社会共同体系

业委会成立难，成立之后运行难，得到业主信任更难。小区业委会为了更多业主的利益费心费力的工作，他们甚至没有工资，返过头来得到的可能确实很多业主的猜忌和不信任，活累心更累。业委会难，难在就是做了100件好事，业主们都会觉得应该的理所当然的，但是只要有一件事做的不如个别业主意的，那就会认为你业委会无能、不作为，所以业委会也冤。

业委会成立难，谁也不愿意为了大家的利益牺牲自己的时间，所以没人愿意出头。可是有人出头了，很多人却是第一时间想到的是他为什么会如此积极参与，目的是什么？作为业主，更多人希望的业委会是为我服务，维护我的利益，很少有业主想到是业委会是为了让小区更好，应该维护的小区整体利益。所以也就形成了，一旦业委会因为整体利益会损害业主个体利益的时候，被损害利益的业主自然而然的就会直接将业委会的这个行为列入到与物业穿一条裤子里了。

一些业主凭空揣测业委会是否吃了回扣、拿了好处。不能说没有这种可能性，但是这种操作没有那么简单就能执行。业委会没有大家想象的那样能够轻松简单的就得到好处。在有物业公司的情况下，业委会根本就涉及不到资金的收取。物业公司的财务系统也不是归物业经理直接管理的，业委会要想在物业的财务上拿取资金，那是需要很多手续和环节审核的。所以部分业主，也不应该因为业委会在为了业主们集体利益而辛苦奔波，在为了集体自己而损害个体利益的时候，再没有任何证据的情况下就到处宣扬业委会的不公。业主们也学会换位思考下，业委会这么做的决定对小区整体是否有益，而不是只考虑为什么不听我的意见。

一个好的业委会能有效的维护好小区业主的利益，监督和要求物业公司的相关服务，对于小区良好发展是很重要的。

同时，业委会只是业主大会的执行机构，本身不具备更大的权利，它只是执行业主大会的权利。说白了，真正的权利还在业主大会上，理论上可以认为，物业为业主服务，业委会可以监督和要求物业公司。而业主大监督和要求业委会的工作。所以，大家如果对业委会不放心，可以召开业主大会来要求业委会没年进行业主大会的相关召开来一起参与进来。不要既不参与又不询问，在不知道相关实情的情况下就凭空揣测别人的劳动。业委会有了问题，只要大家都参与进来，就能有效解决。不要指望着自己既不参与也不出头，都希望别人来付出你只需要获得。小区是业主的小区，但不是你一个业主的小区。只有全小区业主一半以上的意愿才能算是集体的意愿。业主们如果都抱着事不关己高高挂起或者各扫门前雪的态度，在物业或者小区出现问题是都是希望别人出头而自己收利，即便是有再好的业委会也难以维护和执行好集体的利益。

小区物业人

笔者也是业委会副主任，为业委会成立花了两年时间。其中的艰辛不是普通业主所能够体会的。不管是成立前还是成立后，都有不少的业主从不理解变理解，也有业主因为物业的小恩小惠收买，而帮物业散布谣言。但在我们的努力下，业主们看到了希望，绝大部分业主还是信任我们的。可以说只要振臂一呼，最起码有几百户业主会响应。

确实在现实中，很多的业委会是社区，街道，物业联合选定的。究其原因，只能怪业主自己不团结，纯粹一盘散沙！物业只要许以蝇头小利，就有很多老头老太为物业说话。这样的业主可能会维护大家的利益吗？答案显而易见。

很多小区的业委会是一些退休老头老太，或者社会二流子组织把持。成立过程中自然少不了上层建筑的支持，而这些人利用这些关系上位后，自然会回报相关的利益方。小区业主的利益在这些人手上自然也是不可能得到维护，只有努力坑害业主权益。

业委会如何才能获得业主信任呢？

1.最好是有能力的年轻人担任。笔者是很不赞同退休人员来做的。那些老油条一旦当选，破坏力极强，会把官场忽悠的那套用在小区上。年轻人不会因为一点点小小利益被收买。

2.必须具有很强的抗压能力和相关的综合知识。成立过程中，相关部门的阻挠，物业公司的威逼利诱，恐吓等无所不用其极。这需要很强的社会关系和极强的抗压能力，并能通过相关法律法规来驳斥相关部门的推诿搪塞。

3.必须具备很强的责任心，公益心。成立业委会不是很容易的事，成立后需要能够经常巡视小区管理，倾听业主意见，改善小区环境。并尽可能提高小区的收益。尽可能让业主少花钱，住的更舒心。

业委会只有用自己的行动获取业主的信任，这样业主才能把家托付给你。

如果认同作者观点请赞并“关注”，我们会有更多的共鸣。

JasonYuan68921596

从题主的这个提问，也知道题主对小区业委会的认识还处于粗浅的阶段。提的是业主委员会的本质、核心，还是要问业委会的运行、还是业委会成员的这些人，这个都不清楚。这里，我就说说业委会的本质和核心吧，以期能让大家的认识提高一些吧。

我把前些天发在“锐眼说小区”里一篇文章转贴在此，供大家分享吧。

小区成立业主委员会是“主权”移交的最基本要求

居民小区为什么要成立业主委员会，我看了很多人的回答和探讨，但发现基本上都没有抓到核心和本质，因此可以推测，以这样的认识来组织业委会，也会在后续的工作中碰到很多的困难和疑惑。这里我就来谈谈我的理解和做法（本人是一高层住商混合电梯房小区业委会主任）。

一个新建的住宅小区，说句难听点的话，其实就是由众多以前互不相识的“流民”组成的一个生活居住点，从组织体系和居民的稳定性、结构性来看，虽然他们住在城市里，在短时间内甚至远远赶不上一个偏僻山寨。因为再偏僻的山寨，都是经过了上百年甚至数百年形成的一个稳固的生活、生产单元，已经有稳定的宗族关系、亲缘关系、姻亲关系以及熟人关系等等，并且也形成了自己一套稳定的运作规矩。但在快速城市化进程中迅速增加的居民小区，人员关系则是混乱和散漫的，实质上它的形态，就跟中东战争后拥入欧洲的难民群体的定居点差不多，只不过小区里是由具有单套住宅产权的买房者构成的群体罢了。因此，小区业委会的成立其实质和核心是：“主权”移交，“政权”建设和“治权”转移。

先说“主权”移交。

在小区业主委员会成立之前，小区的“主权”其实是在开发商手里的。从土地的招拍挂，申报、审批、设计、规划、筹资建设、销售等，它的主导权都在开发商手里。但它通过销售的形式，将众多的小单格卖给了业主后，它的“主权”就处于一个过渡的过程中。但是，小区毕竟是一个群体，并且还有大量的公共设施、共有用地等等，虽然有了开发商的“主权”过渡，但小区的整体“主权”不可能移交到每个个体的购房者手中，只能通过购房者参加的合法程序——业主大会，产生了代表所有购房者的组织——业主委员会后，开发商才会有“主权”移交的受体。之后又通过一定程序，将小区“主权”移交到执行业主大会意愿的业委会手中，这就是“主权”移交。但是，如果没有业委会，开发商是永远无法也不可能移交“主权”的。

“主权”的表现形式是“政权”，而小区“政权”的载体就是业主委员会。但是，有了“政权”这个载体，却并不能代表就建设好了“政权”，这就如同有了一套房子并不表示就是一个家庭一样的道理。

“主权”移交后，它要通过“政权”并且按照程序而行使“立法权”，在小区里也就是话语权，或者叫做小区各种“法律”也就是各种规矩的制定权来表达出来。同样地，一个接收了“主权”的“政权”却不会或者不能通过组织“立法”而具体体现，那这个“政权”仍然是形同虚设，或者就是傀儡。

小区“政权”的载体——业委会组织的“立法”，也就是制定小区的各种规矩。但这里需要明确的是，规矩的制定并不仅仅是针对物业公司，而是要包括小区里所有的人、事、物及其各种行为而具有的规矩。因为小区里的很多很多事务，并不可能仅仅依靠物业公司就能完成的。况且，即使小区里没有物业公司，这个小区也同样需要各种规矩来规范和制约业主的很多行为。

在开发商的“主权”移交之前，小区的“治权”是通过开发商聘请或者自行组建的前期物业公司来实现的。因此，从它的属性就可以看出，它是服务于开发商的。因此，小区的“主权”移交之后，就要通过业委会这个“政权”具有了“立法权”，并且在“立法”后，对原来的“治权”进行转移、归纳和修正、完善。而业委会的“政权”建设，就是要组织业主，对“治权”进行转移、修正和完善后，通过有效的执行，才能实现业主的愿望，同时规范业主的行为，小区的发展方向。

为什么很多的居民小区，如今有很多的问题和矛盾，就是因为小区业主没有清楚业主委员会的核心和本质。为什么很多小区，业主对物业公司的对立如些的严重和激化，就是因为物业公司掌握着小区的“治权”，并且这个“治权”是从原开发商处获得的，还没有真正转移到业主中来。更是因为绝大部分的业主都还没有明白“主权”、“政权”、“治权”、“立法权”、“话语权”等概念以及业主委员会成立后的移交、转移、修正、完善以及执行和执行者。

事实上，在完成了上述各项后，是否解聘、重聘、新聘原物业公司，已经不是一个重要的问题了，关键是业委会的“政权”建立起来后，对“治权”的执行者——物业公司，通过“立法权”也就是话语权来重新规范和约束。但是，很多的小区事务，又不可能仅仅靠物业公司来完成，而且也不应该是物业公司的权力和职责，而是需要组织更多的业主来参与和执行，这样，小区才能往一个正确的方向发展和运行。

物业公司对一个小区，就如同一个家庭里的保姆，是否聘请物业公司和保姆，完全由小区的“政权”和家庭中的“家长”来签约，而“政权”和“家长”的权力，则不是由几个人或者一个人说了算，而是由这个群体中的多数人形成共识后的代表。就如同一个家庭是否请保姆，是由家庭成员商量后，由“家长”出面签约的，但寻找、物色、考察物业公司或者家庭保姆，则是所有成员的责任和义务，更是权利。

但是，请了保姆和物业公司后，家庭的家规和小区的规矩，绝不可能是由保姆和物业公司来制定的，只可能而且应当，并且是必须由家庭成员来制定家规，由小区广大业主来制定小区规矩。而这些家规是约束所有家庭成员和保姆的，小区的规矩也是约束包括物业公司在内的所有小区业主及其外来人员的。如果不明白这些道理，小区永远不可能变好的。

事实上，如果还不明白上面这些道理，大家可以回想一下香港回归前中英双方的谈判经历，英国不是一直想着“主权”归中，“治权”归英吗？把“主权”和“治权”分离吗？可这受到了中方的拒绝。之后，“主权”回归后，中方通过立法，组建了政权——香港特区政府，并且通过特区政府行使治权，只不过是采取“一国两制，港人治港，高度自治”的模式。至于说当初治权的执行人，如警察啦、法院啦、司法啦等等，多数还是原来那些人呢，但是核心的实质内容：规矩已经变了。

这就是居民小区要成立而且必须成立业主委员会的原因，以及成立之后要做的事。但是，很多人不明白“委员会”究竟是怎么一回事，本人在“锐眼说小区”里有一篇文章《小区业主“委员会”是什么意思，有多少人知道？》，有兴趣的朋友可以关注后进去看看，也还有一篇《小区业委会要运行下去，必须实行“三个尽量”》，也可以好好看看。也欢迎朋友们在评论区进行讨论和交流，让我们共同努力，把自己所在的小区治理好吧。

文中的图片分别是召开业主大会、选举产生业主委员会、票选物业公司等等。

锐眼说小区

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。

业主委员会的成立有其相当严格流程的，只有依规依法成立的业主委员会才是合法的，也只有全心全意为全体业主服务才算是好的业主委员会。而业主委员会这个组织对一个小区来说是一个唯一得到国家法律认可的民间组织机构。

然而想成立一个这样的组织并非易事，有来自小区业主内部的问题，也有来自物业公司的阻挠，更有来房产商的捣乱及恐吓，再有就是当地街道办的不积极支持。所以想成立小区的业主委员会，可谓困难重重，尤如《西游记》中的孙悟空历经九九八十一难才能取到真经。更有的小区甚至经过了八年、十年的时间也成立不了业主委员会。究其原因是令人心酸的。

既然业主委员会这么难才能成立到，也这么重要，那业主们为何不去好好珍惜呢？我想原因大概有以下几方面:

1，【业主们对业主委员会这个组织的认识不足】。因为好多业主是首次购房的，一个小区的业主来自五湖四海，互不认识，互不了解，互不信任，第一次住入小区，仅仅认为自己所买的这套房才是自己的家，对一个小区是全体业主们共同的家还未有达到一个共识。有小区的业主委员会是为了维权而怱怱组织成立的，业主们根本不知道业主委员会成立的真正意义所在。

2，【业主们对业主委员会委员及主任还不够了解，不敢完全信任】，小区业主委员会虽然成立了，但前期参与选举投票的业主对业委会成员当时是不太认识和不了解的，所以在投票时带有一定的“盲目性”，而后期入住的业主，没参与其中，业主委员会成立后若很少召开业主大会会议，那好多业主根本不知道谁谁是业主委员会的成员，甚至连业主委员会主任也不认识，担忧业主委员会会出卖业主们的切身利益，所以业主们在持观望的态度。

3，【业主委员会的工作为无偿付出，委员们的积极性不高】。由于小区的工作繁琐，需要投入大量的时间、精力、甚至财力。更重要的是，在付出的同时，得不到业主们的认可，甚至更多的是遭到侮骂，而挫伤了委员们的积极性，以至业主委员会的工作停滞不前。没能让业主们看到希望。

4，【有的业主委员会真的不作为，乱作为】。小区业主委员会虽然成立了，但从没组织召开过业主大会会议，也没见到业主委员会为全体业主争取到什么利益，不好好去监督物业公司的工作，有的更是和物业同一阵线去剥削业主们的利益，因而业主们认为小区存在着的业主根本没多大的作用，对业主委员会有了不同的看法，有怨气，所以支持业主委员会的业主慢慢就少了。

5，【业主委员会只有全心全意为全体业主服务，用实际的行动才能真正获得业主们的信任】。成立小区业主委员会的真正目的是能让小区有“自治权”，让业主们翻身做主人，业主委员会只是业主大会的决策的执行机构，让更多的业主参与到议事论事中来，是业主委员会最需要做的事，不能仅凭业委会几个委员或主任就拍板话事。小区的重大事情必须要依法依规，尽量做到公开透明，公平公正公开，由业主大会讨论表决决定，业主委员会再去执行，这样尊重法律，尊重民意，多为小这办实事。

通过这样，我想，业主们慢慢就会增强业主委员会的信任度了。只有获得了业主们的信任及业主们的全力支持，业主委员会的工作才能顺利开展。小区才能更温馨和谐！

社会共同体系

小区的业主委员会最近成了热门话题，在头条中，时不时的跳出来夺人眼球。

说一说笔者曾经管理项目时，召开全体业主大会成立业主委员会的事。笔者当年管理的这个小项目是09年初交付，当地也算是高端的楼盘，由于盘子小，近300户。

2010年春节之后，就有业主陆续向物业提出成立业主委员会事宜，笔者作为项目负责人，也向地产公司转达的业主的意见，并向街道和社区进行了通报。

应业主要求及社区意见，房地产公司向当地的街道提交了成立业主委员会的申请，并得到同意，在当地街道社区的指导下，自5月30日地产公司提交申请，一直到9月18日召开业主大会并选举出七名委员成立了业委会！

2010年9月28日，首次业主委员会会议选举出业委会主任一名、副主任两名，整个过程一路顺风顺水。

本小区因为规模小，又执行的是当地政府指导价的物业收费标准，在过了国庆节之后，笔者将小区的经营情况，包括包括人员开支`物料消耗以及公共收益情况，一笔一笔的算给业委会杨主任听，因此业委会研究以后，就决定小区的公共收入全部补贴物业费。

2011年，我离开了这公司，离开了这项目，后来陆陆续续听说了一些消息，13年进行了换届，也不知道什么原因，也没有什么大的动作，基本上也是碌碌无为，业主吐槽不少，到了16年干脆就没有再进行换届，业委会工作停摆！可以说业委会休克了！

在刚才又找原同事核实了一下，去年小区的收缴率不足百分之七十，物业费还是原先的价格，未调整过。不用说，现在小区物业管理的品质比我在那儿差了很多。

业委会工作为什么会停摆？这是大形式下的必然。

但是，现在有着良好的民主自治管理运行机制的小区太少了！

首届业委会主任，杨主任团职转业后进入了经贸系统，厅级退休干部，曾被派驻欧洲13年，德语说得比普通话还好，与人交流时，杨主任总是流露出吴江口音，满脸是笑让人不自觉地有亲近感。

听说了杨主任近来安好，想起与他一起共事的日子，想念他。

老包有时不在线

请问。如何防止成立虚假的业委会？如何防止业委会代表住户出卖住户的利益。

业委会与物业签订了，不平等的条约，如何防止。

业委会如同汉奸走狗一样。代表我们出卖了我们的利益。他签订高额的物业费。业主也需要缴纳吗？业委会是傀儡，如同汉奸走狗卖国贼一样，如何防止他们出卖住户的利益。

高层如何收费合理，

电梯，二次供水等等费用如何合理收费。

这是业委会出卖我们的利益的，关键所在，是关键问题。

业委会以电梯费用问题，采取超标收费，榨取利润。与物业签订了不平等的出卖住户利益的物业合同。住户应该怎么办

业委会都是在物业的操纵下成立的虚假的业委会。是物业的走狗，傀儡。如同汉奸走狗卖国贼一样，代表住户出卖住户的利益。

卫民63873738

对于小区业委会，大部是看重支持的，毕竟这是物业管理条例及物权法实施以来与时俱进的结果，这是社会中的一个好现象。

但凡事都有两面性，也有一部分业主不这么看，其思想相当保守，甚至有点落后。在他们看来，由于受过去一切向钱看的思想影响，对小区业委会很不理解，甚至强烈反对及质疑一一这是不是拿钱不干正经事的一伙"领导"？

其实社会上想做志愿者做好事的业委会大有人在，只是个别成员个别届次的业委会工作做的很失败，污名化了业委会。但与此相反，在各地涌现出的一批社会好人，就有很多是社区志愿者(包括业委会)。

早年业委会的出现，轰轰烈烈地干了一些维权出名的事，比如当年北京的美丽园小区事件，影响了各地跟进成立业委会为业主维权。但现在有关法律法规健全，业委会的效应有所降低，甚至出现"叛徒"。如此以来业委会名声也受到一定影响。细究原因很多…我长期观察的某地上届业委会的式微，就是这种情况，当然小区业主对业委会工作看法的反传及愤懑也充分溢于言表。

说实在的做为过来人，小区业委会应是小区及社会正能量的代表，绝不可有捞一把的非分之想，否则，必定被业主唾弃。尽管做好事也有被误解之时，但阳光总在风雨后，群众的眼睛是雪亮的。这里提醒做好事就是坦荡荡做人，没什么可怕的，社会需要这样的正能量！如此以来你还犹豫什么快加入业委会，为小区为社会做贡献吧！

山那边一鹰之梦

业主自身积极参与、正确对待小区事务、理性看待业主委员会

一、社区就像一个大家庭，家庭成员应当积极参与、正确对待大家庭内部事务，当绝大多数人具有“友爱、互助、奉献、进步”精神，社区文明程度相应提高，小区是我家，文明和谐靠大家。

二、小区业主委员会是全体业主唯一的合法代理组织。当前上到国家、下到地方政府法规、制度相对已经完善。但在实践中，居住群体的多样性，地域差异、生活习性不同等等原因，对业委组织过于偏激言论（从头条新闻涉及物业公司、业委会纠纷评论能看得出来）。被一些“热心业主”妖魔化、阴谋论、权利化等等曲解，甚至个别媒体误导性评论，再加之业委会本身没有工资薪酬，法律法规规范性要求较强，能担当、具备要求的还真不是人人都符合。

个人观点不一定完全正确，但在我生活的城市、社区大多数人有同类看法。

和谐社会智慧社区

业主委员会是由业主共同选举产生的业主大会常设机构。

业主委员会决定对全体业主有约束力。

业主委员会应当通过规范的工作制度树立公信力。

孟宪生律师

说的轻巧，年轻人有愿意：不计报酬、不顾家庭、挨骂受气、无私奉献还不能有怨言的吗？起码不能担当这些的人，你是做不了业委会的，什么和物业同流合污，物业的狗腿子等等，都是冠到业委会成员身上的，可悲的是业主根本不知道他要什么，怎么尾维护自己的利益，也不想了解业委会到底是干什么的，其实业委会成员也是业主，是代表全体业主，维护业主们利益的。

真的只有经历过业委会工作的才能体会她是酸甜苦辣咸，被人误解、被人恶语中伤、所有工作都得不到业主们的支持。所有各级物业法中都规定小区业委会所做事情、决议都要召开业主大会，而且必须1/2或2/3业主同意，试想千人的园区怎么开大会？在哪里开？有能装下几千人的免费会场吗，即使有会场业主们能去吗？我所在的两千多户业主的小区，召开业主大会，通知提前就一个月张贴，报名不足白人，到会只有不到七十人，前期物业结束，要重新签订物业合同，是解聘、留用前期物业，还是重新招投标，得前提业主投票，业委会成员只能采取逐户走票形式，收集选票，白天家中无人或多是老人孩子，晚上走票，敲门声小听不见，声大被埋怨吓到孩子了，或者一句：和我没关系，爱谁谁。没有定论现物业心里没底，不再投入资金维护园区，两千多户，也没收集到过半票数。

这样的工作年轻人做吗？要做他拿什么养活家人孩子，谁给他上保险？上医保？年轻人有业余时间吗？

關鍵字: 小区 生活 业委会