元？这没有一个天平，也没有一个界定。
在河南的推行成品房文件里，也跟长沙一样没有具体的操作细则，也没有对装修价格进行限定。
毛坯房时代，购房者很少以地价+建造成本，来直接要求开发商公示房价明细。而限价之下，二手房与新房的价格剪刀差，实际上等同开发商发福利，买房人一方面享受毛坯价的福利，同时苛求不赚钱的“精装价”。以上表述不尽正确，作为消费者有理由要求装有所值，但客观来说，成本与品牌溢价、合理利润之间的平衡，同样是未来成品房发展过程中要面对和解决的关键一环。
笔者统计了郑州部分精装项目销售口径的精装价格所占房价比例情况：
万科城五期售价13500，装修标准是1500，装修价格占到房价的12%左右。
万科天伦紫台售价15500，装修标准是2000，装修价格占到房价的13%左右。
万科美景世玠洋房标准层售价28000，装修标准是3000，装修价格占到房价的10%左右。
高层售价22000，装修标准2000，装修价格占到房价的9%左右。
中海锦城售价16500，装修标准是2000，装修价格占到房价的12%左右。
保利心语售价17000，装修标准是2000，装修价格占到房价的11%左右。
阳光城丽景公馆售价15500，装修标准是2500，装修价格占到房价的16%左右。
招商天地华府售价13700，装修标准是1500，装修价格占到房价的10%左右。
金地铂悦售价17000，装修标准是2000，装修价格占到房价的11%左右。
碧桂园天悦高层售价18000，装修标准是1500，装修价格占到房价的8%左右。
洋房售价23000，装修标准是3000，装修价格占到房价的13%左右。
恒大悦龙台高层售价34000，装修标准是5500，装修价格占到房价的16%左右。
洋房售价42000，装修标准是7500，装修价格占到房价的17%左右。
正商善水上境高层32000，修标准是7000，装修价格占到房价的21%左右。
亚新美好城邦售价18000，装修标准是3000，装修价格占到房价的17%左右。
正商家河家售价15000，装修标准是2000，装修价格占到房价的13%左右。
建业富力尚悦居售价16000，装修标准是1500，装修价格占到房价的9%左右。
旭瑞和昌城市之光售价14500，装修标准是1500，装修价格占到房价的10%左右。
康桥康城售价14000，装修标准是1500，装修价格占到房价的10%左右。
可以看出，郑州市面上的精装房的精装部分所占房价的比例大概维持在8%-20%之间。当然，人们总是在不断追求舒适的过程中，具体的装修占比还要根据具体情况来分析，比如，刚需房的装修占比明显要低于高端项目的装修占比，因为高端住宅客群对装修标准的要求可能会更高，啊他们的消费心理也有很大差异。
以往毛坯的房价构成：
正常的精装房价构成应该是这样的：
开发商不可能压缩利润去成全你的装修，所以，对于开发商来说也很为难：
装好点吧，成本在那搁着呢，利润还要不？
装差一点吧，估计别人看了只吐槽，不买账。
所以，精装房装修部分所占房价比应该在10%—15%为宜。
当然，毛坯房越来越少，物以稀为贵，也算是个小利好。
四环内的毛坯项目不完全统计：
谦祥兴隆城 14800
华润悦玺14800—15300
名门翠园15000-16300
锦艺金水湾14000
锦艺四季城14500-15500
和昌林与城 12500
正弘澜庭叙14800
瑞隆城18000
泰宏建业国际城13500
鑫苑名城13000
绿都澜湾13500
永威城14000
绿都紫荆华庭14000
鑫苑国际新城14000
正商中州城13500
中岳俪景湾13500
金沙湖高尔夫观邸16000
经开万锦城 15500
泰山誉景 待定
以后在郑州，刚需低预算买房，将越来越难。即便能买，可能会位置更偏，品质更差，户型更小。今日你对他看答不理，明天你就高攀不起，市场就是这么任性。所以，该上车就上车吧。
房价构成的改变与认知层度跟不上之间的矛盾越来越清晰。“买不起房就多买两套。”以后的上车门槛会越来越高，刚需在购房上试错的代价太大，借用某位房产媒体人的话说就是，“有毛坯就买毛坯，如果只能买精装修，就选择有精装传统的品牌开发商。”
成品房时代来临，这就是事实，也是大势所趋。我们能做的只有适应，而不是改变。在这之前，当局也不要为了完成任务，上行下效急功近利的强推，要在各种实施细则、监管标准、价格构成标准等配套措施落地之后在执行，不然，长沙这样的乱子难保不会在郑州出现。
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