【最高人民法院審判業務意見】

【案情簡介】

1993年4月22日，汽修廠與中行簽訂一份《合作建房合同》。合同主要內容為：雙方一致同意在汽修廠所在地修建一幢十二層的綜合辦公樓，由汽修廠出土地、中行出資金。建成後雙方按5:5分成，其中北側往上12層屬中行所有，南側往上12層屬汽修廠所有。綜合樓的資金投人由中行承擔。該樓建成後，屬中行所有權部分，由汽修廠負責辦理產權轉讓手續，轉讓費用由汽修廠承擔等。該合同經簽約各方確認後，汽修廠向規劃局出具一份《關於申請我廠12層生產辦公綜合樓改造有關問題的請示報告》，申請對該廠第二期改造工程的生產辦公樓不納人土地批租。規劃局同意該廠申請。其後，該廠以自己的名義辦理了綜合辦公樓報建手續。後汽修廠更名為修造公司。

1997年年底綜合辦公樓完工並實際交付中行使用。2001年9月7日，雙方為辦理產權轉讓事宜，簽署《協議書》，約定：雙方各指派一人共同辦理綜合辦公樓產權證、土地使用權證及為中行辦理相關房屋產權、土地使用權轉讓手續，但因修造公司資金困難，暫由中行墊付辦證及相關轉讓費用等。協議生效後，雙方未依約辦理相關權證轉讓手續。

2001年11月，修造公司開始國有企業改制，委託評估公司對其全部資產和負債評估，確定的固定資產中包括12層綜合辦公樓價值。同時還出具一份《房屋建設清查說明》，要求評估時在公司原有土地面積中扣除中行12層大樓佔地面積和車庫通道面積。評估公司出具的“325號評估報告”，將12層綜合辦公樓中屬於修造公司所有的房屋及佔用土地作價計入固定資產，而屬於中行方所有的房產及佔用土地未列人評估財產範圍。當年12月7日，修造公司整體改制，將其國有經營性淨資產1631. 11萬元作為對改制後新公司汽修公司的國有出資額，佔註冊資本的74. 14%，原公司的全部債權債務由新公司承擔。之後，改制後的汽修公司單方辦理了全部12層綜合辦公樓的《房屋所有權證》。 2004年12月28日，汽修公司再次單方辦理了含全部12層綜合辦公樓佔地面積的《國有土地使用權證》，性質為國有劃撥工業用地。該宗土地未辦理出讓審批手續。

中行提起訴訟，請求確認《合作建房合同》有效，並確認其對12層辦公樓享有所有權;汽修公司提起反訴，請求確認《合作建房合同》無效，並確認其對12層綜合辦公樓享有產權及佔地使用權。

來自：最高人民法院民事審判第一庭：《以劃撥土地使用權與他方簽訂的合作建房合同應如何認定其效力》

有話要說

本案合作建房合同中，有關中行約定取得的訟爭標的物土地使用權和分配房屋所有權證的性質如何？即所佔劃撥土地以後是否變性為出讓土地;如不變性，應否向有權政府部門申請增加中行為改造後的綜合辦公樓劃撥用地及地上附著物使用權人;如變性，如何將綜合辦公樓改造項目納入開發項目立項及納入年度開發規劃，雙方約定得不具體、不明確。2004年，汽修公司先後辦妥了訟爭建設項目房屋所有權證和土地使用權證，用地性質仍為劃撥。但尚未履行“為中行辦理相關房屋產權、土地使用權轉讓手續”合同義務。可見，雙方在《合作建房合同》中的有關約定內容，儘管不甚詳盡，但並未違反法律、法規強制性規定。從合同履行情況看，雙方履行了申請綜合辦公樓項目改造報批、開工建設審批、國有資產管理審核、申領房屋土地權證等行政審批手續;並無規避法律規定，違反城市整體規劃或項目規劃，偷逃出讓金或國家稅款等違規行為，也不存在擅自變更訟爭建設項目佔地的劃撥性質，或違背劃撥土地用途，擅自將劃撥土地用於房地產開發，損害國家利益或社會公共利益等違法行為。

時至今日，雙方訂立的合建合同基本履行完畢，中行已實際轉移佔有分配房屋i8年餘，訟爭標的物—綜合辦公樓的房屋產權證、土地使用權證也均已辦妥，尚餘雙方共同為中行分配房產辦理相關房屋產權、土地使用權轉讓手續等合同義務，雙方應當繼續遵循誠信原則，按照訂約目的，嚴守國家法律規定，為履行後續合同義務作出具體安排並實際履行，不能因為後續合同義務未履行完畢而反推在前訂立的民事合同無效。據此，合作建房合同有效，雙方應遵循誠信原則，依照《合同法》《城鄉規劃法》《城市房地產管理法》《國有土地出讓和轉讓暫行條例》等法律、法規相關規定，為中行分配房屋辦理房產證和土地使用權證。

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